Tài sản đấu giá ngân hàng: Cơ hội đầu tư hay tiềm ẩn rủi ro pháp lý?

Nghe nói tài sản đấu giá từ ngân hàng vừa rẻ vừa an toàn? Sự thật có đơn giản vậy không? Cẩn thận kẻo “rẻ hóa đắt”! Bài viết sẽ bóc tách mọi rủi ro pháp lý tiềm ẩn, chia sẻ cách nhận biết tài sản tranh chấp và đưa ra lời khuyên trước khi xuống tiền.

>>> Quy trình bán đấu giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng

>>> Mua nhà đất đấu giá từ ngân hàng: Cách kiểm tra tránh rủi ro pháp lý

Vì sao nhiều người mua tài sản đấu giá từ ngân hàng?

Trong những năm gần đây, tài sản đấu giá từ ngân hàng đang trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư và người dân có nhu cầu mua bất động sản. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ hai yếu tố: giá cả cạnh tranh và niềm tin vào tính pháp lý.

Thứ nhất, các tài sản được ngân hàng xử lý thông qua hình thức phát mãi hoặc đấu giá thường có giá khởi điểm thấp hơn so với giá thị trường, nhất là trong bối cảnh người vay mất khả năng thanh toán và ngân hàng cần thu hồi nợ nhanh chóng.

Thứ hai, do ngân hàng là tổ chức tín dụng được pháp luật điều chỉnh chặt chẽ, người mua thường có cảm giác an tâm hơn về mặt pháp lý khi so với các giao dịch dân sự thông thường.

Tuy nhiên, chính sự chủ quan về tính “an toàn” khi mua tài sản từ ngân hàng khiến nhiều người bỏ qua bước kiểm tra pháp lý quan trọng, dẫn đến việc đối mặt với những rủi ro không ngờ tới sau khi trúng đấu giá.

Bản chất tài sản đấu giá ngân hàng là gì?

Tài sản đấu giá từ ngân hàng thường là tài sản thế chấp của bên vay (cá nhân hoặc doanh nghiệp) được đưa ra bán để thu hồi nợ trong trường hợp bên vay mất khả năng chi trả. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là: ngân hàng không phải là chủ sở hữu của tài sản – họ chỉ giữ vai trò bên nhận thế chấp.

Việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về dân sự, ngân hàng, và thi hành án dân sự. Trong quá trình này, ngân hàng phải thực hiện thủ tục thông báo, thỏa thuận với bên thế chấp hoặc ra quyết định xử lý qua tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.

Do đó, nếu bất kỳ bước nào trong quy trình xử lý tài sản không đúng luật (ví dụ như hợp đồng thế chấp không hợp lệ, không thông báo cho các bên liên quan, tổ chức đấu giá sai quy trình...), thì giao dịch đấu giá có thể bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho người mua.

Các loại tranh chấp thường gặp khi mua nhà đấu giá ngân hàng

Tranh chấp quyền sở hữu

Trên thực tế, nhiều trường hợp, bên thế chấp có thể đã bán tài sản trước hoặc trong thời gian thế chấp tài sản tại ngân hàng. Người mua nhà có thể có hợp đồng hợp pháp nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu do tài sản bảo đảm đang bị thế chấp. Khi ngân hàng muốn thu hồi tài sản để xử lý nợ, khách hàng có thể phản đối, dẫn đến tranh chấp.

Căn cứ quy định tại Điều 298, 319 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 298. Đăng ký biện pháp bảo đảm

1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.

2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”.

“Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP:

“Điều 23. Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba

1. Biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật.

2. Trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba”.

Thông thường, ngân hàng sẽ đăng ký giao dịch bảo đảm để đảm bảo quyền phát sinh hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba, nhằm giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, nếu tranh chấp xảy ra sẽ mất thời gian cho cả hai bên, đặc biệt là người mua tài sản đấu giá chịu thiệt thòi nhất khi hoàn tất các thủ tục để nhận chuyển nhượng tài sản đấu giá.

Tài sản bị kê biên để thi hành án

Căn cứ Điều 90 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2018, 2020, 2022, 2024) (Luật Thi hành án dân sự hiện hành):

“Điều 90. Kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp

1. Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.

2. Khi kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp; khi xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật này”.

Như vậy, trường hợp người có tài sản thế chấp cũng là người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.

Đồng nghĩa với việc tài sản là nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có thể được sử dụng để kê biên, thi hành án nếu người bị thi hành án không có tài sản khác hoặc tài sản của người này không đủ để thi hành án và giá trị của tài sản thế chấp lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. 

Điều 47 Luật Thi hành án dân sự hiện hành quy định:

“Điều 47. Thanh toán tiền, trả tài sản thi hành án

1. Số tiền thi hành án, sau khi trừ các chi phí thi hành án và khoản tiền quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật này thì được thanh toán theo thứ tự sau đây:

a) Tiền cấp dưỡng; tiền lương, tiền công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động; tiền bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, tổn thất về tinh thần;

b) Án phí, lệ phí Tòa án;

c) Các khoản phải thi hành án khác theo bản án, quyết định.

2. Trường hợp có nhiều người được thi hành án thì việc thanh toán tiền thi hành án được thực hiện như sau:

a) Việc thanh toán được thực hiện theo thứ tự quy định tại khoản 1 Điều này; trường hợp trong cùng một hàng ưu tiên có nhiều người được thi hành án thì việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ số tiền mà họ được thi hành án;

b) Số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án được thanh toán cho những người được thi hành án tính đến thời điểm có quyết định cưỡng chế đó; số tiền còn lại được thanh toán cho những người được thi hành án theo các quyết định thi hành án khác tính đến thời điểm thanh toán;

c) Sau khi thanh toán theo quy định tại điểm a và điểm b khoản này, số tiền còn lại được trả cho người phải thi hành án.

3. Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp là bên được thi hành án hoặc trường hợp bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể thì số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp, bị kê biên được ưu tiên thanh toán cho bên nhận cầm cố, thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm sau khi trừ án phí của bản án, quyết định đó, chi phí cưỡng chế và khoản tiền quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật này.

Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp không phải là người được thi hành án thì người nhận cầm cố, thế chấp được ưu tiên thanh toán trước khi thanh toán các khoản theo quy định tại Điều này.

4. Thứ tự thanh toán tiền thi hành án về phá sản thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản.

5. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày thu được tiền, tài sản thi hành án, Chấp hành viên phải thực hiện việc thanh toán tiền, trả tài sản thi hành án quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Trường hợp đương sự không đến nhận thì tiền, tài sản đó được xử lý theo quy định tại Điều 126 của Luật này”.

Như vậy, nếu ngân hàng không phải là người được thi hành án, ngân hàng vẫn được ưu tiên thanh toán trước các khoản khác. Cụ thể, khi bán tài sản hoặc xử lý tài sản đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo thi hành một nghĩa vụ cụ thể thì số tiền nhận được phải được ưu tiên thanh toán cho ngân hàng sau khi trừ đi án phí của bản án hoặc quyết định đó cùng với chi phí cưỡng chế…

Tuy nhiên, khi  ngân hàng vẫn tổ chức bán đấu giá khi tài sản là nhà đất bị kê biên để thi hành án sẽ ảnh hưởng quyền lợi nhà đầu tư, gây mất thời gian, công sức của nhà đầu tư trong quá trình giải quyết với các bên liên quan. 

Ngân hàng tổ chức bán đấu giá tài sản bị kê biên để thi hành án sẽ ảnh hưởng quyền lợi nhà đầu tư

Tranh chấp hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay

Trong nhiều trường hợp, có tranh chấp xảy ra giữa ngân hàng và bên vay (bên có nhà đất thế chấp), xảy ra vụ việc kiện tụng từ đó ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.

Tranh chấp hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay có thể liên quan đến các vấn đề sau:

• Chủ thể ký kết hợp đồng: Đây là trường hợp phổ biến, chẳng hạn như khi nhà đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có một bên (vợ hoặc chồng) ký tên trên hợp đồng thế chấp.

• Nội dung hợp đồng: Hợp đồng thế chấp thường do ngân hàng soạn thảo với các điều khoản chi tiết về quyền và nghĩa vụ. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, bên thế chấp không đồng ý với một số điều khoản vì cho rằng quyền lợi hợp pháp của họ bị xâm phạm, dẫn đến tranh chấp.

• Thực hiện hợp đồng: Tranh chấp có thể phát sinh liên quan đến nghĩa vụ thông báo của ngân hàng hoặc nghĩa vụ bàn giao tài sản của bên thế chấp khi không trả được nợ.

Có nên mua tài sản đấu giá từ ngân hàng không?

Việc mua tài sản đấu giá từ ngân hàng không phải lúc nào cũng “an toàn tuyệt đối” như nhiều người vẫn nghĩ. Trên thực tế, dù ngân hàng là tổ chức có tính pháp lý rõ ràng, nhưng quá trình xử lý tài sản thế chấp có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được kiểm tra kỹ lưỡng.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng tài sản đấu giá từ ngân hàng vẫn là kênh đầu tư tiềm năng, đặc biệt nếu người mua nắm rõ pháp lý, biết cách kiểm tra nguồn gốc, tình trạng pháp lý, và có sự hỗ trợ từ luật sư hoặc chuyên gia.

Tóm lại, có nên mua hay không phụ thuộc vào cách bạn đánh giá và chuẩn bị trước khi tham gia. Nếu kiểm tra kỹ lưỡng, làm đúng quy trình, đây hoàn toàn có thể là một giao dịch sinh lời, ngược lại, sự chủ quan có thể khiến bạn đối mặt với tranh chấp kéo dài, thậm chí mất trắng.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự