>>> Chính thức cấp sổ đỏ mới tích hợp mã QR người dân dễ dàng tra cứu 5 thông tin quan trọng 

>>> Trình tự thủ tục làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ theo quy định

Sơ đồ thửa đất trên sổ đỏ

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT về mẫu giấy chứng nhận, theo đó sơ đồ thửa đất sẽ được ghi tại trang 02 của sổ đỏ. 

Căn cứ theo Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, nội dung chủ yếu của sơ đồ thửa đất bao gồm:

Thông tin trên sơ đồ thửa đất:

• Số thứ tự thửa đất, diện tích, hình thể, tọa độ đỉnh thửa, chiều dài cạnh thửa

• Số hiệu thửa/tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;

• Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất hoặc hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất được thể hiện bằng các đường nét đứt xen nét chấm kèm ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;

• Nếu thửa đất có phần diện tích sử dụng riêng của một người và chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới bằng nét đứt xen nét chấm kèm ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó

• Nếu đất có nhà chung cư hoặc công trình xây dựng không phải nhà ở mà diện tích chung là một phần của thửa đất thì thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó.

Thông tin sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng được thể hiện trên sở đồ thửa đất thể hiện bằng đường nét đứt liên tục tại vị trí tương ứng với thực địa. Nếu trùng với ranh giới thửa đất thì thể hiện theo ranh giới thửa đất.

Sơ đồ nhà ở trừ căn hộ chung cư hoặc công trình xây dựng thể hiện phạm vi chiếm đất tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà ở, công trình xây dựng.

Nếu là căn hộ chung cư thì thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ gồm vị trí, hình dáng mặt bằng theo tường bao ngoài căn hộ, ký hiệu cửa ra vào căn hộ, kích thước các cạnh của căn hộ trong đó không thể hiện từng phòng trong căn hộ.

Sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất có có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hay không?

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về những trường hợp không thể hiện sơ đồ thửa đất gồm:

“Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận

1. Sơ đồ thửa đất được thể hiện như sau:

...

b) Những trường hợp không thể hiện sơ đồ thửa đất gồm:

- Giấy chứng nhận cấp cho nhiều thửa đất nông nghiệp;

- Giấy chứng nhận cấp cho công ty nông, lâm nghiệp, trừ trường hợp thửa đất sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở của công ty;

- Giấy chứng nhận cấp cho toàn bộ diện tích đất để thực hiện dự án bất động sản;

- Đối tượng địa lý hình tuyến. Ví dụ: “Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT”.

Như vậy, khi rơi vào những trường hợp trên, sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, đồng thời cũng không bị thu hồi. Pháp luật quy định không cần thể hiện sơ đồ thửa đất trên sổ đỏ, khi sổ đỏ thuộc những trường hợp nêu trên.

Khó khăn khi sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất

Như đã phân tích, khi thuộc những trường hợp đã nêu tại mục 1 thì sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, nếu không thuộc những trường hợp trên mà do thiếu sót của cơ quan có thẩm quyền dẫn đến việc sổ đỏ không thể hiện sơ đồ thửa đất thì sẽ gây khó khăn trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Mặt khác, mặc dù sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất vẫn hợp pháp, không làm mất quyền sử dụng đất nhưng có thể ảnh hưởng đến quá trình sử dụng và giao dịch đất đai, như sau:

• Khó xác định ranh giới thửa đất: Khi xảy ra tranh chấp ranh giới với hộ liền kề, việc thiếu sơ đồ thửa đất có thể khiến việc xác định phạm vi quyền sử dụng đất gặp khó khăn.

• Bất tiện trong giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp: Một số ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung sơ đồ thửa đất khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn. Ngoài ra, bên mua có thể e ngại rủi ro pháp lý nếu thửa đất chưa có sơ đồ cụ thể.

• Khó khăn trong việc thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa: khi tách thửa hoặc hợp thửa đất, cần có thông tin rõ ràng về ranh giới, diện tích và vị trí thửa đất, điều này có thể bị cản trở nếu sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất (Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP) 

Cần làm gì để bổ sung sơ đồ thửa đất?

Để cập nhật thêm thông tin sơ đồ thửa đất trên sổ đỏ, chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận kết hợp với việc đo đạc lại thửa đất để thể hiện sơ đồ, kích thước thửa đất một cách chính xác nhất trên giấy chứng nhận.

Chủ sở hữu đất thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận và đo đạc lại thửa đất để cập nhật thông tin sơ đồ thửa đất

Thẩm quyền: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi sở hữu đất;

Thời hạn: Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá thời gian theo quy định tại khoản 3 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024, như sau:

Không quá 05 ngày làm việc đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 1 Điều 38 của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, gồm:

• Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

• Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 7 Điều 46 của Nghị định này;

• Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

• Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;

• Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;

• Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

• Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

Không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 38 của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP:

• Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi. Trừ trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo đạc lập bản đồ địa chính thì thời gian thực hiện theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thành phần hồ sơ: Căn cứ khoản 2 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp.

• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất.

Trình tự: Căn cứ Điều 21, khoản 3 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất có thể

• Nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ

• Hoặc nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

• Hoặc nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

• Hoặc nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Người dân có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Chi phí thực hiện: 

Căn cứ theo điểm i) khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung năm 2021), chi phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương.

Sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất vẫn có giá trị pháp lý, nhưng trong một số trường hợp có thể gây khó khăn trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai. Để tránh rủi ro và thuận tiện hơn trong việc mua bán, thế chấp, tách thửa hoặc giải quyết tranh chấp, người sử dụng đất nên chủ động làm thủ tục bổ sung sơ đồ thửa đất theo quy định. Việc thực hiện thủ tục này không quá phức tạp nhưng cần tuân thủ đúng trình tự pháp lý để đảm bảo quyền lợi tốt nhất. Nếu có vướng mắc, người sử dụng đất có thể tìm đến các luật sư hoặc cơ quan chuyên môn để được hỗ trợ kịp thời.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự