>>> Đất không có đường đi có được lên thổ cư không?

>>> Đất nuôi trồng thủy sản có chuyển đổi sang đất thổ cư được không?

Đất chưa thổ cư và đất thổ cư là gì?

Đất chưa thổ cư là gì?

Đất chưa thổ cư là cách gọi quen thuộc thường được sử dụng để chỉ loại đất không phải là đất ở.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Luật đất đai 2024 và Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đất chưa thổ cư, còn được gọi là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp... là loại đất được quy định không phải là đất ở. 

Điều này có nghĩa là đất này không được sử dụng để xây dựng nhà ở mà phải tuân theo các mục đích sử dụng khác đã được nhà nước quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất chưa thổ cư thường bao gồm các loại đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và các hoạt động sản xuất kinh doanh khác không liên quan đến mục đích ở.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư hay còn được quy định pháp luật quy định là “đất ở”.

Căn cứ theo Điểm a Khoản 3 Điều 9 Luật đất đai 2024 và khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP,  Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:

a) Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;

b) Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.

Quy định pháp luật về xây nhà trên đất chưa thổ cư

Điều kiện để xây dựng trên đất chưa thổ cư: Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ được xây dựng nhà ở trên đất có mục đích sử dụng đất là đất ở.

Khi mong muốn xây dựng nhà ở trên đất chưa phải là đất ở, cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 6 Điều 26, Điều 121 Luật Đất đai 2024. Thủ tục này bao gồm việc nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định hồ sơ, và nhận quyết định cho phép chuyển đổi từ cơ quan có thẩm quyền.

Mức phạt khi xây nhà trên đất chưa thổ cư

Theo khoản 3, 4 Điều 8, khoản 3, 4 Điều 9, khoản 2,3 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định, việc xây dựng nhà ở trên đất chưa phải đất ở là hành vi vi phạm quy định về sử dụng đất và sẽ bị xử phạt theo tùy từng trường hợp cụ thể, như sau:. 

“Điều 8. Sử dụng đất trồng lúa sang loại đất khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

…

3. Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

4. Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.”

“Điều 9. Sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

…

3. Hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên.

4. Hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.”

“Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

…

2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”

Ngoài ra, người sử dụng đất vi phạm các quy định trên còn phải bị áp dụng biện khắc phục hậu quả gồm: 

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”

Phân tích từng trường hợp:

• Xây dựng trái phép: Trường hợp người sử dụng đất không thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà tự ý xây dựng nhà ở trên đất chưa thổ cư sẽ bị phạt tiền theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Ngoài ra, người vi phạm còn phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất và phải chịu chi phí phá dỡ công trình vi phạm.

• Cố tình vi phạm: Nếu người sử dụng đất biết rõ quy định pháp luật nhưng vẫn cố tình xây dựng nhà ở trên đất chưa thổ cư, ngoài việc bị phạt tiền, hành vi này còn có thể bị xem xét xử lý nghiêm trọng hơn. Người vi phạm không chỉ phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất mà còn phải chịu các biện pháp xử lý bổ sung như tước giấy phép xây dựng nếu có, hoặc bị cấm xây dựng trong một thời gian nhất định, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Nếu vẫn cố tình xây nhà trên đất chưa thổ cư, người vi phạm có thể bị phạt tiền và tước giấy phép xây dựng

Hướng dẫn chuyển đổi đất chưa thổ cư thành đất thổ cư

Theo khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) về trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Căn cứ theo Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

a) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

b) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

6. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.

Thời gian và chi phí thực hiện:

• Thời gian: Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quá 20 ngày làm việc, tùy thuộc vào quy trình giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.

• Chi phí: Chi phí chuyển đổi đất bao gồm tiền sử dụng đất, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc và các khoản lệ phí khác. Mức chi phí cụ thể phụ thuộc vào từng địa phương và diện tích đất chuyển đổi.

Những lưu ý khi xây nhà trên đất thổ cư

Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng: Trước khi tiến hành xây dựng nhà trên đất thổ cư, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý liên quan, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Giấy phép xây dựng là cơ sở pháp lý để đảm bảo việc xây dựng được thực hiện đúng quy định pháp luật và tránh các rủi ro pháp lý.

Các rủi ro pháp lý khi xây dựng không đúng quy định:

• Phạt vi phạm hành chính: Nếu xây dựng không đúng quy định, người vi phạm sẽ bị phạt tiền theo quy định tại Nghị định 123/2024NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

• Khôi phục hiện trạng ban đầu: Trong trường hợp xây dựng không đúng quy định, công trình có thể bị buộc phải tháo dỡ và khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất. Điều này gây thiệt hại lớn về tài chính và thời gian cho người vi phạm.

• Rủi ro tranh chấp pháp lý: Xây dựng không đúng quy định có thể dẫn đến các tranh chấp pháp lý với các bên liên quan, gây mất thời gian và tốn kém chi phí cho quá trình giải quyết tranh chấp.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự