Trong bài viết này, LHLegal sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành về tranh chấp giữa người trúng đấu giá và ngân hàng, đồng thời đề xuất một số hướng giải quyết nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên và thúc đẩy sự minh bạch trong hoạt động đấu giá tài sản.

>>> Trúng đấu giá tài sản từ ngân hàng - Hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ để tránh rủi ro

>>> Những tranh chấp phổ biến khi mua tài sản đấu giá ngân hàng và cách xử lý

Các tranh chấp phổ biến giữa người trúng đấu giá và ngân hàng

Người trúng đấu giá không thanh toán tiền mua tài sản

Một trong những tranh chấp thường xảy ra trong việc đấu giá tài sản là xuất phát từ việc người trúng đấu giá không thanh toán tiền mua tài sản. 

Một số nguyên nhân dẫn đến việc người mua không thanh toán tiền mua tài sản là:

• Sau khi trúng đấu giá, người mua phát hiện tài sản bị tranh chấp, đang bị kê biên hoặc có vấn đề về quyền sở hữu mà ngân hàng không công bố trước.

• Tài sản thực tế bị hư hỏng, xuống cấp hoặc khác so với thông tin trong hồ sơ đấu giá.

• Người trúng đấu giá nghi ngờ, phát hiện ngân hàng hay tổ chức hành nghề đấu giá có dấu hiệu gian lận, vi phạm quy trình tổ chức cuộc đấu giá.

• Tổ chức tín dụng không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý để sang tên tài sản.

• Người trúng đấu giá không đủ khả năng tài chính, đăng ký tham gia đấu giá nhưng không lường trước được khả năng thanh toán.

• Một số trường hợp cố tình không thanh toán để gây áp lực, sau đó đàm phán lại với ngân hàng hoặc tổ chức hành nghề đấu giá nhằm mua với giá thấp hơn, hay còn gọi là “ép giá”.

• Người mua nhận thấy tài sản không còn phù hợp với nhu cầu hoặc tìm được lựa chọn khác tốt hơn nên thay đổi ý định sau khi trúng đấu giá.

Hệ quả pháp lý khi bên trúng đấu giá không thanh toán là:

• Người trúng đấu giá mất tiền đặt trước.

Căn cứ khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 (được sửa đổi bởi điểm b khoản 24 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi 2024) và khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

• Hủy kết quả đấu giá và người trúng đấu giá phải bồi thường chênh lệch giá trong trường hợp tài sản được bán lại với giá thấp hơn giá ban đầu.

• Người trúng đấu giá có thể bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 70 Luật Đấu giá tài sản 2016 (được sửa đổi bởi khoản 41 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi 2024)

• Ngân hàng phải tiến hành đấu giá lại để đảm bảo xử lý nợ.

• Có thể bị cấm tham gia đấu giá. 

Theo khoản 41 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi 2024. 

Tranh chấp về bàn giao hồ sơ pháp lý và tài sản đấu giá

Sau khi đấu giá thành công và thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản, người trúng đấu giá có quyền nhận tài sản và hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đấu giá. Tuy nhiên, thực tế xảy ra không ít tranh chấp trong quá trình bàn giao, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. 

Nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp về bàn giao hồ sơ pháp lý và tài sản đấu giá là:

• Ngân hàng hoặc tổ chức đấu giá chậm bàn giao hồ sơ pháp lý do: Hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ hoặc có sai sót; Chưa hoàn tất thủ tục sang tên do cần thêm thời gian làm việc với cơ quan nhà nước; Ngân hàng gây khó dễ hoặc trì hoãn vì lý do nội bộ.

• Tài sản thực tế không đúng như mô tả trong hồ sơ đấu giá: Tài sản bị hư hỏng, xuống cấp hoặc bị thay đổi so với mô tả ban đầu; tài sản chưa được giải phóng mặt bằng, còn bị bên thứ ba chiếm dụng.

Tranh chấp có thể phát sinh từ tài sản đấu giá hư hỏng, xuống cấp

Hệ quả pháp lý của tranh chấp về bàn giao hồ sơ pháp lý và tài sản đấu giá:

• Ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản của người trúng đấu giá;

• Tăng chi phí và thời gian thực hiện thủ tục pháp lý;

• Người trúng đấu giá có nguy cơ mất tài sản nếu tranh chấp kéo dài;

• Các bên khiếu kiện hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Cơ sở pháp lý và quy định xử lý tranh chấp

Căn cứ pháp luật về đấu giá tài sản của Ngân hàng và xử lý vi phạm 

Các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục để mở phiên đấu giá tài sản được quy định chi tiết trong Luật Đấu giá 2016, sửa đổi bổ sung năm 2024, Nghị định xử phạt hành chính liên quan, Luật các tổ chức tín dụng 2024,....

Các biện pháp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan

Trong quá trình đấu giá tài sản ngân hàng, quyền lợi của người trúng đấu giá, ngân hàng, tổ chức hành nghề đấu giá và bên có quyền lợi liên quan có thể bị ảnh hưởng do tranh chấp hoặc vi phạm hợp đồng. Dưới đây là các biện pháp bảo vệ quyền lợi cho từng bên:

Đối với người trúng đấu giá:

• Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý tài sản đấu giá trước khi tham gia đấu giá;

• Yêu cầu Ngân hàng cam kết rõ ràng về bàn giao tài sản và hồ sơ pháp lý;

• Giữ lại bằng chứng giao dịch và cam kết của ngân hàng;

• Khiếu nại hoặc khởi kiện nếu quyền lợi bị xâm phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản.

Đối với ngân hàng:

• Thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản trước khi tổ chức đấu giá;

• Lựa chọn tổ chức đấu giá chuyên nghiệp;

• Phối hợp làm việc với bên nợ, bên thế chấp tài sản bảo đảm để hạn chế tranh chấp phát sinh trong quá trình đấu giá.

• Xây dựng hợp đồng đấu giá, quy chế đấu giá chặt chẽ;

• Giữ quyền thu hồi tài sản nếu người trúng đấu giá vi phạm;

• Hợp tác với cơ quan có thẩm quyền để xử lý tranh chấp.

• Thực hiện đúng quy trình về đấu giá tài sản nhằm tránh khiếu nại, tranh chấp phát sinh.

• Giám sát quá trình đấu giá không để xảy ra các trường hợp dẫn đến hủy bỏ kết quả đấu giá.

Đối với tổ chức hành nghề đấu giá:

• Lập hợp đồng đấu giá chặt chẽ

• Xác định rõ trách nhiệm của các bên trong hợp đồng đấu giá.

• Nếu có tranh chấp, tổ chức đấu giá cần có cơ sở pháp lý để bảo vệ mình.

Hướng giải quyết khi xảy ra tranh chấp

Căn cứ vào Điều 74 Luật Đấu giá tài sản 2016, khi có tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì các bên có thể giải quyết tranh chấp bằng cách thương lượng, hòa giải hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Các bước giải quyết tranh chấp bằng Hòa giải, Thương lượng

Thương lượng và hòa giải là hai phương thức ít tốn kém, nhanh chóng và hiệu quả, giúp các bên đạt được thỏa thuận mà không cần đưa vụ việc ra Tòa án.

Thương lượng

Thương lượng là quá trình các bên trong tranh chấp tự đàm phán với nhau để tìm ra giải pháp mà không cần có sự trợ giúp, can thiệp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào.

Các bước giải quyết tranh chấp bằng Thương lượng:

Bước 1: Xác định vấn đề tranh chấp 

Các hoạt động cần thực hiện trong bước này là xác định rõ nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp (chậm bàn giao tài sản, hồ sơ pháp lý không đầy đủ, không thanh toán đúng hạn…), xác định cơ sở pháp lý có thể áp dụng, thu thập chứng cứ phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp (hợp đồng đấu giá, biên bản bàn giao, hóa đơn thanh toán…).

Bước 2: Tiến hành thương lượng

Các bên tổ chức cuộc họp hoặc trao đổi qua thư từ/email để thảo luận về phương án giải quyết.

Bước 3: Thực hiện cam kết sau thương lượng

Các bên cần thực hiện nghĩa vụ theo đúng nội dung đã thống nhất.

Hòa giải

Hòa giải là quá trình các bên trong tranh chấp đàm phán với nhau để tìm ra giải pháp thông qua sự trợ giúp bên thứ ba trung lập (hòa giải viên, luật sư, tổ chức trung gian…).

Các bước giải quyết tranh chấp bằng Hòa giải:

Bước 1: Chọn hòa giải viên hoặc trung gian hòa giải

Các bên có thể tự thỏa thuận chọn hòa giải viên hoặc nhờ đến tổ chức hòa giải chuyên nghiệp.

Hòa giải viên có thể là:

• Trung tâm hòa giải;

• Luật sư, chuyên gia pháp lý;

• Đại diện từ hiệp hội ngành nghề hoặc cơ quan Nhà nước.

Bước 2: Tổ chức phiên hòa giải

Hòa giải viên tổ chức cuộc họp với các bên để thảo luận về tranh chấp, trong đó hòa giải viên sẽ phân tích quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, giúp các bên tìm ra giải pháp phù hợp.

Các bên có thể đưa ra đề xuất giải quyết và điều chỉnh yêu cầu của mình.

Hòa giải viên chỉ hỗ trợ, tư vấn cho các bên, không có quyền đưa ra quyết định cuối cùng. Quyết định cuối cùng để giải quyết tranh chấp là do các bên trong tranh chấp đưa ra.

Hòa giải viên chỉ hỗ trợ, tư vấn cho các bên, không có quyền đưa ra quyết định

Bước 3: Thực hiện kết quả hòa giải

Mỗi bên có trách nhiệm thực hiện nội dung đã thỏa thuận trong thời gian quy định.

Nếu một bên không thực hiện, bên còn lại có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc Trọng tài để yêu cầu thực thi thỏa thuận hòa giải.

Khi nào cần khiếu nại, khởi kiện ra Tòa

Căn cứ Điều 75, Điều 76 Luật Đấu giá tài sản 2016, khi thuộc một trong các trường hợp sau thì một trong các bên có thể khởi kiện ra Tòa:

• Khi có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi của Hội đồng đấu giá tài sản, thành viên Hội đồng đấu giá tài sản xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người có quyền, nghĩa vụ liên quan.

• Khi không được giải quyết khiếu nại hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của người có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng đấu giá tài sản.

• Khi có căn cứ về hành vi vi phạm quy định về hoạt động đấu giá tài sản.

Kinh nghiệm hạn chế rủi ro khi tham gia đấu giá tài sản

Kiểm tra kỹ thông tin tài sản trước khi đấu giá

Xác minh tính pháp lý của tài sản:

• Kiểm tra giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của tài sản.

• Đối với tài sản thế chấp, xác định ngân hàng đã có quyền xử lý tài sản theo đúng quy định chưa.

• Kiểm tra tài sản có bị tranh chấp, kê biên hay phong tỏa không.

• Nếu là bất động sản, nên tra cứu tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Kiểm tra thực trạng tài sản:

• Nếu là bất động sản: Xem tình trạng nhà, công trình xây dựng, có bị xuống cấp hoặc bị lấn chiếm không.

• Nếu là xe, máy móc, thiết bị: Kiểm tra số khung, số máy, hồ sơ đăng kiểm, bảo trì.

• Nếu là cổ phiếu, tài sản vô hình: Kiểm tra quyền sở hữu, giá trị thực tế trên thị trường.

Đánh giá giá trị thật của tài sản

Nên tham khảo giá thị trường hoặc thuê chuyên gia thẩm định giá, không nên chỉ dựa vào giá khởi điểm của tổ chức đấu giá.

Xem xét kỹ hợp đồng và điều kiện đấu giá

Kiểm tra hợp đồng đấu giá và quy chế đấu giá:

• Quy chế đấu giá phải phù hợp với Điều 34 Luật Đấu giá tài sản 2016.

• Điều kiện đặt cọc, thời gian thanh toán có rõ ràng không?

• Hợp đồng có quy định ngân hàng và tổ chức đấu giá phải chịu trách nhiệm bàn giao tài sản đúng thời hạn không?

Xem xét quy định về hoàn trả tiền cọc:

• Xác định các trường hợp được và không được hoàn tiền cọc.

• Nếu ngân hàng hoặc tổ chức đấu giá vi phạm, liệu có điều khoản bồi thường thiệt hại không?

Điều kiện giao tài sản sau khi trúng đấu giá:

• Ngân hàng cam kết hỗ trợ người trúng đấu giá làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng không?

• Nếu tài sản chưa có quyền sở hữu rõ ràng, ngân hàng có đảm bảo xử lý xong trước khi bàn giao không?

Tham gia đấu giá một cách chủ động và thận trọng

Lập kế hoạch tài chính rõ ràng:

• Đặt ra giới hạn giá tối đa trước khi tham gia đấu giá.

• Tính toán các chi phí phát sinh: phí công chứng, thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, chi phí sửa chữa, cải tạo.

Giữ liên lạc chặt chẽ với tổ chức đấu giá:

• Yêu cầu được công khai thông tin minh bạch về các vòng đấu giá.

• Kiểm tra tính hợp lệ của biên bản đấu giá sau khi đấu giá kết thúc.

Giải quyết nhanh chóng các vấn đề sau khi trúng đấu giá

Hoàn tất thủ tục thanh toán đúng hạn:

• Nếu bên trúng đấu giá thanh toán chậm, có thể bị mất tiền cọc hoặc bị hủy kết quả đấu giá.

• Đọc kỹ điều kiện phạt chậm thanh toán để tránh vi phạm.

Yêu cầu bàn giao tài sản đúng thời hạn:

• Nếu ngân hàng hoặc tổ chức đấu giá chậm bàn giao tài sản, cần làm văn bản khiếu nại ngay lập tức.

• Nếu bị chậm trễ bàn giao tài sản nghiêm trọng, có thể khởi kiện để yêu cầu bồi thường.

Thực hiện các thủ tục sang tên, chuyển nhượng tài sản:

• Đối với bất động sản, cần làm hợp đồng công chứng và đăng ký biến động tài sản.

• Đối với phương tiện xe cộ, cần chuyển đổi đăng ký sở hữu và đăng kiểm.

Lựa chọn đơn vị đấu giá uy tín và có luật sư tư vấn

Kiểm tra độ uy tín của tổ chức hành nghề đấu giá:

• Chỉ tham gia đấu giá tại các đơn vị có giấy phép hoạt động hợp pháp.

• Tránh đấu giá qua các cá nhân hoặc tổ chức không minh bạch.

Nhờ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn:

• Nếu tài sản có giá trị lớn hoặc hồ sơ pháp lý phức tạp, nên thuê luật sư để hỗ trợ.

• Luật sư sẽ giúp kiểm tra hợp đồng, quyền sở hữu và đánh giá rủi ro.

Tranh chấp sau đấu giá không chỉ gây thiệt hại về kinh tế mà còn làm chậm trễ quá trình khai thác, sử dụng tài sản. Người mua cần chủ động kiểm tra pháp lý, làm rõ trách nhiệm các bên và chuẩn bị sẵn phương án xử lý nếu phát sinh rủi ro. Khi hiểu rõ cơ sở pháp lý và hướng giải quyết phù hợp, người trúng đấu giá có thể bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả và hạn chế được những vướng mắc kéo dài.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự