Những tranh chấp phổ biến khi mua tài sản đấu giá ngân hàng và cách xử lý

>>> Quy trình bán đấu giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng

>>> Ngân hàng và đấu giá tài sản bảo đảm: Trách nhiệm pháp lý và rủi ro tiềm ẩn

Nhiều trường hợp, người mua sau khi trúng đấu giá đã gặp phải các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, tình trạng pháp lý của tài sản, hoặc các nghĩa vụ tài chính chưa được giải quyết. Do đó, việc hiểu rõ các tranh chấp phổ biến và biết cách xử lý hiệu quả là điều kiện tiên quyết để đảm bảo quyền lợi khi tham gia mua tài sản đấu giá từ ngân hàng, hãy cùng LHLegal tìm hiểu những tranh chấp phổ biến và cách thức xử lý trong bài viết này! 

Tài sản đấu giá của ngân hàng có thực sự an toàn?

Bán đấu giá tài sản của ngân hàng dựa trên Quyền  xử lý tài sản bảo đảm của Ngân hàng được pháp luật quy định, bên mua tài sản  đấu giá của ngân hàng sẽ coi đây là hoạt động đầu tư hấp dẫn cho giá tài sản ưu đãi, đổi lại họ mong muốn đảm bảo an toàn khi mua tài sản này. Tuy nhiên, thực tế việc mua tài sản bán đấu giá của ngân hàng tồn tại nhiều rủi ro pháp lý như vấn đề về quyền sở hữu, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính và thủ tục đấu giá…

Như vậy, tính an toàn của tài sản đấu giá của ngân hàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố và đòi hỏi bên mua phải tìm hiểu, kiểm tra kỹ lưỡng trước khi tham gia giao dịch. 

Giải thích về việc tài sản đấu giá có thể gặp rủi ro pháp lý dù do ngân hàng phát mãi

Mặc dù ngân hàng là bên phát mãi tài sản đấu giá nhưng việc này không đồng nghĩa với việc tài sản được chuyển giao sẽ không gặp bất kỳ rủi ro pháp lý nào. Điều này xuất phát từ một số yếu tố cơ bản sau:

• Sai sót trong hồ sơ pháp lý: Tài sản đấu giá có thể gặp rủi ro nếu trong quá trình kiểm tra hồ sơ phát hiện có sai sót về quyền sở hữu, tồn tại tranh chấp với bên thứ ba, hoặc có các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính chưa được giải quyết. Những sai sót này có thể làm ảnh hưởng đến tính hiệu lực của văn bản phát mãi của ngân hàng, dẫn đến nguy cơ khiếu kiện hoặc tranh chấp sau này.

• Tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng liên quan: Trong nhiều trường hợp, ngân hàng phát mãi tài sản dựa trên các hợp đồng thế chấp với bên vay. Nếu hợp đồng này có sai phạm (chẳng hạn như thiếu sót về điều khoản, không tuân thủ đúng quy trình đăng ký, hoặc không đảm bảo quyền lợi của các bên theo quy định pháp luật), quyền phát mãi của ngân hàng sẽ bị hạn chế. Điều này tạo tiền đề cho các tranh chấp pháp lý về quyền sở hữu tài sản bảo đảm sau này.

• Yêu cầu về việc tuân thủ quy trình đấu giá:

  • Quy trình đấu giá phải được thực hiện một cách minh bạch, công khai và đúng theo quy định của pháp luật. Bất kỳ sai sót nào trong quá trình tổ chức đấu giá - từ công bố thông tin, thông báo tham gia đấu giá đến cách thức xác định người trúng đấu giá - đều có thể ảnh hưởng đến hiệu lực của kết quả đấu giá tài sản. Điều này không chỉ gây bất lợi cho người mua mà còn tiềm ẩn khiếu nại và tranh chấp sau giao dịch.

  • Tóm lại, dù ngân hàng là bên phát mãi tài sản đấu giá, các rủi ro pháp lý vẫn có thể xảy ra nếu các thủ tục kiểm tra, xác định và đảm bảo hiệu lực của các văn bản pháp lý chưa được thực hiện một cách chặt chẽ. Do đó, việc thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý và nhờ sự tư vấn của luật sư chuyên nghiệp trước khi tham gia đấu giá là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi của người mua.

7 tranh chấp phổ biến khi mua tài sản đấu giá từ ngân hàng và cách xử lý

Tranh chấp quyền sở hữu tài sản đấu giá

Chủ cũ hoặc bên thứ ba tranh chấp quyền sở hữu tài sản sau khi đấu giá thành công. Một trong những tranh chấp phổ biến nhất là khi chủ cũ hoặc bên thứ ba khởi kiện, cho rằng họ vẫn có quyền lợi đối với tài sản, dẫn đến việc người trúng đấu giá gặp khó khăn trong quá trình nhận bàn giao. Việc bàn giao tài sản đấu giá có thể bị tạm ngừng để chờ kết quả giải quyết của Tòa án về quyền sở hữu tài sản.

Tranh chấp quyền sở hữu tài sản đấu giá là một trong những tranh chấp phổ biến nhất

Vì vậy, trước khi thực hiện giao dịch mua tài sản đấu giá của ngân hàng, bên mua cần chủ động tìm hiểu tình trạng pháp lý của tài sản tại các Cơ quan đăng ký tài sản, xem xét các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản đấu giá có đang tiềm ẩn không. Việc chủ động phòng ngừa rủi ro sẽ giúp người mua bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình, tránh trường hợp bỏ ra một số tiền lớn để mua tài sản đấu giá nhưng không xác lập được quyền sở hữu với tài sản đấu giá. 

Trường hợp giao dịch tài sản đấu giá trước đó bị tuyên vô hiệu, bên mua tài sản đấu giá cần lưu ý quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể cần chứng minh việc mua tài sản đấu giá hợp pháp và ngay tình. Theo đó, nếu nhận chuyển nhượng tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền thì Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá vẫn có hiệu lực, cần lưu ý quy trình tổ chức đấu giá phải tuân thủ đúng quy định pháp luật. 

Tài sản bị kê biên hoặc liên quan đến thi hành án

Tài sản bị kê biên nhưng vẫn được mang ra đấu giá, gây khó khăn khi sang tên. Có những trường hợp tài sản đã bị kê biên hoặc đang trong quá trình thi hành án nhưng vẫn được đưa ra đấu giá. Điều này gây khó khăn khi sang tên hoặc sử dụng tài sản, thậm chí có thể bị thu hồi. Đặc biệt là tài sản bị kê biên trong các vụ án hình sự hoặc liên quan đến việc thi hành một bản án có hiệu lực của Tòa án.

Khi này, việc đấu giá tài sản bị kê biên sẽ tiềm ẩn những rủi ro lớn về khả năng đảm bảo tính hợp pháp của phiên đấu giá. Hơn nữa, tài sản bị kê biên có thể bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thủ tục cưỡng chế,tịch thu, sung công quỹ hay thu hồi làm cản trở quyền xử lý tài sản của Ngân hàng.

Do đó, bên mua tài sản đấu giá cần phải quan tâm đặc biệt đến vấn đề này, tìm hiểu xem tài sản đang được đấu giá có nguồn gốc như thế nào, có đang thuộc diện bị kê biên hay để phục vụ thi hành án hay không.

Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay có sai sót

Ngân hàng không có đủ quyền phát mãi tài sản do hợp đồng thế chấp không phát sinh hiệu lực do vi phạm quy định. Nếu hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay có sai phạm về mặt pháp lý, ngân hàng có thể không có đủ quyền phát mãi tài sản.

Điều này có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài, khiến người mua không thể sở hữu tài sản hợp pháp. Bởi lẽ, hợp đồng thế chấp là hợp đồng dân sự, cũng phải tuân thủ quy chế pháp lý điều chỉnh hiệu lực của hợp đồng theo BLDS, các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (Điều 117 BLDS) cũng bao hàm sự điều chỉnh của mình lên hợp đồng thế chấp.

Do đó, các bên trong hợp đồng thế chấp cần rà soát kỹ các điều kiện có hiệu lực, phòng tránh rủi ro xảy ra tranh chấp khi quyền xử lý TSBĐ (phát mãi) của ngân hàng không được thực thi do hợp đồng có sai sót cả về nội dung hoặc hình thức. 

Người sở hữu tài sản không bàn giao tài sản

Người trúng đấu giá phải tiến hành thủ tục cưỡng chế để lấy lại tài sản. Dù đã trúng đấu giá hợp pháp, người mua có thể gặp phải tình trạng chủ cũ cố tình không bàn giao tài sản, buộc phải tiến hành thủ tục cưỡng chế, gây mất thời gian và tốn kém chi phí.

Người trúng đấu giá phải tiến hành thủ tục cưỡng chế lấy lại tài sản nếu chủ cũ không giao tài sản

Điều này xuất phát từ nguyên nhân chủ quan từ phía người sở hữu tài sản cũ nên không thể tránh khỏi khi mua tài sản đấu giá. Trong trường hợp này, bên mua cần hợp tác với cơ quan thi hành án, bên có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện thủ tục cưỡng chế yêu cầu chủ sở hữu cũ bàn giao tài sản cho mình trên cơ sở trúng đấu giá để xác lập quyền sở hữu tài sản. 

Sai sót trong quá trình đấu giá tài sản

Việc tổ chức đấu giá không tuân thủ quy định pháp luật, dẫn đến tranh chấp. Quy trình đấu giá phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật. Nếu có sai sót như thiếu minh bạch, không thông báo đúng quy trình hoặc có dấu hiệu thông đồng, người mua có thể phải đối mặt với nguy cơ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị vô hiệu.

Các hành vi làm cho quá trình đấu giá tài sản bị sai sót như dấu hiệu thông đồng, không thực hiện đúng nghĩa vụ theo LĐGTS được quy định thành điều khoản cấm theo Điều 9 LĐGTS. Vì vậy mà khi có những hành vi làm cho quá trình đấu giá bị sai lệch, không tuân thủ quy định của pháp luật thì tranh chấp sẽ xảy ra vì bên mua hoặc bên có tài sản đấu giá nhận thấy quyền lợi của mình bị ảnh hưởng nghiêm trọng và họ yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết để hủy kết quả đấu giá theo quy định tại Điều 72 LĐGTS và quy định của pháp luật có liên quan. 

Để phòng ngừa tranh chấp, các bên cần chủ động, thiện chí tuân thủ quy định của pháp luật, tránh các hành vi gây ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể khác nhằm giúp cho quy trình đấu giá đảm bảo tính hợp pháp. 

Tranh chấp với ngân hàng về nghĩa vụ tài chính

Khi mua tài sản đấu giá của ngân hàng, thông thường người mua không phải trả các nghĩa vụ tài chính như các khoản nợ cũ liên quan đến tài sản, các khoản phí khi sang tên tài sản không thuộc nghĩa vụ của bên mua.

Điều này làm nảy sinh tranh chấp giữa bên mua với ngân hàng khi người mua cho rằng ngân hàng yêu cầu vô lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên mua đối với tài sản trúng đấu giá. Để phòng tránh tranh chấp này phát sinh, người mua trong quá trình tham gia đấu giá để mua tài sản và các thủ tục sang tên, ký kết hợp đồng sau đấu giá cần chú ý kỹ lưỡng, thỏa thuận với ngân hàng một cách rõ ràng về nghĩa vụ tài chính khi sang tên tài sản. Nếu không thống nhất được các thỏa thuận về nghĩa vụ tài chính, tranh chấp sẽ phát sinh trong tương lai. 

Tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Theo quy định tại Điều 46 Luật Đấu giá tài sản 2016 (LĐGTS) thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (TSĐG) sẽ được ký kết giữa bên có tài sản đấu giá và bên trúng đấu giá sau khi đấu giá thành công. Tuy nhiên, việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá không phải lúc nào cũng diễn ra một cách hiệu quả và không có tranh chấp.

Đôi khi, các bên trong hợp đồng soạn thảo một vài điều khoản gây bất lợi, khó khăn cho đối phương như: Điều khoản gây khó khăn khi nhận tài sản về thời gian, địa điểm, phương thức nhận tài sản đấu giá, điều kiện thanh toán không hợp lý hoặc quy định bất lợi khi sang tên tài sản, nghĩa vụ tài chính lệch hẳn sang một bên. Điều này làm cho tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá xảy ra thường xuyên và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi các bên.

Vì vậy, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, các bên - đặc biệt là ngân hàng cần rà soát kỹ các điều khoản, thể hiện tính thiện chí, trung thực khi giao kết và thực hiện hợp đồng, bám sát quy định của LĐGTS và BLDS để đảm bảo hợp đồng không phát sinh tranh chấp. 

Luật sư giỏi tư vấn mua tài sản đấu giá ngân hàng

Để đảm bảo giao dịch an toàn và hạn chế rủi ro, người mua nên tìm kiếm sự hỗ trợ từ luật sư chuyên về đấu giá tài sản và ngân hàng. Một luật sư giỏi sẽ giúp thẩm định hồ sơ pháp lý, đàm phán hợp đồng và hỗ trợ giải quyết tranh chấp nếu phát sinh. Việc đầu tư vào tư vấn pháp lý từ đầu có thể giúp người mua tránh được những tổn thất lớn trong tương lai. Tại LHLegal, luật sư của công ty với kinh nghiệm làm việc lâu dài trong lĩnh vực đấu giá tài sản và tài chính ngân hàng, sẽ đem lại giải pháp tốt nhất cho khách hàng. 

Luật sư giỏi tư vấn mua tài sản đấu giá ngân hàng

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự