Nhà ở bị kê biên thi hành án - Người mua có sang tên được không?

>>> Xử lý tài sản bảo đảm bị kê biên trong vụ án hình sự

>>> Quy trình kê biên tài sản trong các vụ án hình sự

Câu hỏi:

Tôi dự định mua căn nhà nhưng khi kiểm tra pháp lý thì được biết đang bị kê biên do thi hành án. Nếu mua thì có sang tên được không và có nên mua không? Vì căn nhà này rẻ hơn giá thị trường nên tôi không muốn bỏ lỡ, mong Luật sư hỗ trợ tôi.

Trên thực tế hiện nay, không ít người khi tham gia giao dịch mua bán bất động sản rơi vào tình huống “nửa mừng nửa lo” khi phát hiện căn nhà mình định mua đang bị kê biên để thi hành án. Nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này là vì giá mua rẻ hơn so với giá thị trường. Việc này mang lại nhiều rủi ro pháp lý cho người mua, khiến họ rơi vào trạng thái lúng túng, không biết có nên tiến hành giao dịch hay không, và nếu mua thì liệu có được sang tên, được pháp luật công nhận quyền sở hữu hay không? Trong bài viết dưới đây, LHLegal sẽ giải đáp những thắc mắc trên và đưa ra lời khuyên cụ thể giúp người dân phòng tránh rủi ro khi tham gia giao dịch mua bán tài sản.  

Nhà bị kê biên là gì? Vì sao bị kê biên? 

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về khái niệm “tài sản bị kê biên”. Tuy nhiên, dựa trên khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008, khoản 6 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Điều 126, 128 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015, kê biên tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án. Như vậy, tài sản kê biên có thể được hiểu là tài sản của người phải thi hành án, tài sản đang tranh chấp mà người giữ tài sản có hành vi tẩu tán, hủy hoại bị cơ quan thi hành án tạm thời thu giữ để phục vụ cho việc thi hành án. 

Tài sản bị kê biên vì những lý do, mục đích sau:

  • Ngăn chặn việc tẩu tán, huỷ hoại tài sản,

Ví dụ: Khi một bên trong vụ án  có dấu hiệu tẩu tán, che giấu hoặc làm giảm giá trị tài sản, gây khó khăn cho quá trình thi hành án sau này tài sản trong thời gian chờ phán quyết của Tòa, Tòa án có thể ra quyết định kê biên để “đóng băng”, ngăn chặn chuyển dịch về quyền sở hữu, sử dụng đối tài sản đó.

  • Ngăn chặn việc trốn tránh thi hành án dân sự

Ví dụ: Một người bị tuyên buộc phải trả nợ nhưng không tự nguyện thi hành. Cơ quan thi hành án có thể kê biên tài sản của người đó để xử lý, thanh toán nghĩa vụ trả nợ cho người được thi hành án.

  • Bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

Các cơ quan nhà nước có thể yêu cầu kê biên tài sản để đảm bảo nghĩa vụ thuế, phí, hoặc các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định pháp luật.

Ví dụ: Doanh nghiệp nợ thuế kéo dài, cơ quan thuế có thể yêu cầu cưỡng chế bằng cách kê biên tài sản để bán đấu giá, thu hồi ngân sách.

  • Phục vụ điều tra, truy tố, xét xử vụ án hình sự

Trong tố tụng hình sự, cơ quan điều tra có thể kê biên tài sản của bị can, bị cáo để:

  • Bảo đảm bồi thường thiệt hại cho bị hại;

  • Ngăn ngừa việc tẩu tán tài sản có được từ hành vi phạm tội;

  • Đảm bảo thi hành án phạt tiền, án phí, hoặc nghĩa vụ dân sự trong vụ án hình sự.

Nhà ở bị kê biên có được chuyển nhượng, sang tên không? 

Căn cứ vào Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:

“Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Theo đó, tại điểm d khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 có quy định về điều kiện của nhà ở để tham gia các giao dịch là nhà ở:

“Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;”. 

Như vậy, nếu nhà ở đang bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tham gia các giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, tức là cũng không được chuyển nhượng, sang tên. 

Nhà ở bị kê biên không được chuyển nhượng, sang tên

Cách xử lý nếu đã đặt cọc mua nhà đang bị kê biên

Theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở bị kê biên thì không đủ điều kiện để tham gia các giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở. Tuy nhiên, chủ sở hữu nhà ở lại thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó là việc làm trái quy định của pháp luật, do đó việc nhận đặt cọc căn nhà để nhận chuyển nhượng cũng là việc làm trái quy định pháp luật. 

Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch mua bán, giao dịch đặt cọc nhà ở bị kê biên không có hiệu lực vì nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của luật (mua bán nhà ở bị kê biên). Theo Điều 122 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch mua bán, giao dịch đặt cọc nhà ở bị kê biên bị vô hiệu. 

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: 

  • Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

  • Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

  • Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

  • Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, trong trường hợp người mua không biết về việc nhà đang bị kê biên và đã đặt cọc tiền mua nhà thì xử lý như sau: 

  • Trước hết, bên mua nên thỏa thuận với bên bán để nhận lại toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho bên bán vì giao dịch mua bán nhà ở bị kê biên vô hiệu kéo theo giao dịch đặt cọc cũng vô hiệu.

  • Trong trường hợp bên bán không đồng ý hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của bên mua thì bên mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm về mục đích và nội dung của hợp đồng, khi đó hai bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nhưng bên mua phải thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ chứng minh nhà ở đó đang bị kê biên theo quy định của pháp luật và các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho việc 02 bên thực hiện việc đặt cọc mua nhà ở đó. Các tài liệu cần thiết, liên quan đến 02 nội dung trên bao gồm:Các văn bản liên quan đến việc thi hành án (kê biên nhà ở đó); Hợp đồng đặt cọc; Giấy nhận tiền đặt cọc;...

Ngoài số tiền mà bên bán đã nhận của bên mua thì bên bán còn phải bồi thường cho bên mua một khoản tiền thiệt hại phát sinh nếu bên mua có đầy đủ chứng cứ chứng minh rằng bên mua có thiệt hại phát sinh từ giao dịch mua bán nhà ở nói trên bị vô hiệu.

Lời khuyên khi mua phải nhà ở có dấu hiệu bị kê biên

Việc mua nhà có dấu hiệu hoặc đang bị kê biên là việc không ai mong muốn vì thường gây ra nhiều vấn đề pháp lý phát sinh, rủi ro lớn cho người mua. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều người mua nhà có dấu hiệu bị kê biên nhưng người mua không hề hay biết. Do đó, khi mua nhà, người mua nên lưu ý các điều sau:

  • Yêu cầu người bán cung cấp hồ sơ pháp lý minh bạch:

    • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu nghi ngờ về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đó, người mua nên đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận.

    • Giấy xác nhận tình trạng tài sản (nếu có).

    • Văn bản chứng minh tài sản không bị tranh chấp hoặc kê biên.

Nếu họ từ chối, chậm trễ, hoặc có dấu hiệu né tránh, nên dừng giao dịch ngay lập tức.

  • Kiểm tra tại website của Tổng cục thi hành án dân sự; 

  • Không thanh toán hoặc đặt cọc khi chưa rõ tình trạng kê biên

  • Nên có luật sư hoặc công chứng viên kiểm tra và tư vấn

Nếu bạn không hiểu rõ quy định pháp luật, người mua nên thuê luật sư đại diện để rà soát hồ sơ.

Luật sư có thể liên hệ trực tiếp với cơ quan nhà nước để kiểm tra tình trạng kê biên, phong tỏa.

  • Không nên nhận chuyển nhượng “bằng giấy tay”

Những tài sản có dấu hiệu kê biên thường được rao bán nhanh, giá rẻ, giao dịch bằng giấy tay nên rất rủi ro và các giao dịch này dễ bị tuyên vô hiệu làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, có thể phát sinh rủi ro pháp lý. 

Tài sản có dấu hiệu kê biên thường được rao bán nhanh, giá rẻ

Bài viết này được xây dựng dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc mua bán nhà ở bị kê biên thi hành án nhằm cung cấp góc nhìn pháp lý mang tính tham khảo, không có giá trị thay thế cho các quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền và có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế của vụ việc. Mọi trích dẫn, áp dụng câu trả lời nêu trên đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal

Trụ sở

Số 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Điện thoại: 1900 2929 01

Chi nhánh Nha Trang

Số 7 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, TP. Nha Trang

Điện thoại: 1900 2929 01

Đăng ký tư vấn Tính án phí