>>> Tóm tắt và bình luận bản án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai

>>> Tóm tắt và bình luận Bản án số 233/2023/DS-PT về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

I. Tóm tắt vụ án

Ngày 28/9/2004, nguyên đơn ban đầu mua nhà từ hai bà Trần Thị Anh Ph và Trần Thị Hoàng O. Sau đó, ngày 23/5/2007, nguyên đơn ký hợp đồng với Công ty TNHH Phát triển P để mua căn hộ số 1, Lô 2, tại khu phố M, phường T, Quận 7, TP. Hồ Chí Minh, với giá 1.135.265.000 đồng. Nguyên đơn đã thanh toán đầy đủ số tiền theo phiếu đặt cọc. Căn hộ được bàn giao từ 23/9/2006 và nguyên đơn đã sinh sống tại đây kể từ thời điểm đó cho đến nay. 

Trong suốt quá trình ở, Nguyên đơn đã yêu cầu Công ty P phải làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên Công ty P hứa hẹn mà không thực hiện. 

Một mặt nguyên đơn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặt khác Chi cục thuế Quận 7 lại liên tục ra các thông báo về việc nộp tiền sử dụng đất với số tiền tăng dần từ:  

• 08/12/2011: 147.609.100 đồng vào năm 2011 

• 14/4/2014: 493.696.900 đồng vào năm 2014  

• Và đến năm 2017 số tiền nguyên đơn phải nộp tiền sử dụng đất là: 812.822.576 đồng 

Cho rằng việc bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất là trái pháp luật và khẳng định mình không phải là đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và xét thấy Công ty P mới là chủ thể phải chịu trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất nên Nguyên đơn đã khởi kiện và yêu cầu: 

• Buộc Công ty P thực hiện nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất 

• Yêu cầu hủy một phần Quyết định số 4874 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc giao đất cho người mua căn hộ chung cư, dựa trên Luật Đất đai 2003 và Quyết định 865 của Thủ tướng Chính phủ. 

• Yêu cầu hủy các Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Chi cục thuế Quận 7 

• Yêu cầu tuyên bố vô hiệu từng phần đối Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 23/5/2007 

• Yêu cầu Tòa án xem xét hành vi lừa đối của bị đơn tại Hợp đồng bán căn hộ ngày 23/5/2007 

Kết quả xét xử sơ thẩm

Toà án không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: 

• Hủy một phần Quyết định 4874 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc thu hồi và giao đất 

• Tuyên vô hiệu một phần hợp đồng mua bán căn hộ liên quan đến tiền sử dụng đất 

• Yêu cầu Công ty Phát triển P đóng tiền sử dụng đất 

• Hủy Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Chi cục thuế Quận 7 

• Đề nghị áp giá trị tiền sử dụng đất theo hợp đồng bán ban đầu năm 2004 

Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy các thông báo của Chi cục thuế Quận 7 về tiền thuế nợ ngân sách nhà nước và tiền phạt, tiền chậm nộp  do chưa giao trực tiếp thông báo hợp lệ cụ thể: 

• Thông báo số 6838-11/TB-CCT-TBA ngày 05/9/2013 

• Thông báo về tiền thuế nợ ngân sách Nhà nước số 1202/TB-CCT-TB ngày 14/4/2014 của Chi cục thuế Quận 7 (thông báo tiền thuế là 493.696.900 đồng, trong đó tiền sử dụng đất là 489.711.100 đồng) 

• Thông báo tiền thuế nợ, tiền phạt và tiền chậm nộp số 5573/TB-CCT-TB của Chi cục thuế Quận 7 ngày 09/5/2017 là 812.822.576 đồng trong đó tiền sử dụng đất là 489.711.100 đồng, tiền nộp chậm là 319.125.676 đồng. 

Kháng cáo

• Chi cục Thuế Quận 7 kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, giữ nguyên thông báo thuế. 

Kết quả phiên tòa phúc thẩm

• Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của Chi cục Thuế Quận 7, sửa bản án sơ thẩm. 

• Xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất thuộc về nguyên đơn (ông Kh và bà X), không phải Công ty TNHH Phát triển P. 

II. Phân tích vấn đề pháp lý và thực tiễn

Có thể thấy, Trường hợp tranh chấp giữa khách hàng và Công ty P trong bản án trên là một ví dụ điển hình về mối quan hệ phức tạp giữa pháp luật đất đai, cơ chế kinh doanh và quyền lợi của các bên liên quan. Sau đây là một số phân tích cụ thể về các vấn đề pháp lý và thực tiễn liên quan. Vậy: 

Nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất: Ai phải chịu trách nhiệm?  

Theo quy định pháp luật về đất đai, nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất được xác định rõ ràng dựa trên đối tượng và điều kiện cụ thể là giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với các doanh nghiệp như Công ty P - là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất - sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.  

Ngược lại, khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong đó có việc nộp tiền sử dụng đất.

Khách hàng là cá nhân/hộ gia đình sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Điều này được quy định cụ thể trong Luật Đất đai các năm 1993 và 2003, cùng các văn bản hướng dẫn như Nghị định 11/CP năm 1995 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Mới nhất là Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

Xét về loại đất: Các chủ thể đang được nhà nước cho thuê đất hay giao đất?  

• Công ty P chỉ được Nhà nước cho thuê đất để phát triển dự án theo cơ chế đặc thù từ những năm 1990. Điều này được xác lập rõ ràng qua các quy định pháp luật thời kỳ đó và hợp đồng thuê đất ký với cơ quan nhà nước.  

• Việc chuyển nhượng căn hộ tại khu đô thị này, về mặt pháp lý, không thay đổi bản chất sử dụng đất của Công ty P nhưng phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận cho bên mua (là nguyên đơn) 

Vì đâu nên nỗi tranh chấp kéo dài? 

Thực tế đất tranh chấp nằm trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Trong bối cảnh Việt Nam bắt đầu quá trình mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế vào thập niên 1990, dự án Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng trở thành một điển hình xuất sắc về mô hình đầu tư đổi mới. Giai đoạn này đặc trưng bởi sự phức tạp trong các quy định pháp lý, đặc biệt là về quyền và nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Mặc dù Công văn 2187/TTg-KTN năm 2010 của Thủ tướng được ban hành với mục tiêu tháo gỡ những vướng mắc, nhưng thực tế các quy định vẫn còn nhiều điểm chưa rõ ràng, dẫn đến những tranh chấp và cách hiểu khác nhau giữa các bên liên quan. 

Vậy, Giá bán căn hộ đã bao gồm tiền sử dụng đất chưa?  

Một điểm mấu chốt trong vụ án này nằm ở nội dung hợp đồng giữa nguyên đơn và Công ty P, trong đó có điều khoản quy định rõ: “bên mua chịu trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.” 

Về nguyên tắc, tiền sử dụng đất thường đã được tính vào giá bán căn hộ, tức là người mua trên thực tế đã gián tiếp chi trả khoản này thông qua giá mua nhà. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không quy định rõ ràng hoặc thiếu minh bạch, nguy cơ phát sinh tranh chấp là rất cao. 

Thế nên, Phán quyết của Tòa cấp sơ thẩm thể hiện sự phù hợp với quy định pháp lý và thực tiễn quản lý đất đai. Theo đó, nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính được làm rõ: Bên mua căn hộ là chủ thể trực tiếp phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận, còn Công ty P chỉ có trách nhiệm nộp tiền thuê đất. Hợp đồng mua bán giữa các bên được xem là cơ sở pháp lý quan trọng, với các điều khoản đã ghi nhận rõ ràng nghĩa vụ tài chính của từng bên, qua đó đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật trong giao dịch bất động sản. 

III. Bài học và khuyến nghị 

Đối với người mua bất động sản thương mại:  

• Cần tìm hiểu kỹ lưỡng về nghĩa vụ tài chính trước khi ký hợp đồng mua bán.  

• Xem xét hợp đồng có điều khoản minh bạch về việc tiền sử dụng đất đã được tính vào giá bán hay chưa.  

Người mua BĐS thương mại cần xem xét hợp đồng có điều khoản minh bạch về tiền sử dụng đất

Đối với nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án:  

• Cần công khai thông tin về các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để tránh phát sinh tranh chấp.  

• Đảm bảo hợp đồng mua bán tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật và minh bạch quyền lợi của các bên.  

Đối với Nhà nước:  

• Cần hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực bất động sản.  

• Ban hành các hướng dẫn cụ thể hơn để tránh các tranh chấp kéo dài, nhất là trong các dự án có yếu tố đầu tư nước ngoài.

Vụ án này không chỉ là bài học thực tiễn trong lĩnh vực pháp luật đất đai mà còn là lời nhắc nhở về tầm quan trọng của sự minh bạch và hiểu biết pháp luật trong các giao dịch bất động sản.  

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự