>>> Đất lấn chiếm, vi phạm có được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024?

>>> Đất khai hoang có làm sổ đỏ được không? Chi phí làm sổ đỏ đất khai hoang bao nhiêu?

Đất ở hình thành trước năm 1993 nhưng chưa có sổ đỏ, bị người khác chiếm thì xử lý thế nào?

Nhiều trường hợp thực tế giống như gia đình bạn, đất ở đã sử dụng ổn định từ trước năm 1993 nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp khi bị người khác lấn chiếm. Pháp luật hiện hành có những quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất lâu năm trong tình huống này. Dưới đây, LH Legal sẽ phân tích căn cứ pháp lý mới nhất và hướng dẫn cách đòi lại đất ở hình thành trước 1993.

Quy định pháp luật về đất ở có trước năm 1993

Đất ở sử dụng từ trước thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực (15/10/1993) được pháp luật đặc biệt quan tâm. Luật Đất đai năm 2013 (nay đã được thay thế bằng Luật Đất đai 2024) thừa nhận quyền sử dụng đất hình thành trước 1993 nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Cụ thể, khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất". Những giấy tờ hợp lệ có thể kể đến gồm:

"a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;

e) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;

g) Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;

h) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;

i) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;

k) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;

l) Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;

m) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;

n) Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương."

Trường hợp gia đình bạn có bất kỳ giấy tờ nào kể trên, mảnh đất sẽ có cơ sở xem xét là có nguồn gốc sử dụng hợp pháp từ trước 1993.

Đáng lưu ý, Luật Đất đai 2024 (hiện hành) vẫn kế thừa tinh thần bảo vệ đất ở sử dụng lâu năm.

Điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ, và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và cũng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất kể trên, pháp luật vẫn tạo điều kiện để người dân được công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện nhất định.

Theo khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân "đang sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp" nhưng không có giấy tờ vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu mảnh đất đó thỏa mãn tất cả các tiêu chí sau:

"a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;

b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;"

Sử dụng đất ổn định lâu dài: Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993. Việc sử dụng ổn định được hiểu là sử dụng liên tục, công khai vào mục đích nhất định từ khi bắt đầu sử dụng cho đến nay.

Nếu gia đình bạn đáp ứng các điều kiện trên, về nguyên tắc cơ quan nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất dù trước đây chưa có sổ đỏ. Khi đã được cấp sổ, quyền sử dụng đất của bạn được pháp luật bảo vệ tuyệt đối. Người đang chiếm dụng đất sẽ không có bất kỳ cơ sở pháp lý nào để tiếp tục ở trên đất nữa.

Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ cấp sổ đỏ, bạn nên thu thập các bằng chứng chứng minh quá trình sử dụng đất của gia đình mình. Những chứng cứ quan trọng có thể bao gồm: biên lai nộp thuế nhà đất từ trước 1993, giấy đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa chỉ thửa đất, biên bản họp tổ dân phố/xóm về nguồn gốc đất, v.v. Các chứng cứ này sẽ giúp UBND xã xác nhận rõ mảnh đất do gia đình bạn quản lý sử dụng ổn định lâu dài.

Khả năng khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất

Trong trường hợp đã có cơ sở xác định mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn, bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện để đòi lại đất từ người chiếm giữ trái phép. Pháp luật cho phép chủ sử dụng đất yêu cầu tòa án buộc người khác trả lại đất khi họ chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Dưới đây là hướng xử lý và thủ tục cần lưu ý:

Hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở

Trước khi khởi kiện, luật bắt buộc phải qua bước hòa giải. Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Gia đình bạn cần gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đến UBND cấp xã. UBND sẽ tổ chức phiên hòa giải với sự tham gia của các bên và đại diện các đoàn thể. Kết quả hòa giải (thành hoặc không thành) sẽ được lập biên bản có xác nhận của UBND xã. Đây là bước bắt buộc trước khi tòa án thụ lý tranh chấp đất đai. Nếu hòa giải thành, người chiếm đất đồng ý trả lại đất thì tranh chấp kết thúc. Nếu hòa giải không thành, bạn mới chuyển sang bước kiện tại tòa.

Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải trước khi khởi kiện

Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền

Sau hòa giải không thành, căn cứ Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai sẽ được giải quyết theo hai hướng:

"1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự."

Lưu ý: Do gia đình bạn chưa có sổ đỏ và cũng không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, pháp luật cho phép bạn lựa chọn một trong hai hình thức trên. Thực tiễn cho thấy đa số người dân chọn khởi kiện tòa án để được phán quyết rõ ràng về quyền sử dụng đất. Trường hợp chọn con đường hành chính: Theo Mục 1 Phần VII Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (đề nghị UBND cấp xã giải quyết), nếu không đồng ý với quyết định của UBND, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã bạn vẫn có quyền khởi kiện vụ án tại Tòa án.

Nếu việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành hoặc không thể giải quyết dứt điểm tranh chấp, người có quyền sử dụng đất có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Khi khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, như: giấy tờ về nguồn gốc đất (nếu có), tài liệu thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định trước năm 1993, biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã và các chứng cứ khác liên quan đến vụ việc.

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án sẽ tiến hành giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự. Các bên có quyền cung cấp chứng cứ, trình bày ý kiến và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Nếu có đủ căn cứ xác định người khởi kiện là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, Tòa án có thể buộc người đang lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật phải trả lại đất.

Đáng lưu ý, theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Do đó, dù việc lấn chiếm đã xảy ra từ nhiều năm trước, người có quyền sử dụng đất vẫn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Ngoài yêu cầu trả lại đất, trong trường hợp có thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi lấn chiếm, sử dụng đất trái pháp luật, người khởi kiện cũng có thể yêu cầu Tòa án xem xét buộc bên vi phạm bồi thường theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Tranh chấp đất đai thường liên quan đến nhiều tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Vì vậy, người khởi kiện nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và có sự hỗ trợ của luật sư để bảo đảm quyền lợi cũng như hạn chế những rủi ro pháp lý trong quá trình giải quyết vụ án.

LH Legal - Hỗ trợ pháp lý vững chắc khi đòi lại đất ở trước năm 1993

Quá trình đòi lại quyền sử dụng đất vốn dĩ phức tạp, đặc biệt với đất ở hình thành trước năm 1993 và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). LH Legal thấu hiểu những khó khăn này và sẵn sàng đồng hành cùng bạn bằng kinh nghiệm chuyên sâu về tranh chấp đất đai. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói, từ khâu tư vấn quy định pháp luật, xác minh nguồn gốc đất, thu thập chứng cứ đến đại diện khách hàng làm việc với chính quyền địa phương và tham gia tố tụng tại tòa án. Với đội ngũ luật sư am hiểu luật đất đai và kỹ năng tranh tụng vững vàng, LH Legal cam kết bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

Nếu gia đình bạn đang rơi vào trường hợp đất ở lâu năm bị người khác chiếm dụng, đừng ngần ngại liên hệ LH Legal để được hỗ trợ kịp thời. Chúng tôi sẽ giúp bạn đánh giá chính xác căn cứ pháp lý, xây dựng phương án đòi lại đất hiệu quả và tự tin đòi lại mảnh đất thuộc về bạn. Quyền lợi của bạn trên mảnh đất quý giá sẽ được đảm bảo với sự hỗ trợ pháp lý vững chắc từ LH Legal.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal