Quy định pháp luật hiện hành có còn yêu cầu vốn tối thiểu như trước đây? Trong bài viết dưới đây, LH Legal sẽ phân tích chi tiết các căn cứ pháp lý mới nhất, giúp bạn hiểu rõ về điều kiện tài chính khi thành lập công ty bất động sản và những lưu ý quan trọng liên quan đến vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu trong quá trình hoạt động kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

“Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản”.

Kinh doanh bất động sản (BĐS) là các hoạt động đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định:

“1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.

5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.

6. Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.”

Theo quy định nêu trên, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (có ngành nghề kinh doanh BĐS). Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện sau: không thuộc diện bị cấm hoặc đang bị đình chỉ hoạt động theo quyết định pháp luật; đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu phù hợp; và đặc biệt trường hợp thực hiện dự án bất động sản thì phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu theo tỷ lệ dự án (ít nhất 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha và 15% đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên). Những yêu cầu này nhằm bảo đảm doanh nghiệp có năng lực tài chính và điều kiện để triển khai dự án và đủ khả năng chịu trách nhiệm khi thực hiện dự án. 

Theo khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trường hợp cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định. 

Theo khoản 1 Điều 7  Nghị định 96/2024/NĐ-CP:

“1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;

b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.”

Tóm lại, điều kiện cơ bản để kinh doanh bất động sản (nếu không thuộc trường hợp kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên)  là phải thành lập công ty hoặc hợp tác xã và tuân thủ quy định về tài chính nếu thực hiện  dự án BĐS .

Quy định hiện hành về vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản

Trước đây, theo khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định này đã được bãi bỏ kể từ ngày 01/03/2022. Cụ thể, Nghị định 02/2022/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 01/3/2022) hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS đã loại bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng. Việc bãi bỏ điều kiện về vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS này cũng phù hợp với quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, theo đó bỏ quy định vốn pháp định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014. 

Sau này, Luật Kinh doanh bất động 2023 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn cũng không quy định về vốn pháp định để kinh doanh BĐS. Việc bãi bỏ vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản là chủ trương xuyên suốt, được duy trì ổn định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành sau đó. Đây là một điểm cải cách quan trọng giúp thị trường bất động sản trở nên linh hoạt, giảm rào cản gia nhập cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời vẫn giữ được cơ chế kiểm soát thông qua yêu cầu vốn chủ sở hữu thực tế đối với từng dự án cụ thể.

Như vậy, hiện nay pháp luật không quy định mức vốn pháp định tối thiểu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp khi thành lập chỉ cần đăng ký vốn điều lệ phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, không bắt buộc phải đảm bảo vốn pháp định tối thiểu là  20 tỷ đồng như trước đây.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có phải chứng minh vốn pháp định không?

Vì không còn quy định về vốn pháp định tối thiểu, khi thành lập doanh nghiệp BĐS hiện nay không phải chứng minh vốn pháp định cụ thể. Bộ Xây dựng từng khẳng định: kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, khoản vốn pháp định 20 tỷ đồng ở khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã được gỡ bỏ. 

Tuy nhiên, khi doanh nghiệp tham gia đầu tư dự án bất động sản được lựa chọn làm chủ đầu tư, pháp luật lại yêu cầu phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhất định. Cụ thể, theo điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp tham gia dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng đầu tư với dự án quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, hoặc 15% nếu từ 20 ha trở lên. Để chứng minh đáp ứng điều kiện này, chủ đầu tư cần cung cấp báo cáo tài chính đã được kiểm toán trong năm gần nhất thể hiện rõ số dư vốn chủ sở hữu hoặc xác nhận vốn thực góp , xác nhận số dư tài khoản ngân hàng thể hiện số vốn chủ sở hữu đang có và các tài liệu chứng minh có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án nếu là doanh nghiệp mới thành lập. 

Như vậy, doanh nghiệp không cần “chứng minh vốn pháp định” khi đăng ký kinh doanh, nhưng khi thực hiện dự án bất động sản thì phải chứng minh đủ năng lực tài chính qua báo cáo tài chính hoặc vốn góp như quy định.

Thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020, Luật KDBĐS 2023 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Hồ sơ thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS gồm (Theo Điều 21-24 Nghị định 01/2021/NĐ-CP): Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp; Điều lệ công ty; danh sách cổ đông/thành viên (nếu có); bản sao giấy tờ cá nhân của người đại diện theo pháp luật; và các giấy tờ khác theo quy định. Trong hồ sơ cần ghi rõ ngành nghề kinh doanh bất động sản (ví dụ theo mã ngành thống kê quốc gia về kinh doanh BĐS).

Bước 2: Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, người thành lập nộp bộ hồ sơ tại Phòng Đăng ký kinh doanh nơi công ty đặt trụ sở chính theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định 01/2021/NĐ-CP. Hoặc nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp https://dangkykinhdoanh.gov.vn/ theo quy định tại Điều 44 Chương V Nghị định 01/2021/NĐ-CP. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký doanh nghiệp sẽ cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. 

Bước 3: Tiến hành các thủ tục thuế ban đầu theo cơ chế một cửa liên thông cùng với thủ tục đăng ký doanh nghiệp (Điểm a khoản 1 Điều 30 Luật quản lý thuế 2019). 

Lưu ý, hiện pháp luật không có yêu cầu riêng về điều kiện vốn pháp định hoặc giấy phép kinh doanh BĐS đặc biệt ngoài các yêu cầu chung trên. Nếu công ty có dự định tham gia đầu tư dự án cụ thể (xây dựng dự án nhà ở, dự án KĐT…), ngoài đăng ký doanh nghiệp thì còn phải thực hiện các thủ tục liên quan (xin chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, cấp phép xây dựng…) theo quy định riêng của pháp luật đầu tư và xây dựng. 

Một số lưu ý về vốn khi kinh doanh bất động sản

Không cần chứng minh vốn pháp định khi thành lập công ty. Như đã nêu, pháp luật hiện tại không bắt buộc mức vốn pháp định tối thiểu để kinh doanh bất động sản, nên doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ cần đăng ký vốn điều lệ theo nhu cầu kinh doanh. Việc đăng ký vốn quá cao hay quá thấp cần căn cứ vào khả năng tài chính của doanh nghiệp để tránh rủi ro.

Chứng minh vốn chủ sở hữu khi tham gia dự án kinh doanh BĐS. Đối với dự án kinh doanh BĐS (đặc biệt là khi đấu thầu hoặc làm chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản), doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định (20% hoặc 15% tùy quy mô sử dụng đất để thực hiện dự án) và trình báo cáo tài chính kiểm toán hoặc giấy tờ chứng minh vốn chủ sở hữu để chứng minh năng lực tài chính. Những tài liệu này thường được yêu cầu trong hồ sơ dự thầu hoặc trong quá trình Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định điều kiện của chủ đầu tư.

Rủi ro khi doanh nghiệp đăng ký vốn điều lệ không phù hợp thực tế. Việc kê khai vốn điều lệ không trung thực có thể bị xử phạt. Theo khoản 5 Điều 16 Luật doanh nghiệp 2020 được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Luật Doanh nghiệp sửa đổi 2025 Luật Doanh nghiệp sửa đổi 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 nghiêm cấm kê khai khống vốn điều lệ.

Ngoài ra, Điều 47 Nghị định 122/2021/NĐ-CP quy định:

“1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi kê khai khống vốn điều lệ có giá trị dưới 10 tỷ đồng.

2. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi kê khai khống vốn điều lệ có giá trị từ 10 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng.

3. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi kê khai khống vốn điều lệ có giá trị từ 20 tỷ đồng đến dưới 50 tỷ đồng.

4. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với hành vi kê khai khống vốn điều lệ có giá trị từ 50 tỷ đồng đến dưới 100 tỷ đồng.

5. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi kê khai khống vốn điều lệ có giá trị từ 100 tỷ đồng trở lên.

6. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc đăng ký điều chỉnh vốn điều lệ bằng với số vốn thực góp đối với hành vi vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều này.”

Ngoài bị phạt tiền từ 20 đến 100 triệu đồng, doanh nghiệp sẽ bị buộc điều chỉnh vốn điều lệ về đúng số vốn thực góp. Nếu đăng ký vốn điều lệ quá thấp so với quy mô hoạt động, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn về uy tín và khả năng huy động vốn, khó đáp ứng các nghĩa vụ tài chính (vay vốn, chi trả đối tác…) tương ứng. Trong kinh doanh BĐS, vốn điều lệ quá thấp so với quy mô dự án cũng dễ dẫn đến việc không đạt tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định, làm mất cơ hội tham gia dự án lớn và không đảm bảo điều kiện để thực hiện dự án kinh doanh BĐS.

LH Legal - Đồng hành pháp lý cùng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

LH Legal là công ty Luật chuyên sâu về lĩnh vực bất động sản và doanh nghiệp. Với kinh nghiệm tư vấn thành lập doanh nghiệp Bất động sản và xử lý các vướng mắc pháp lý liên quan, LH Legal sẵn sàng hỗ trợ giải đáp thắc mắc và cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp hoạt động trong ngành. Chúng tôi đồng hành cùng doanh nghiệp từ các khâu đăng ký kinh doanh, soạn thảo hợp đồng, tư vấn thực hiện đầu tư dự án đến thủ tục pháp lý về đất đai - xây dựng - thuế…, giúp doanh nghiệp yên tâm phát triển bền vững trong thị trường bất động sản.

If you have any questions or need legal advice, please contact us via the following forms:

Hotline for direct consultation by our Legal team: 1900 2929 01

Register your information for a legal consultation here: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Phone number via zalo for setting up appointments: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Ho Chi Minh: 12A Nguyen Dinh Chieu Street, Tan Dinh Ward (Formerly: Da Kao Ward, District 1)

Ha Noi: 51 Nguyen Khac Hieu Street, Ba Dinh Ward (Formerly: Truc Bach Ward, Ba Đinh District)

Nha Trang: 144 Hoang Hoa Tham Street, Nha Trang Ward (Formerly: Loc Tho Ward, Nha Trang City)

Follow LHLegal Law Ltd. at:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Lawyer Hòa’s TikTok channel: Luật sư Hoà (LHLegal)

Our Company’s TikTok channel: Luật sư LHLegal

Criminal Lawyer’s TikTok channel: Luật sư Hình sự

Zalo OA Channel

LH Legal’s Profile