I. Tóm tắt nội dung nội dung bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai

Quyết định của Tòa án

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm.

1. Sửa Bản án sơ thẩm số như sau:

• Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Bà Vòng Nhộc Z đối với Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số S.

• Công ty S có trách nhiệm bàn giao căn hộ A14-04 tại dự án Cao Ốc X cho bà Z, với diện tích 66.42m2, trị giá 939.178.800 đồng.

• Đồng thời, Công ty phải trả lãi chậm bàn giao căn hộ từ 01/02/2012 đến 06/05/2020, với mức lãi suất 10%/năm. 

• Sau khi cấn trừ các khoản, Công ty còn phải trả bà Z tổng cộng 783.103.760 đồng, bao gồm: 

• Tiền lãi chậm bàn giao.

• Hoàn trả tiền gốc và lãi của hợp đồng căn hộ B12-07 đã hủy

• Hai bên thống nhất hủy hợp đồng mua bán căn hộ B12-07.

• Công ty S phải chịu án phí là 35.324.150đ (Ba mươi lăm triệu ba trăm hai mươi bốn ngàn một trăm năm mươi đồng)

• Bà Vòng Nhộc Z được nhận lại tạm ứng án phí đã nộp là 35.362.000đ

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số S phải chịu án phí dân sự phúc thẩm 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) và công ty đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

Cơ sở pháp lý

Khoản 1, 3 Điều 147 và Khoản 2 Điều 148, Điều 271, 272, 273, 276, Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

II. Phân tích các vấn đề pháp lý và thực tiễn trong bản án theo pháp luật hiện hành

Bộ ba luật quan trọng về đất đai và bất động sản - Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản - đã được sửa đổi, bổ sung một cách toàn diện. Những thay đổi này đã xây dựng một khuôn khổ pháp lý minh bạch và rõ ràng hơn, nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn của thị trường. Trọng tâm của các sửa đổi là bảo vệ và nâng cao quyền lợi của người dân và nhà đầu tư, tạo môi trường pháp lý thuận lợi và công bằng hơn trong lĩnh vực bất động sản và quản lý đất đai. Dựa vào bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai trên hãy cùng phân tích những vấn đề pháp lý theo Luật hiện hành.

Quy định cơ bản về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất về chủ thể, để được kinh doanh bất động sản, chủ thể phải đáp ứng các điều kiện quy định tại: Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023: “Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản”. Ngoài ra Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật này. 

Chủ thể kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp tác xã

Thứ hai về điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: 

Theo Điều 24, Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện:

• Đã khởi công xây dựng theo quy định pháp luật.

• Có đầy đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất như: Quyết định giao đất; Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Có giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng hoặc hồ sơ thiết kế theo quy định.

• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

• Giấy tờ về nghiệm thu; Giấy tờ đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.

• Phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

• Chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính trước khi bán nhà.

• Nghĩa vụ tài chính bao gồm toàn bộ số tiền đã nhận từ khách hàng nếu không bàn giao nhà theo cam kết.

• Khách hàng được quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh khi ký hợp đồng.

• Ngân hàng có trách nhiệm: Ký thỏa thuận bảo lãnh với chủ đầu tư; Phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng; Thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà

• Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

• Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

• Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

• Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.

Thứ ba, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản

Khi nào được hủy/ đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai? 

Trong phần trình bày của mình tại Phiên tòa phúc thẩm, Bị đơn (Công ty S) đã nên quan điểm: “Bị đơn không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng của nguyên đơn vì cả hai hợp đồng không có điều khoản được hủy hợp đồng, cũng không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng vì không thuộc điều kiện được chấm dứt hợp đồng.”

Vậy khi nào được huỷ/ chấm dứt mua bán căn hộ hình thành trong tương lai?

Căn cứ quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan như Luật nhà ở 2023; Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai có thể bị hủy bỏ/ chấm dứt khi xảy ra một trong các trường hợp:

• Do thỏa thuận giữa các bên: Theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể chấm dứt khi các bên đồng ý hủy bỏ. Thỏa thuận này cần được lập thành văn bản để đảm bảo tính pháp lý.

• Do vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng: Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, bên bị vi phạm có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghĩa vụ làm cho mục đích giao kết hợp đồng không thể đạt được, ví dụ: Bên bán không bàn giao căn hộ đúng thời hạn; Căn hộ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu; Bên mua không thanh toán đúng hạn theo thỏa thuận.

• Do các điều kiện hủy bỏ được thỏa thuận trước: Nếu trong hợp đồng mua bán đã có điều khoản quy định về các điều kiện hủy bỏ, thì khi các điều kiện đó xảy ra, hợp đồng sẽ bị hủy theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

• Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Bên bán không thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ, đúng chất lượng theo hợp đồng (Điều 19); Chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26); 

• Quy định tại Luật Nhà ở 2023: Nhà ở không đủ điều kiện bán, như không có giấy phép xây dựng hoặc không được phép giao dịch (Điều 160);

Căn cứ các quy định pháp luật, việc nguyên đơn yêu cầu Tòa án hủy hai hợp đồng mua bán căn hộ là hoàn toàn có cơ sở vì Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số S đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bàn giao căn hộ không đúng thời hạn. 

Quan điểm xét xử của Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm

• Vụ án được đưa ra xét xử trong giai đoạn năm 2019 - 2020 Tòa án đã xem xét các yếu tố pháp lý và thực tiễn dựa trên Luật định trước đó là: Bộ luật Dân sự 2015, Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật liên quan về việc được phép huỷ bỏ, đơn phương chấm dứt mua bán căn hộ hình thành trong tương lai từ đó đưa ra các quan điểm đúng luật.

• Hội đồng xét xử cũng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự dựa trên cơ sở không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. 

• Nghĩa vụ chịu án phí: Vì các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa phúc thẩm thì nghĩa vụ chịu án phí được xác định theo bên kháng cáo tức Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số S phải chịu án phí là hoàn toàn đúng luật.

Bài học và khuyến nghị

1. Đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai:

• Cần kiểm tra pháp lý dự án, các giấy tờ như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Tra cứu thông tin về chủ đầu tư và năng lực tài chính.

• Luôn chọn hợp đồng có bảo lãnh ngân hàng, kiểm tra thư bảo lãnh chi tiết để hiểu rõ phạm vi bảo lãnh và điều kiện bảo lãnh.

• Rà soát kỹ hợp đồng nắm tiến độ thanh toán theo luật định, tiến độ bàn giao nhà, kiểm tra các khoản phí phạt và hoàn trả. 

• Cần thiết có thể nhờ Luật sư kiểm tra hợp đồng và các điều khoản chi tiết nhất theo hướng có lợi cho người mua. Liên hệ ngay tư vấn pháp luật nhà đất LHLegal nếu Quý khách hàng cần tư vấn pháp lý hay cần Luật sư của chúng tôi bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.

Rà soát kỹ hợp đồng trước khi mua nhà hình thành trong tương lai

2. Đối với chủ đầu tư dự án: 

• Đảm bảo tính pháp lý của dự án: Hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý trước khi triển khai bán dự án

• Lập kế hoạch tài chính chi tiết và thực tế để dự phòng nguồn vốn để ứng phó với rủi ro

• Chủ động làm việc với ngân hàng để được bảo lãnh để đảm bảo khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính

• Luôn minh bạch thông tin với khách hàng.

• Đảm bảo hợp đồng mua bán tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng; Có chính sách bồi thường rõ ràng.

Bản án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai này là minh chứng cho một giải quyết "thuận mua vừa bán" - một kết quả đáng ghi nhận khi các bên đã đối thoại và đi đến thỏa thuận hợp lý. Tuy nhiên, đằng sau sự thuận lợi này, thực tế thị trường bất động sản vẫn còn chứng kiến hàng loạt dự án nhà ở hình thành trong tương lai "đắp chiếu", để lại hàng nghìn người dân rơi vào tình trạng bế tắc và mất niềm tin. Chính vì vậy, việc thực hiện các giao kết đúng luật, minh bạch và có trách nhiệm trong các giao dịch bất động sản không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là cam kết đạo đức của các chủ thể tham gia.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự