>>> Tài sản đấu giá ngân hàng: Cơ hội đầu tư hay tiềm ẩn rủi ro pháp lý?

>>> Quy trình và nguyên tắc bán đấu giá khoản nợ của ngân hàng

Câu hỏi:

 

 

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời từng vấn đề như sau:

Tài sản đấu giá ngân hàng có thực sự an toàn không?

Việc mua tài sản đấu giá từ ngân hàng có thể là phương thức được không ít nhà đầu tư lựa chọn vì những ưu điểm như: Ngân hàng là tổ chức tín dụng được thành lập, hoạt động hợp pháp, có cơ cấu chặt chẽ, có uy tín nhất định. Thêm vào đó, trong nhiều trường hợp, người mua có thể sở hữu tài sản đấu giá từ ngân hàng với mức giá thấp hơn thị trường. 

Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, tài sản đấu giá từ ngân hàng không phải lúc nào cũng hoàn toàn an toàn. - Mặc dù ngân hàng là tổ chức có quy trình chặt chẽ trong việc xử lý tài sản thế chấp và tổ chức đấu giá theo đúng quy định pháp luật, nhưng vẫn tồn tại nhiều rủi ro mà người mua cần lưu ý:

Ngân hàng thường chỉ là bên nhận thế chấp tài sản, không phải chủ sở hữu, nên quyền xử lý tài sản phụ thuộc vào quy định pháp luật và tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp. Khi bên vay không trả được nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản thông qua phát mãi hoặc đấu giá. Tuy nhiên, nếu quá trình xử lý không tuân thủ đúng quy định pháp luật, giao dịch đấu giá có thể bị vô hiệu, gây rủi ro cho người mua.

• Một số tài sản đấu giá từ ngân hàng có thể vướng phải các tranh chấp như có người thứ ba (đồng sở hữu, người thừa kế) khiếu nại hoặc tranh chấp quyền lợi đối với tài sản. Hoặc tài sản bị kê biên để thi hành án trong một vụ kiện khác mà ngân hàng không phải là nguyên đơn. Nếu hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay có sai sót (ví dụ: không có sự đồng ý của vợ/chồng, vi phạm trình tự thế chấp), việc xử lý tài sản có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Ngoài ra, quy trình phát mãi tài sản không đúng thủ tục (không thông báo đầy đủ, vi phạm quyền lợi của bên vay) cũng có thể khiến hợp đồng mua bán bị hủy bỏ.

• Một trường hợp dễ thấy nhất là người đi vay trước đó đã thế chấp hoặc thỏa thuận bán tài sản trong một giao dịch dân sự khác, thông qua giấy tờ viết tay. Khi bên thứ ba thấy tài sản này bị ngân hàng bán thanh lý, đấu giá, họ tiến hành kiện người chủ cũ, dẫn đến việc sang tên chủ sở hữu mới sẽ không thể thực hiện cho tới khi vụ kiện chấm dứt. Do đó, người mua mất nhiều thời gian chờ đợi, thậm chí vô hiệu luôn hợp đồng chuyển nhượng tài sản trúng đấu giá tùy thuộc vào kết quả giải quyết vụ án.

Như vậy, việc mua nhà đất thông qua đấu giá ngân hàng không đảm bảo an toàn tuyệt đối, bên mua cần chủ động kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản trước khi tham gia đấu giá. Việc tra cứu tại trung tâm đấu giá, Văn phòng Đăng ký đất đai, xem xét hồ sơ pháp lý và tham khảo ý kiến của luật sư giúp hạn chế tối đa rủi ro.

Mua nhà đất đấu giá từ ngân hàng vẫn tiềm ẩn rủi ro

Cách kiểm tra tài sản đấu giá có tranh chấp hay không?

Kiểm tra thông tin tài sản đấu giá tại Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản

Điều 57 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2023, 2024) (Luật Đấu giá tài sản hiện hành) quy định: 

“Điều 57. Thông báo công khai việc đấu giá tài sản

1.Ngoài quy định về niêm yết việc đấu giá tài sản quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 35 của Luật này, đối với tài sản là động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải thông báo công khai hai lần trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, mỗi lần cách nhau ít nhất 02 ngày và ít nhất một lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá, trừ trường hợp thay đổi địa điểm tổ chức phiên đấu giá sau khi đã hết hạn tiếp nhận hồ sơ và nộp tiền đặt trước quy định tại khoản 2 Điều 37 của Luật này.

Trường hợp thay đổi một trong các nội dung thông báo công khai đấu giá quy định tại khoản 4 Điều này hoặc tạm dừng việc tổ chức đấu giá mà chưa hết thời hạn tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết nội dung thay đổi theo đúng thời gian quy định tại khoản 1 Điều 35 của Luật này và thông báo công khai nội dung thay đổi theo đúng thời gian quy định tại khoản 3 Điều này.

1a. Ngoài việc thông báo công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia và báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thông báo công khai việc đấu giá tài sản trên các phương tiện thông tin đại chúng khác theo yêu cầu của người có tài sản đấu giá.

2. Trường hợp đấu giá theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì ngoài quy định về niêm yết việc đấu giá tài sản quy định tại khoản 1a Điều 35 của Luật này, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thông báo công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia.

3. Thời gian thông báo công khai quy định tại khoản 1 Điều này ít nhất là 07 ngày làm việc đối với tài sản là động sản, 15 ngày đối với tài sản là bất động sản trước ngày mở phiên đấu giá. Việc thông báo công khai quy định tại khoản 2 Điều này được thực hiện đồng thời với việc niêm yết đấu giá tài sản quy định tại khoản 1a Điều 35 của Luật này.

4. Nội dung thông báo công khai việc đấu giá tài sản bao gồm:

a) Tên, địa chỉ của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá;

b) Thời gian, địa điểm đấu giá tài sản;

c) Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá;

d) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước;

đ) Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá.

5. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc thông báo công khai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này trong hồ sơ đấu giá”.

Như vậy: 

(1) Đối với tài sản đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ 50 triệu đồng trở lên và bất động sản thì:

• Tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai bán đấu giá tài sản ít nhất 02 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản là Cổng Đấu giá tài sản quốc gia;

• Mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc.

(2) Đối với đấu giá theo thủ tục rút gọn do đấu giá lần thứ hai nhưng vẫn không thành.

Tổ chức đấu giá tài sản thông báo công khai 01 lần việc đấu giá tài sản trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá.

Thời gian thông báo công khai lần thứ hai ít nhất là 07 ngày làm việc đối với tài sản là động sản, 15 ngày đối với tài sản là bất động sản trước ngày mở cuộc đấu giá. Việc thông báo công khai bán đấu giá tài sản được thực hiện đồng thời với việc niêm yết đấu giá tài sản.

Nội dung thông báo công khai bán đấu giá tài sản bao gồm: Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá; Thời gian, địa điểm đấu giá tài sản; Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá; Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước; Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá; Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm lưu tài liệu, hình ảnh về việc thông báo công khai bán đấu giá tài sản trong hồ sơ đấu giá.

Như vậy, người tham gia đấu giá tài sản có thể tìm kiếm thông báo bán đấu giá trên Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản như sau:

Bước 1: Truy cập vào Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản theo đường link: https://dgts.moj.gov.vn/

Bước 2: Tìm kiếm thông báo bán đấu giá tài sản

Điền thông tin theo yêu cầu tra cứu về tên tài sản, tổ chức đấu giá tài sản, giá, ngày đấu giá,....

Bước 3: Tiến hành tìm kiếm. Hệ thống sẽ hiển thị kết quả thông báo bán đấu giá mới nhất.

Xem xét hồ sơ pháp lý của tài sản

Căn cứ theo Điều 35 luật Đấu giá tài sản hiện hành:

“Điều 35. Niêm yết việc đấu giá tài sản

1. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản như sau:

…

b) Đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết liên tục thông tin quy định tại khoản 2 Điều này tại trụ sở của tổ chức mình, trụ sở của người có tài sản đấu giá, nơi tổ chức phiên đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở phiên đấu giá.

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết liên tục thông tin quy định tại khoản 2 Điều này tại trụ sở của tổ chức mình, trụ sở của người có tài sản đấu giá và nơi tổ chức phiên đấu giá ít nhất là 30 ngày trước ngày mở phiên đấu giá.

1a. Trường hợp đấu giá theo thủ tục rút gọn quy định tại Điều 53 của Luật này, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tại các địa điểm quy định tại khoản 1 Điều này và thời gian niêm yết được thực hiện như sau:

a) Đối với tài sản là động sản thì thời gian niêm yết liên tục ít nhất là 03 ngày làm việc trước ngày mở phiên đấu giá;

b) Đối với tài sản là bất động sản thì thời gian niêm yết liên tục ít nhất là 05 ngày làm việc trước ngày mở phiên đấu giá.

2. Các thông tin chính phải niêm yết bao gồm:

a) Tên, địa chỉ của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản[125] và người có tài sản đấu giá;

b) Các nội dung quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, k và l khoản 2 Điều 34 của Luật này”.

3. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết đấu giá tài sản quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này trong hồ sơ đấu giá. Đối với trường hợp niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết, kết thúc niêm yết của Ủy ban nhân dân cấp xã.

4. Ngoài việc niêm yết quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thực hiện thông báo công khai việc đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 57 của Luật này theo yêu cầu của người có tài sản đấu giá”.

Căn cứ Điều 34 Luật Đấu giá tài sản hiện hành: 

“Điều 34. Quy chế cuộc đấu giá

...

2. Quy chế cuộc đấu giá bao gồm những nội dung chính sau đây:

a) Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, lô tài sản hoặc tài sản riêng lẻ, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá; nơi có tài sản đấu giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá;

b) Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá;

c) Ngày, giờ bắt đầu, hết hạn bán hồ sơ mời tham gia đấu giá; ngày, giờ bắt đầu, hết hạn tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá; địa điểm bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá;

d) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm;

đ) Tiền mua hồ sơ mời tham gia đấu giá, tiền đặt trước; ngày, giờ bắt đầu, hết hạn nộp tiền đặt trước;

e) Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá;

g) Thời gian, địa điểm tổ chức phiên đấu giá;

h) Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá;

...

k) Bước giá, việc áp dụng bước giá tại các vòng đấu giá trong trường hợp cuộc đấu giá có bước giá và các vòng đấu giá; giá trả hợp lệ, giá trả không hợp lệ trong trường hợp đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại phiên đấu giá hoặc đấu giá bằng hình thức trực tuyến; phiếu trả giá hợp lệ, phiếu trả giá không hợp lệ trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại phiên đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;

l) Quy định về cách ghi phiếu trả giá, thời hạn nộp phiếu trả giá, trình tự, thủ tục niêm phong, mở niêm phong thùng phiếu trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;”.

Căn cứ Điều 36 Luật Đấu giá tài sản hiện hành:

“Điều 36. Xem tài sản đấu giá

1. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phối hợp với người có tài sản đấu giá tổ chức cho người tham gia đấu giá được trực tiếp xem tài sản hoặc mẫu tài sản, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và tài liệu liên quan (nếu có). Trên tài sản hoặc mẫu tài sản phải ghi rõ tên của người có tài sản đấu giá và thông tin về tài sản.

Trường hợp tài sản đấu giá là quyền tài sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phối hợp với người có tài sản đấu giá tổ chức cho người tham gia đấu giá xem giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và tài liệu liên quan (nếu có).

2. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phối hợp với người có tài sản đấu giá tổ chức cho người tham gia đấu giá xem tài sản đấu giá trong giờ hành chính, ít nhất là 03 ngày làm việc liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở phiên đấu giá”.

Như vậy, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản hiện hành thì Tổ chức đấu giá (Trung tâm đấu giá) phải niêm yết công khai thông tin về tài sản đấu giá bao gồm địa điểm, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá, thời gian tổ chức đấu giá, …vv. Đồng thời, người tham gia đấu giá được quyền xem tài sản đấu giá và hoặc mẫu tài sản, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và tài liệu liên quan đến tài sản (hợp đồng thế chấp, giấy chứng nhận quyền sở hữu, thông báo phát mãi…) để xác thực thông tin về nhà đất như tình trạng pháp lý, thông tin chủ sở hữu, diện tích, sơ đồ,...

Người tham gia đấu giá được xem tài sản đấu giá hoặc mẫu tài sản

Tra cứu thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân tại địa phương

Người tham gia đấu giá tài sản cũng có thể yêu cầu hỗ trợ xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản tại Các cơ quan Đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân tại địa phương trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua:

• Website của Sở Tài Nguyên và Môi Trường các tỉnh thành phố (nếu có);

• App tra cứu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Sở Tài Nguyên và Môi Trường các tỉnh thành phố của Việt Nam.

Kiểm tra tình trạng thực tế của bất động sản

Bên mua có thể đến trực tiếp địa chỉ bất động sản được bán đấu giá để kiểm tra tình hình sử dụng đất thực tế, đối chiếu diện tích thực tế với giấy tờ nhà đất.

Luật sư giỏi tư vấn tài chính ngân hàng: Tránh rủi ro khi mua tài sản đấu giá

Bên cạnh lợi ích thì trong bất cứ giao dịch nào liên quan đến nhà đất đều tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường trước được, nhất là tranh chấp giữa các bên liên quan bởi giá trị giao dịch lớn, thủ tục pháp lý phức tạp, nguy cơ tranh chấp cao. Điều đó đòi hỏi trong mỗi giao dịch cần phải có sự tham gia tư vấn của các luật sư giàu kinh nghiệm về tư vấn, giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản để giảm thiểu, dự phòng rủi ro đồng thời xây dựng phương án tối đa hóa lợi nhuận.

LHLegal có đội ngũ Luật sư, Cố vấn có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn, giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, với những điểm mạnh phải kể đến như:

• Tư vấn pháp lý thường xuyên cho các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân đầu tư bất động sản;

• Tư vấn, xem xét, đánh giá, thẩm định giá trị pháp lý của các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua, các giao dịch đảm bảo liên quan đến bất động sản;

• Tư vấn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện các giao dịch bất động sản như tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, cho mượn, thừa kế, thế chấp…

LHLegal tự tin đem đến cho Quý Khách hàng dịch vụ tư vấn pháp lý, giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản với sự tận tâm và trách nhiệm cao nhất.

Mua nhà đất đấu giá từ ngân hàng có thể là một cơ hội đầu tư hấp dẫn nếu người mua thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra pháp lý cần thiết. Việc tra cứu thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, xem xét kỹ hồ sơ pháp lý, và tham vấn ý kiến luật sư là những bước quan trọng giúp bạn tránh rủi ro không đáng có. Cẩn trọng ngay từ đầu chính là chìa khóa để sở hữu bất động sản đấu giá an toàn và hợp pháp.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự