Nhà đất bị kê biên vì nợ: Làm sao để gỡ và thực hiện sang tên hợp pháp?

>>> Xử lý tài sản bảo đảm bị kê biên trong vụ án hình sự

>>> Các vướng mắc khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm đang tranh chấp, tài sản bị kê biên

Câu hỏi:

Khi nào nhà đất bị kê biên?

Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án được thực hiện nhằm đảm bảo thi hành án dân sự khi người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ. Việc kê biên nhằm để ngăn cản những hành vi trái pháp luật đối với tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự như hành vi tẩu tán tài sản.

Theo Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung) quy định về Biện pháp cưỡng chế thi hành án như sau:

"3. Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ."

Theo quy định tại Điều 88 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung) về Quy trình kê biên tài sản được thực hiện như sau:

"1. Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án.

2. Việc kê biên tài sản phải lập biên bản. Biên bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành viên, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; diễn biến của việc kê biên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng."

Theo Điều 120 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định:

"1. Kê biên tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản.
2. Tài sản bị kê biên có thể được thu giữ, bảo quản tại cơ quan thi hành án dân sự hoặc lập biên bản giao cho một bên đương sự hoặc người thứ ba quản lý cho đến khi có quyết định của Tòa án."

Từ các quy định trên, các trường hợp cụ thể dẫn đến kê biên:

• Theo quy định tại khoản 6 Điều 114 và Điều 120 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì hành vi kê biên tài sản là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời mà tòa án có thể áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự.
• Bản án, quyết định của Tòa án, Quyết định thi hành án có hiệu lực buộc bạn phải trả nợ (vay, bồi thường, nợ thuế…) hoặc thực hiện một nghĩa vụ nhất định.
• Không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ trong thời gian được thông báo.
• Bên được thi hành án có đơn yêu cầu kê biên tài sản để đảm bảo thi hành.

Khi đó, cơ quan thi hành án có thể kê biên nhà, đất đứng tên bạn – kể cả khi đó là tài sản duy nhất.

Tài sản bị kê biên thì có sang tên được không?

Căn cứ: Điểm c khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện khi tham gia giao dịch quyền sử dụng đất:

"c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;"

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 160 Luật nhà ở 2023 quy định về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch:

"d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;"

Như vậy, kê biên là một trong những tình trạng pháp lý ngăn cản việc sang tên sổ đỏ. Không được chuyển nhượng cho đến khi được giải tỏa kê biên, nếu cố tình chuyển nhượng, giao dịch có khả năng sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, vẫn có những hướng xử lý hợp pháp để được chuyển nhượng, như phân tích bên dưới đây.

Việc cố tình chuyển nhượng tài sản đang bị kê biên có thể dẫn đến giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu

Hướng dẫn cách gỡ kê biên nhà đất để được chuyển nhượng, sang tên

Theo Điều 105 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung) quy định về Giải tỏa kê biên tài sản:

"1. Việc giải tỏa kê biên tài sản được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Đương sự thoả thuận về việc giải tỏa kê biên tài sản mà không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba;
b) Đương sự đã thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án và các chi phí thi hành án theo quy định của Luật này;
c) Có quyết định của người có thẩm quyền hủy bỏ quyết định kê biên tài sản;
d) Có quyết định đình chỉ thi hành án theo quy định tại Điều 50 của Luật này.
2. Chấp hành viên ra quyết định giải tỏa kê biên và trả lại tài sản cho người phải thi hành án trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này."

Để có thể sang tên tài sản, bạn cần thực hiện các bước sau để giải tỏa kê biên:

• Thi hành nghĩa vụ trả nợ: Thanh toán hoặc thực hiện hoàn tất việc trả nợ và nghĩa vụ thi hành án. Đây là cách trực tiếp và hiệu quả nhất, là cách nhanh nhất để gỡ kê biên. Sau khi thanh toán, bạn cần yêu cầu cơ quan thi hành án ra quyết định hủy kê biên. Sau khi nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ, chấp hành viên sẽ ban hành quyết định giải tỏa kê biên.
• Thỏa thuận với người được thi hành án: Có thể đàm phán để họ rút yêu cầu kê biên nếu đạt được thỏa thuận khác (ví dụ trả góp, bảo đảm bằng tài sản khác, hoặc dùng tài sản đó bán hoặc vay ngân hàng để lấy tiền thực hiện nghĩa vụ trả nợ…). Nếu đồng ý, người được thi hành án có thể làm đơn gửi Cơ quan Thi hành án yêu cầu chấm dứt kê biên.
• Đề nghị cơ quan thi hành án cho chuyển nhượng để trả nợ: "Người phải thi hành án có thể được chuyển nhượng tài sản kê biên nếu toàn bộ số tiền bán tài sản được dùng để thi hành án." Phải được sự đồng ý của người được thi hành án và cơ quan thi hành án. (Theo điểm a khoản 1 Điều 105 Luật Thi hành án dân sự 2008)
• Khiếu nại yêu cầu hủy kê biên: Trong trường hợp kê biên không đúng quy định, bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu hủy bỏ quyết định kê biên.
• Phân chia tài sản chung để xác định tài sản không bị kê biên: Nếu nhà đất là tài sản chung (vợ chồng, đồng sở hữu) và chỉ một người có nghĩa vụ thì người không có nghĩa vụ có thể yêu cầu tòa xác định phần tài sản không bị kê biên.

Lưu ý khi muốn chuyển nhượng tài sản đang bị kê biên

Không nên tự ý chuyển nhượng ngầm (ký tay, hứa bán…) vì không có giá trị pháp lý và có thể bị xử lý hình sự.

Tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý: Trước khi bán cần làm việc với cơ quan thi hành án, công chứng, phòng đăng ký đất đai để đảm bảo tài sản chuyển nhượng không còn bị kê biên.

Nếu mua tài sản đang bị kê biên, cần có văn bản chấp thuận rõ ràng của cơ quan có thẩm quyền về việc cho phép chuyển nhượng để thực hiện việc thi hành án.

Tham khảo ý kiến của Luật sư: Để tránh các rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng tài sản đang bị kê biên bạn nên nhờ Luật sư tư vấn kỹ lưỡng.

Việc kê biên tài sản không đồng nghĩa với việc mất toàn quyền sở hữu. Trong nhiều trường hợp, người có tài sản bị kê biên vẫn có thể chuyển nhượng, nhưng cần tuân thủ đúng quy trình pháp luật. Nếu bạn rơi vào tình trạng này, hãy sớm làm việc với bên cho vay và làm việc với cơ quan thi hành án. Đặc biệt hãy nhờ sự tư vấn của luật sư LH Legal để được hướng dẫn cụ thể, tránh mất quyền lợi và đảm bảo an toàn pháp lý.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal