>>> Một số quy định về nhà ở hình thành trong tương lai mà bên bên thuê, mua, thuê mua cần nắm theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

>>> Không có chuyện Ngân hàng cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai từ ngày 01/7/2024

Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 định nghĩa như sau:

“Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Theo đó, khoản 1 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.”

Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo các quy định Chương II, các quy định tương ứng trong Chương III và các quy định khác có liên quan của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Từ quy định trên, có thể thấy chủ đầu tư có quyền kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nếu đủ điều kiện.

Nếu đủ điều kiện, chủ đầu tư có quyền kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để chủ đầu tư được phép kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai?

Để được đưa vào kinh doanh thì nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thoả mãn đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể như sau:

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

a) Quyết định giao đất;

b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Chính phủ quy định chi tiết khoản này. (Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này. Cụ thể:

• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

• Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;

• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

Căn cứ quy định trên, nhà ở hình thành trong tương lai thỏa mãn đầy đủ các điều kiện đã được nêu thì chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đó.

Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Xem thêm: https://luatsulh.com/phap-luat/dich-vu-luat-su-tu-van-tranh-chap-dat-dai-gioi-tai-tphcm-1110.html

Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai không đủ điều kiện thì bị xử phạt ra sao? Thẩm quyền xử phạt thuộc về ai?

Mức xử phạt vi phạm hành chính?

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt hình chính đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản:

“Điều 58 Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”.

Bên cạnh đó, hành vi vi phạm này còn bị áp dụng hình phạt bổ sung theo quy định tại khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP

…

5. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm quy định tại điểm a, điểm b và điểm e khoản 3 Điều 58.”

Như vậy, chủ đầu tư  bán căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai không đủ điều kiện sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng và bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối vi phạm trên.

Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính?

Căn cứ điểm a và điểm e khoản 4 Điều 81 Luật kinh doanh bất động sản 2023:

“Điều 81. Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:

a) Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;

e) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;”

Theo quy định trên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản tại địa phương và có trách nhiệm xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền nếu có đơn tố khiếu nại tố cáo.

Mặt khác, căn cứ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 80 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

“Điều 80. Thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

2. Phạt tiền:

b) Đến 1.000.000.000 đồng đối với hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản.”

Dựa vào hành vi vi phạm quy định kinh doanh bất động sản và mức xử phạt có thể xác định thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính sẽ do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

Như vậy, chủ đầu tư bán căn hộ, nhà ở hình thành trong tương không đủ điều kiện được quy định nêu trên sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng và bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng. Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính sẽ do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

Chủ đầu tư mua bán căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai sẽ bị phạt tiền nếu không đủ điều kiện

Trường hợp căn hộ chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng với bên mua để bán căn hộ?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) quy định như sau:

“Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

…

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”

Từ quy định trên, có thể nhận thấy chủ đầu tư khi tham gia vào quan hệ dân sự ký hợp đồng bán căn hộ hình thành trong tương lai đã không thiện chí, trung thực, lừa dối khách hàng về điều kiện kinh doanh của căn hộ. Theo đó, căn hộ hình thành trong tương lai không đủ điều kiện theo quy định thì không được ký hợp đồng bán.

Cá nhân, tổ chức trong trường hợp này có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp hợp đồng vô hiệu. Chủ đầu tư phải hoàn trả lại các khoản tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho khách hàng.

Bên cạnh đó, hành vi vi phạm trên cũng sẽ bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cá nhân, tổ chức có quyền gửi đơn tố cáo đến UBND cấp tỉnh nơi có căn hộ. UBND cấp tỉnh sẽ tiến hành thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự