Đây là nội dung quan trọng được quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, đồng thời đã được Bộ Tư pháp hướng dẫn triển khai thống nhất trên toàn quốc.

Cơ sở pháp lý của quy định mới

Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước (Bộ Tư pháp) vừa có văn bản gửi Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố, hướng dẫn thực hiện quy định mới về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ 01/01/2026, quy định rõ:

“Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì chỉ cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.”

Không ghi thế chấp trên sổ đỏ, quản lý bằng dữ liệu điện tử

Để triển khai thống nhất, Bộ Tư pháp đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai:

• Không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp trên sổ đỏ, sổ hồng;

• Cập nhật toàn bộ thông tin đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai.

Như vậy, từ năm 2026, tình trạng đang thế chấp hay đã xóa thế chấp sẽ được quản lý hoàn toàn bằng hệ thống dữ liệu điện tử, thay vì thể hiện trực tiếp trên Giấy chứng nhận như trước.

Xử lý trường hợp sổ đỏ đã từng ghi thế chấp

Đối với các trường hợp thế chấp đã được ghi trên Giấy chứng nhận trước thời điểm 01/01/2026, nếu người sử dụng đất có yêu cầu:

• Rút bớt tài sản thế chấp; hoặc

• Xóa đăng ký thế chấp;

thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đồng thời hai nội dung:

1. Cập nhật thông tin xóa đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai;

2. Xác nhận nội dung xóa thế chấp trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Quy định này nhằm bảo đảm tính liên tục và thống nhất pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp.

Sự thay đổi so với quy định hiện hành

Theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP, đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan có thẩm quyền ghi, cập nhật thông tin vào sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu về việc dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ.

Nghị định này cũng quy định Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền:

• Đăng ký, thay đổi, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở;

• Đồng thời cập nhật biến động trực tiếp trên Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, với Nghị quyết 254/2025/QH15, phương thức quản lý đã có sự thay đổi căn bản: Chuyển từ ghi nhận trên giấy sang quản lý tập trung bằng dữ liệu đất đai.

Đang sửa đổi Nghị định 99/2022 để đồng bộ pháp luật

Hiện nay, Bộ Tư pháp đang chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, để sửa đổi, bổ sung Nghị định 99/2022/NĐ-CP, nhằm bảo đảm thống nhất với quy định mới của Nghị quyết 254/2025/QH15.

Trong thời gian chờ Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi hoặc thay thế, việc:

• Sử dụng biểu mẫu đăng ký thế chấp;

• Hồ sơ, phiếu yêu cầu đăng ký;

• Cách thức chứng nhận nội dung đăng ký thế chấp;

vẫn tiếp tục thực hiện theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

Việc không ghi thông tin thế chấp trên sổ đỏ từ năm 2026 là bước đi quan trọng trong:

• Số hóa quản lý đất đai;

• Giảm rủi ro làm giả, chỉnh sửa Giấy chứng nhận;

• Nâng cao khả năng tra cứu, liên thông dữ liệu giữa cơ quan đăng ký, ngân hàng và các tổ chức liên quan.

Tuy nhiên, quy định này cũng đặt ra yêu cầu người dân, ngân hàng và doanh nghiệp phải chủ động kiểm tra thông tin thế chấp thông qua cơ sở dữ liệu đất đai, thay vì chỉ dựa vào nội dung thể hiện trên sổ đỏ như trước đây.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal