>>> Khi nào chủ nhà được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

>>> 6 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà không thể bỏ qua

>>> Thuê nhà đến hạn hợp đồng không chịu trả cũng có thể bị ở tù

Thực tiễn cho thấy, có rất nhiều trường hợp đã đến hạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng người thuê chây ì không chịu trả nhà. Vậy, khi Hợp đồng thuê nhà chấm dứt nhưng bên thuê không chịu trả nhà thì xử lý như thế nào?

Dưới đây là quan điểm của Công ty Luật LHLegal - Văn phòng Luật sư giỏi và uy tín tại Tp. Hồ Chí Minh chuyên tư vấn các vấn đề về đất đai, nhà ở gửi đến quý độc giả nhằm đưa ra hướng giải quyết đến bên cho thuê (chủ nhà) để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Căn cứ pháp luật:

1. Bộ luật Dân sự 2015;

2. Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017);

3. Luật Nhà ở 2014;

4. Nghị định 167/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng, chống bạo lực gia đình.

Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng thuê nhà được quy định tại Khoản 2 Điều 131, Điều 132 Luật Nhà ở gồm:

1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

2. Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

3. Nhà ở cho thuê không còn;

4. Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

5. Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Căn cứ Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 về việc trả lại tài sản thuê thì khi bên thuê chậm trả nhà thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, khi hết thời hạn thuê, bên cho thuê (chủ nhà) đương nhiên được quyền thu hồi ngay lập tức tài sản của mình không cần bất kỳ lý do nào. Trong trường hợp, bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả lại nhà nhưng bên thuê nhà không chịu trả thì bên cho thuê có thể tố cáo ra chính quyền địa phương hoặc khởi kiện ra Tòa án nơi căn nhà tọa lạc để yêu cầu buộc bên thuê nhà trả lại nhà và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Khi hết thời hạn thuê nhà, bên cho thuê có quyền thu hồi tài sản của mình ngay lập tức

Đến hạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không chịu trả nhà bị xử lý ra sao?

Về Hành chính

Theo điểm d khoản 1 điều 15, Nghị định 167/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng, chống bạo lực gia đình:

"Điều 15. Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của người khác

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

...

d) Sử dụng trái phép tài sản của người khác."

Về Dân sự

Căn cứ Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 về việc trả lại tài sản thuê thì khi bên thuê chậm trả nhà thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận và phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê (nhà ở) trong thời gian chậm trả.

Bên thuê sẽ phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê

Về Hình sự

Trong trường hợp bên cho thuê đã yêu cầu nhưng bên thuê vẫn cố tình không bàn giao lại nhà và tiếp tục sử dụng nhà thuê thì đây là hành vi sử dụng trái phép tài sản của người khác. Nếu đã bị xử phạt hành chính nhưng bên thuê tiếp tục chây ì, không bàn giao nhà cho chủ sở hữu, thì bên cho thuê có quyền tố cáo ra cơ quan công an có thẩm quyền. Trong trường hợp bên thuê đã bị xử phạt hành chính rồi thì cơ quan công an có thể căn cứ vào đó để xem xét, xử lý hình sự về tội “sử dụng trái phép tài sản của người khác” theo điều 177, bộ luật Hình sự năm 2015.

"Điều 177. Tội sử dụng trái phép tài sản

1. Người nào vì vụ lợi mà sử dụng trái phép tài sản của người khác trị giá từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, đã bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng tài sản là di vật, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hóa nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 220 của Bộ luật này, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:

a) Tài sản trị giá từ 500.000.000 đồng đến dưới 1.500.000.000 đồng;

...

c) Phạm tội 02 lần trở lên;

...

đ) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội sử dụng trái phép tài sản trị giá 1.500.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 03 năm đến 07 năm.

4. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm."

Xem thêm về dịch vụ nhà đất giỏi: https://luatsulh.com/phap-luat/dich-vu-luat-su-tu-van-tranh-chap-dat-dai-gioi-tai-tphcm-1110.html

Hướng giải quyết khi bên thuê không trả nhà

Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017, việc người thuê nhà không chịu trả nhà mà vẫn tiếp tục sinh hoạt khi người cho thuê đã thông báo là hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác. Theo đó, bên cho thuê có thể giải quyết bằng hai cách sau:

Trình báo với công an về hành vi xâm phạm chỗ ở

Người cho thuê có thể trình báo đến cơ quan công an phường nơi có nhà ở cho thuê để được hướng dẫn giải quyết. 

Bạn có thể trình báo cho cơ quan công an để được hướng dẫn giải quyết

Khởi kiện người thuê nhà ra Tòa án

Nếu như người cho thuê đã áp dụng nhiều biện pháp cần thiết nhưng bên thuê nhà vẫn không chịu trả nhà thì bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo điều 482 Bộ luật Dân sự 2015.

Người cho thuê có thể nộp đơn kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi đơn qua đường bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự là Tòa cấp huyện, nơi mà người bị kiện đang cư trú theo quy định điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Người thuê nhà không chịu trả nhà, kiện thế nào?

Trong Khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự có nêu rõ:

Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê.

Theo đó, nếu bên thuê không trả lại nhà khi đã hết hạn hợp đồng, trước tiên bên cho thuê cần yêu cầu bên thuê trả nhà cho mình. Khi bên thuê cố tình không trả thì bên cho thuê có thể khởi kiện ra Tòa án giải quyết tranh chấp.

Thủ tục để khởi kiện thực hiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự như sau:

Chuẩn bị hồ sơ

Các loại giấy tờ, hồ sơ mà bên cho thuê cần chuẩn bị gồm:

• Đơn khởi kiện.

• Hợp đồng thuê nhà nếu có.

• Bản sao giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân hay sổ hộ khẩu, hộ chiếu còn thời hạn,...

• Các chứng cứ, tài liệu khác có liên quan đến việc thuê nhà của các bên.

Bên cho thuê cần chuẩn bị đủ hồ sơ để thực hiện thủ tục khởi kiện

Toà án giải quyết

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự, các tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện. Đồng thời, tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nơi bị đơn cư trú và làm việc là cơ quan có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp này.

Vì vậy, người cho thuê cần gửi toàn bộ các loại giấy tờ, hồ sơ liên quan đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người thuê nhà cư trú để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Thời gian giải quyết

Theo Điều 191 đến Điều 220 Bộ luật Tố tụng dân sự, thời gian giải quyết vụ khởi kiện đòi nhà có thể kéo dài đến 08 tháng với các hoạt động gồm: Phân công Thẩm phán, thụ lý vụ án, người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, chuẩn bị xét xử,...

Trên đây là bài viết thể hiện quan điểm riêng của Công ty Luật LHLegal - Văn phòng Luật sư giỏi và uy tín tại Tp. Hồ Chí Minh chuyên tư vấn các vấn đề về đất đai

Công ty luật TNHH LHLegal - Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở qua điện thoại uy tín

Dịch vụ tổng đài tư vấn pháp luật tại Việt Nam không còn quá xa lạ đối với người dân hiện nay. Nhằm đảm bảo cung ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng về việc được tư vấn pháp luật, tiếp cận nghe Luật sư hỗ trợ giải đáp vướng mắc. Chúng tôi đã ra mắt tổng đài tư vấn pháp luật 1900 2929 01

Giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức đi lại, tiết kiệm tiền bạc nhưng vẫn hoàn thành được nhu cầu tư vấn mà mình mong muốn.

Đội ngũ chuyên gia pháp lý của chúng tôi gồm các Luật sư, Luật gia dày dạn kinh nghiệm chuyên môn cao, hiểu biết chuyên sâu sẵn sàng tư vấn qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở gồm:

• Tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở về giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai.

• Tư vấn pháp luật về " Thông báo văn bản mới - có hiệu lực" do cơ quan nhà nước ban hành.

• Tư vấn pháp luật về hồ sơ thủ tục nhà đất.

• Tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở về quy hoạch đất đai, giải quyết bồi thường tái định cư.

• Tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở trong lĩnh vực bất động sản.

• Tư vấn luật, thủ tục khởi kiện trong lĩnh vực đất đai.