>>> Đất chưa có sổ đỏ có bán được không?

>>> Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ mới nhất hiện nay

Câu hỏi:

Trả lời:

Cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư LHLegal, sau đây chúng tôi xin giải đáp trường hợp của bạn như sau:

Phân biệt lấn đất và chiếm đất

Tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định việc lấn đất, chiếm đất là hành vi bị nghiêm cấm.

Tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP giải thích về hành vi lấn đất và chiếm đất như sau:

“1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.”

Hàng xóm lấn chiếm đất phải làm gì để đòi lại quyền lợi?

Việc tranh chấp đòi lại quyền lợi khi bị hàng xóm lấn chiếm đất thuộc tranh chấp về quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này thường là do một bên tự ý chiếm diện tích đất hoặc thay đổi ranh giới đất của người khác.

Tại Điều 202 và 203 Luật Đất đai 2013, nếu bị hàng xóm lấn chiếm đất, bạn có thể giải quyết như sau:

Thương lượng, hòa giải để đòi lại diện tích bị lấn chiếm

Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó người bị lấn chiếm đất có thể thương lượng, tự hòa giải để giải quyết vụ việc.

Nếu hai bên không thể tự thương lượng, thỏa thuận thì có thể làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải. Trong đó:

• Trách nhiệm tổ chức hòa giải thuộc về chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất bị tranh chấp. Trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp cùng Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

• Thời hạn giải quyết tối đa 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

• Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận kết quả hòa giải của UBND xã.

• Biên bản hòa giải phải được gửi đến các bên tranh chấp và lưu lại tại UBND xã nơi có đất tranh chấp.

Sau khi đã tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã:

• Trường hợp hòa giải thành: Thực hiện theo kết quả hòa giải, nếu lấy lại được đất bị lấn chiếm và có thay đổi hiện trạng ranh giới đất thì UBND xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để sửa lại ranh giới.

• Trường hợp hòa giải không thành: Người bị lấn chiếm có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp để giải quyết.

Nếu hòa giải không thành bạn có thể khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện

Trường hợp đất đã có sổ đỏ thì bạn chuẩn bị hồ sơ gồm:

• Đơn khởi kiện;

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

• Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp;

• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện;

• Các giấy tờ chứng minh khác theo yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện như: Trích lục hồ sơ địa chính, văn bản đo đạc,...

Trường hợp đất chưa có sổ, bạn có thể giải quyết theo một trong hai cách: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết.

Theo đó, khi giải quyết tại UBND thì thẩm quyền giải quyết thuộc về chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu không đồng ý với quyết định này, bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Mức phạt hành vi lấn chiếm đất hàng xóm

Lấn chiếm đất là hành vi bị nghiêm cấm vì vậy hàng xóm bạn sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định về mức phạt tiền đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:

“1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.”

Qua đó tùy vào loại đất, diện tích, khu vực lấn chiếm mà người vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định.

Người có hành vi lấn chiếm đất sẽ bị xử phạt theo quy định

Ngoài việc bị xử lý hành chính, người vi phạm còn bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả sau:

“7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.”

Làm sao để tách sổ đỏ khi bị hàng xóm lấn đất?

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất thực tế không trùng khớp với diện tích trên sổ vì bị hàng xóm lấn chiếm một phần.

Trường hợp này, gia đình bạn có thể thỏa thuận với hàng xóm để họ trả lại đúng phần diện tích đã lấn chiếm. Nếu hàng xóm không chịu trả lại, bạn có thể thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật như LHLegal đã nêu trên.

Sau khi việc giải quyết tranh chấp đất đai với hàng xóm với bản án có hiệu lực, gia đình bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.

Trên là thông tin về nội dung “Bị hàng xóm lấn đất làm sao để tách sổ đỏ”  hy vọng giúp ích cho bạn.

Nếu bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý, làm giấy tờ nhà đất, hãy liên hệ ngay dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói LHLegal để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự