>>> Quy định mới về nhà ở xã hội: Người dân thu lợi hàng trăm triệu đồng

>>> Ai được vay tiền mua nhà ở xã hội từ gói 120.000 tỷ? Điều kiện, thủ tục, hướng dẫn chi tiết

Vậy khi nào người dân phải bốc thăm trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội để tái định cư? Có phải mọi trường hợp đều cần bốc thăm? Quy trình bốc thăm thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây của LHLegal sẽ phân tích chi tiết.

Quy định pháp luật liên quan đến việc mua nhà ở xã hội để tái định cư

Khoản 6 điều 2 Luật nhà ở 2023 quy định Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho đối tượng thuộc trường hợp được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 10 Điều 76, điều 78, điều 89 Luật Nhà ở 2023, Nhà nước có trách nhiệm bố trí nhà ở tái định cư (bao gồm cả nhà ở xã hội) cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở khi đáp ứng điều kiện:

“Người có đất ở hợp pháp, bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác tại địa phương thì được xem xét bố trí tái định cư bằng hình thức nhà ở xã hội hoặc căn hộ tái định cư do Nhà nước đầu tư.”

Căn cứ theo khoản 4 Điều 39 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư như sau:

Bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư

“4. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt danh sách, trong thời hạn tối đa 15 ngày, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải có thông báo cho người có trong danh sách được tái định cư biết để ký hợp đồng, đồng thời có văn bản gửi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để ký hợp đồng mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở với người được tái định cư khi nhà ở đủ điều kiện được bán, thuê, thuê mua theo quy định.

Hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách quy định tại khoản này được ưu tiên bố trí mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội mà không phải thực hiện các thủ tục về xét duyệt đối tượng theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vượt quá số lượng nhà ở được bố trí tái định cư trong dự án nhà ở xã hội thì các đối tượng này phải bốc thăm trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc thuê nhà ở.” 

Theo quy định nêu trên, trong trường hợp 

khi có nhiều người cùng đủ điều kiện mà nguồn cung căn hộ không đủ, thì phải bốc thăm căn hộ để tái định cư trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc thuê nhà ở là giải pháp pháp lý phổ biến nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch. 

Bốc thăm nhà ở xã hội là gì? Khi nào cần bốc thăm nhà ở xã hội?

Bốc thăm nhà ở xã hội là hình thức lựa chọn ngẫu nhiên vị trí căn hộ tái định cư, áp dụng trong trường hợp không thể phân bổ căn hộ theo nguyện vọng hoặc tiêu chí ưu tiên.

Việc bốc thăm thường được áp dụng trong các trường hợp:

• Có nhiều hộ cùng chọn căn hộ tầng đẹp, hướng tốt;

• Số lượng căn hộ không đủ để bố trí cho tất cả các hộ cùng lúc;

• Chưa có tiêu chí ưu tiên rõ ràng để xác định hộ nào được chọn trước.

Khi nào phải bốc thăm trước khi ký hợp đồng mua bán?

Như đã phân tích tại khoản 4 Điều 39 Nghị định 95/2024/NĐ-CP ở trên thì Pháp luật không quy định bắt buộc mọi trường hợp đều phải bốc thăm, nhưng trên thực tế, bốc thăm thường bắt buộc trong các tình huống sau:

• Khi số lượng căn hộ không đủ so với người đủ điều kiện: Ví dụ: chỉ có 100 căn hộ nhưng có 120 hộ dân hợp lệ. Bốc thăm sẽ là hình thức khách quan nhằm lựa chọn thứ tự ưu tiên phân bổ.

• Khi có nhiều người cùng đăng ký một căn hộ “đẹp”: Căn hộ tầng thấp, hướng Nam, căn góc... thường được nhiều hộ lựa chọn. Nếu có tranh chấp nguyện vọng thì phải tổ chức bốc thăm để chọn ngẫu nhiên.

• Theo quy định riêng của từng địa phương: Một số tỉnh, thành phố và dự án có quy định rõ về việc phải bốc thăm trước khi ký hợp đồng trong thông báo tái định cư.

Không bắt buộc mọi trường hợp đều phải bốc thăm trước khi ký hợp đồng mua bán

Trường hợp nào không phải bốc thăm

Được bố trí theo diện chính sách ưu tiên

Căn cứ khoản 2 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định, trường hợp dự án có đối tượng ưu tiên theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 79 của Luật Nhà ở 2023 thì được ưu tiên mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với tỉ lệ nhất định.

Hiện nay, theo điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023 thì 5 nhóm đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội bên cạnh 12 đối tượng được mua nhà ở xã hội, gồm:

• Người có công với cách mạng.

• Thân nhân liệt sĩ.

• Người khuyết tật.

• Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội.

• Nữ giới.

Những đối tượng này thường được xét chọn căn hộ trước và không phải bốc thăm

Cơ quan chức năng đã phân bổ căn hộ cụ thể theo danh sách

Ví dụ: dựa vào thứ tự đăng ký hồ sơ hoặc theo điểm số xét duyệt, nếu từng căn hộ đã được chỉ định thì không cần bốc thăm nữa.

Mua lại căn hộ sau khi đã tái định cư

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật nhà ở 2023 Khi người dân mua lại nhà ở xã hội từ người đã được tái định cư hợp pháp (qua 5 năm đã thanh toán đủ tiền và đủ điều kiện chuyển nhượng), thì việc chọn căn hộ không còn là tranh chấp nên không phải bốc thăm.

Quy trình bốc thăm nhà ở xã hội

Hiện nay Luật nhà ở 2023 chưa có quy định cụ thể về quy trình bốc thăm mua nhà ở xã hội. Thay vào đó mỗi dự án được mở bán sẽ đòi hỏi chủ đầu tư phải đưa ra văn bản quy định chi tiết về quy trình bốc thăm và cách thức thực hiện nó. Người mua nhà ở xã hội cần phải theo dõi và nắm rõ thông tin chính thức từ chủ đầu tư để chuẩn bị hồ sơ và tham gia bốc thăm theo đúng quy định.

Thông báo thời gian và danh sách bốc thăm

Thời gian và địa điểm bốc thăm cụ thể sẽ được thông báo đến người nộp hồ sơ mua nhà thông qua điện thoại và giấy thông báo nếu đủ điều kiện tham gia bốc thăm. 

Phổ biến quy chế bốc thăm

Nội dung bao gồm: nguyên tắc ngẫu nhiên, quyền lợi người tham gia, cách thức xử lý nếu vắng mặt hoặc từ chối bốc thăm. Quy trình thực hiện mỗi đợt bốc thăm được phân chia rõ ràng từ việc làm thủ tục đăng ký ban đầu cho đến tuyên bố đóng danh sách và chốt danh sách bốc thăm.

Tổ chức bốc thăm công khai

Tổ chức bốc thăm thường có sự giám sát của đại diện chính quyền, các hộ dân, đoàn thể. Trong quá trình tham gia bốc thăm người mua cần mang theo các giấy tờ quan trọng như căn cước công dân, giấy biên nhận hồ sơ và giấy ủy quyền nếu có để làm thủ tục quy định. Về số lần bốc thăm cũng được quy định rõ ràng mỗi người mua chỉ được bốc thăm một lần với diện tích căn hộ đã đăng ký. Đồng thời những người mua trúng thăm nhưng không muốn mua nữa có thể từ chối mà không bị ràng buộc. Ngoài ra, nếu quỹ căn hộ còn dư sau khi bốc thăm người mua không trúng có quyền được bốc thêm lần nữa để mua căn hộ với diện tích khác nếu có nhu cầu.

Xác nhận kết quả và lập danh sách phân bổ

Biên bản kết quả bốc thăm sẽ là căn cứ để cơ quan chức năng ra quyết định phân nhà chính thức. 

Ký hợp đồng mua bán

Sau khi có kết quả, người dân sẽ tiến hành ký hợp đồng với chủ đầu tư hoặc đại diện cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi có kết quả, người dân tiến hành ký hợp đồng với chủ đầu tư

Lưu ý: Việc ủy quyền bốc thăm là được phép nếu có giấy ủy quyền hợp lệ và chứng thực theo quy định.

Việc bốc thăm nhà ở xã hội để tái định cư là một bước quan trọng trong quy trình bố trí nhà cho người dân bị thu hồi đất. Dù không phải ai cũng phải bốc thăm, nhưng trong nhiều trường hợp, đây là phương án hợp lý nhất để đảm bảo công bằng, minh bạch và khách quan.

Người dân cần chủ động cập nhật thông tin từ chính quyền địa phương và quy định của chủ đầu tư, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và theo dõi thông báo bốc thăm để không bỏ lỡ quyền lợi hợp pháp.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự