Áp lực tài chính từ bảng giá đất mới

Kể từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới với mức tăng đáng kể so với trước. Điều này khiến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng vọt, trở thành gánh nặng lớn cho người dân có nhu cầu ở thực.

Một trường hợp cụ thể tại TP Vinh (Nghệ An) trong tháng 6-2025 ghi nhận một hộ dân phải nộp gần 4,5 tỉ đồng khi xin chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở. Mức chi phí này vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân, thậm chí có những trường hợp tiền sử dụng đất cao hơn cả giá trị thực tế của mảnh đất.

Thực trạng này đặc biệt ảnh hưởng đến các hộ gia đình ở vùng nông thôn, ven đô thị – nơi nhu cầu tách thửa, hợp thức hóa quyền sử dụng đất rất phổ biến.

Hai phương án Bộ Tài chính đưa ra

Để xử lý bất cập, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ hai phương án sửa đổi Nghị định 103/2024:

Phương án 1: Giữ nguyên cách tính hiện hành

Vẫn áp dụng cách tính chênh lệch tuyệt đối theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, cách tính này bị đánh giá là thiếu linh hoạt và chưa phù hợp với thực tiễn, khiến chi phí tăng cao và gây khó khăn cho người dân.

Phương án 2: Tính theo tỉ lệ phần trăm

Áp dụng lại cơ chế từng được sử dụng trước đây. Cụ thể:

• 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp nếu diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở.

• 50% phần chênh lệch nếu vượt hạn mức.

Cơ chế này chỉ áp dụng cho các trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, hoặc có nguồn gốc liền kề nhà ở nhưng bị tách thửa kỹ thuật trước năm 2004. Đối với đất nông nghiệp thuần túy, vẫn áp dụng cách tính hiện hành, không được hưởng ưu đãi.

Theo Bộ Tài chính, việc tính theo tỉ lệ phần trăm sẽ góp phần giảm gánh nặng tài chính cho người dân, đồng thời đảm bảo nguyên tắc quản lý tài chính đất đai minh bạch, hợp lý.

Lo ngại đầu cơ, trục lợi chính sách

Mặc dù phương án giảm tiền sử dụng đất nhận được sự ủng hộ rộng rãi từ người dân và chuyên gia, song nhiều ý kiến cảnh báo cần kiểm soát chặt để tránh hệ lụy:

• Khả năng đầu cơ tăng cao: Nếu không có công cụ kiểm soát, nhiều cá nhân hoặc tổ chức có thể lợi dụng chính sách ưu đãi để gom đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi, bán lại kiếm lời, gây méo mó thị trường.

• Khó khăn trong quy hoạch: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải gắn với kế hoạch phát triển hạ tầng, tránh tình trạng quá tải hệ thống giao thông, điện, nước do phát triển nhà ở không theo quy hoạch.

• Phân biệt rõ nhu cầu thực tế và kinh doanh: Chính sách cần linh hoạt hơn, phân biệt rõ giữa trường hợp chuyển đổi để ở và chuyển đổi để đầu tư, kinh doanh. Người có nhu cầu thực sự nên được miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô bán nền thì nên thu theo giá thị trường.

Cần lộ trình và công cụ quản lý chặt chẽ

Theo nhiều chuyên gia, việc triển khai chính sách cần được thực hiện theo lộ trình cụ thể, kết hợp với tuyên truyền rộng rãi để người dân hiểu đúng và thực hiện đúng quy định.

Ngoài ra, cần quy định thêm các điều kiện đi kèm như:

• Thời gian hạn chế chuyển nhượng sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

• Truy thu khoản tiền được miễn giảm nếu chuyển nhượng không đúng mục đích.

• Thiết lập các tiêu chí phân loại đối tượng áp dụng rõ ràng, công bằng.

Việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở là một chính sách nhân văn, kịp thời tháo gỡ khó khăn tài chính cho người dân. Tuy nhiên, để tránh bị lợi dụng và tạo ra hệ lụy cho thị trường bất động sản, chính sách cần đi kèm với cơ chế kiểm soát chặt chẽ, công khai và minh bạch.

Nguồn bài viết: Báo Pháp Luật TP.HCM

Bài viết được thực hiện bởi Công ty Luật TNHH LHLegal – chuyên tư vấn, hỗ trợ pháp lý về đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, thủ tục nhà đất và tranh chấp quyền sử dụng đất. Nếu bạn cần tư vấn pháp lý nhanh chóng và chính xác, vui lòng liên hệ hotline: 1900 2929 01.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Thuận

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal