>>> Đính chính lại diện tích đất thế nào khi diện tích đất trong sổ đỏ khác thực tế?

>>> Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép theo luật mới

Điều kiện để thực hiện sang tên Sổ đỏ là gì?

Điều kiện để sang tên Sổ đỏ bao gồm:

Thứ nhất, điều kiện về việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 gồm:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, để giao dịch QSDĐ hợp pháp, chủ thể thực hiện quyền cần đáp ứng điều kiện gồm: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hợp pháp; Thửa đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án; Vẫn còn thời hạn sử dụng đất (đối với đất có thời hạn); Việc chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và không thuộc diện bị hạn chế quyền.

Thứ hai, điều kiện về tính hợp pháp của nội dung và hình thức khi các chủ thể xác lập giao dịch dân sự nhằm chuyển quyền đối với QSDĐ. Các điều kiện này được quy định cụ thể tại Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự; các trường hợp phải công chứng, chứng thực theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024… 

Thứ ba, điều kiện đối với người nhận chuyển quyền. Cụ thể, người nhận quyền sử dụng đất (người được sang tên) phải là: Cá nhân hoặc tổ chức có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; Không thuộc đối tượng bị hạn chế nhận chuyển nhượng; Trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh (tổ chức, doanh nghiệp), phải đáp ứng quy hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng hợp pháp.

Thứ tư, điều kiện về nghĩa vụ tài chính, các bên cần phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Sổ đỏ, trừ khi thuộc diện được miễn theo quy định của pháp luật phí, lệ phí. 

Sang tên Sổ đỏ có bắt buộc đo đạc lại không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì:

“3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

b) Khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 của Nghị định này để thể hiện sơ đồ của thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Người sử dụng đất được công nhận theo kết quả trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc theo quy định; trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây;

c) Trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất bằng kinh phí của Nhà nước;”. 

Bên cạnh đó, Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

“5. Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 của Luật Đất đai.”

thì phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai và sẽ được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Như vậy, việc đo đạc đất không bắt buộc trong mọi trường hợp sang tên Sổ đỏ. Vì nếu như thửa đất được sang tên đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng Đăng ký đất đai không cần phải đo đạc lại, trừ khi người sử dụng đất có yêu cầu. Trên thực tế, việc đo đạc QSDĐ trước khi sang tên thường được áp dụng trong trường hợp sang tên một phần thửa đất, thực hiện đo đạc để tách thửa đất hoặc có sai sót trong xác định diện tích đất trên thực địa so với giấy chứng nhận QSDĐ.

Việc đo đạc đất không bắt buộc trong mọi trường hợp sang tên sổ đỏ

Trường hợp không cần đo đạc lại khi sang tên Sổ đỏ

Việc sang tên Sổ đỏ trong trường hợp các thông tin cơ bản về đất đai đã rõ ràng, được cập nhật đầy đủ bản đồ địa chính chính quy thì các chủ thể không cần phải đo đạc lại. Đó có thể là trường hợp: 

Thửa đất đã được cập nhật đầy đủ bản đồ địa chính chính quy;

Không có thay đổi gì về ranh giới, hình dáng hay diện tích thực tế;

Không có yêu cầu chia tách hoặc hợp thửa;

Thông tin trong Sổ đỏ khớp hoàn toàn với hồ sơ địa chính hiện hành;

Việc sang tên đơn thuần là do chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế toàn bộ thửa đất.

Trường hợp cần đo đạc lại khi sang tên sổ đỏ 

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu đo đạc lại thửa đất. 

Trường hợp thực hiện chuyển nhượng thửa đất mà Sổ đỏ đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Sổ đỏ theo quy định Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất va người sử dụng đất phải trả chi phí đo đạc  theo quy định.

Trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất bằng kinh phí của Nhà nước

Thủ tục sang tên Sổ đỏ 

Căn cứ Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và 103/2024/NĐ-CP, thủ tục sang tên được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Đơn đăng ký biến động đất đai;

Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ);

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc văn bản thừa kế có công chứng hoặc chứng thực;

Giấy tờ nhân thân: CCCD, sổ hộ khẩu;

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ;

Bản trích đo địa chính mới hoặc bản đồ hiện trạng nếu có thay đổi thực địa

Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ và sang tên

Cơ quan đăng ký kiểm tra hiện trạng, yêu cầu đo đạc (nếu cần);

Thực hiện cập nhật biến động và cấp Sổ đỏ mới mang tên người nhận;

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal