>>> Cha mẹ để lại đất không có di chúc, thủ tục chia thừa kế ra sao?

>>> Ông mất nhưng không để lại di chúc, đất của ông chia sao?

Câu hỏi: 

Trả lời:

Cám ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đến LHLegal, sau đây Luật sư của chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của anh/chị như sau:

Xác định quyền thừa kế của 7 người con và vợ còn sống

Trước tiên, cần phải hiểu được khái niệm “người thừa kế” có nghĩa là gì? Theo Điều 613 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 613. Người thừa kế

Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.”

Theo quy định trên, người thừa kế di sản của ông nội (trong tình huống trên) là những người còn sống vào thời điểm mở thừa kế, bao gồm: vợ (bà nội trong tình huống trên) và 7 người con. 

Ngoài ra, vì ông nội không để lại di chúc nên sẽ chia thừa kế theo pháp luật. Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hàng thừa kế thứ nhất bao gồm:

“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”

Như vậy, vợ và 7 người con của người để lại di sản (ông nội) được xác định là những người thừa kế theo pháp luật hàng thừa kế thứ nhất. 

Đồng thời, những người thừa kế cùng hàng sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau. Cho nên, vợ và 7 người con sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau khi xem xét chia thừa kế theo pháp luật. 

Quyền thừa kế của vợ (bà nội) trong khối di sản thừa kế

Theo tình huống, ông cụ để lại mảnh đất do ông đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Căn cứ theo khoản 2 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản như sau: 

“2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”

Đồng thời, căn cứ theo khoản 1 Điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì:

“Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng

1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.” 

Từ các quy định trên, việc chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì được xem là đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung. 

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Trong tình huống trên, mảnh đất do ông cụ đứng tên không có đề cập là tài sản riêng của ông nên mảnh đất trên là tài sản chung của vợ chồng ông bà cụ được xác lập trong thời kỳ hôn nhân. 

Vì mảnh đất là tài sản chung của vợ chồng ông bà cụ, nên khi ông cụ mất, tài sản chung là mảnh đất này sẽ được chia đôi theo khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:

“Điều 66. Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết

…

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.”

Như vậy, theo pháp luật hiện hành, bà cụ (vợ của người để lại di sản) được hưởng 1/2 mảnh đất do hệ quả pháp lý của việc hôn nhân chấm dứt do một bên vợ, chồng chết. Đồng thời, di sản thừa kế của ông cụ được xác định bao gồm 1/2 mảnh đất do ông đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Ngoài ra, bà cụ còn được hưởng một phần di sản thừa kế theo pháp luật của ông cụ vì bà thuộc hàng thừa kế thứ nhất. 

Vợ của người để lại di sản sẽ được hưởng một phần di sản thừa kế vì thuộc hàng thừa kế thứ nhất

Phân chia di sản thừa kế cho 7 người con (4 nữ, 3 nam)

Vì 7 người con và người vợ đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên theo khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Như vậy, việc phân chia di sản thừa kế sẽ được tiến hành như sau: 

• Người thừa kế theo pháp luật được xác định gồm 8 người: vợ và 7 người con. 

• Di sản thừa kế bao gồm 1/2 mảnh đất do ông cụ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

• Mỗi người thừa kế được hưởng = Tổng di sản thừa kế : 8 (người) = 1/2  mảnh đất : 8 = mảnh đất : 16

Như vậy, mỗi người con được hưởng 1/16 mảnh đất (tương đương 1/8 di sản thừa kế). 

Riêng người vợ (bà cụ) được hưởng tổng cộng: 1/16 + 1/2  = 9/16 mảnh đất (tương đương 1/8 di sản thừa kế và 1/2 tài sản chung do hệ quả pháp lý của việc hôn nhân chấm dứt do chồng chết).

Xử lý yêu cầu chia 1/2 di sản từ người con út đã xây nhà

Trong tình huống trên, người con út yêu cầu chia 1/2 phần đất thuộc sở hữu thừa kế của bà cụ. Điều này không phù hợp với quy định pháp luật bởi vì mảnh đất trên là tài sản chung của hai ông bà tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Theo phân tích ở trên, người con út chỉ được hưởng 1/16 Mảnh đất, tức ⅛ di sản thừa kế người cha để lại.

Quyền lợi của người con đã xây nhà trên đất thừa kế

Quyền sở hữu đối với căn nhà

Trường hợp căn nhà do chú út xây bằng tài sản riêng của chú út thì theo Điều 221 Bộ luật Dân sự năm 2015, căn nhà thuộc quyền sở hữu riêng của chú út. 

Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Vì vậy, chú út có quyền sở hữu căn nhà nghĩa là có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt căn nhà do chú út xây. 

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2023 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở bao gồm: 

• Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

• Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;

• Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

• Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

• …

Quyền sử dụng đất gắn liền với căn nhà

Vì chú út và các đồng thừa kế khác đều được hưởng 1 phần di sản thừa kế của ông cụ, nên nếu chú út muốn có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ mảnh đất thì chú út cần thỏa thuận các đồng thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 660 Bộ luật Dân sự năm 2015 để: 

• Mua lại phần đất từ các đồng sở hữu khác;

• Ký hợp đồng thuê đất. 

Giải quyết tranh chấp khi chưa phân chia thừa kế

Tranh chấp được xác định trong tình huống chính là việc chú út yêu cầu chia 1/2 phần đất do ông cụ đứng tên. Một số vấn đề trong tranh chấp cần được giải quyết như:

Quyền sử dụng đất

Kể từ thời điểm mở thừa kế đến trước khi phân chia thừa kế thì phần mảnh đất là di sản thừa kế thuộc sở hữu chung theo phần của các đồng thừa kế (người vợ và 7 người con). Theo Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: 

“Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Theo đó, mỗi người thừa kế đều có quyền sử dụng một phần đất bằng nhau trong phần đất là di sản thừa kế của ông vụ. Chính vì thế, chú út không thể tự ý chiếm dụng hoặc yêu cầu chia phần lớn diện tích đất khi chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác hoặc chưa có quyết định từ Tòa án. 

Mỗi người thừa kế đều có quyền sử dụng 1 phần đất bằng nhau

Quyền sở hữu căn nhà

Vì căn nhà được xây bằng tài sản riêng của chú út nên căn nhà được xem là tài sản riêng của chú út. Tình huống đề cập chú út đã xây căn nhà trên mảnh đất đó từ trước và không đề cập gì đến tranh chấp liên quan đến việc xây nhà, nên chúng tôi giả định việc chú út xây dựng nhà trên mảnh đất do ông cụ đứng tên là đã được sự đồng ý từ vợ chồng ông bà cụ. Khi ông cụ mất, phần đất trở thành di sản thừa kế. Chính vì thế, để căn nhà tiếp tục nằm trên mảnh đất này thì chú út cần phải thỏa thuận với các đồng thừa kế khác. Nếu không được sự đồng ý của các đồng thừa kế khác thì căn nhà của chú út có thể bị buộc tháo dỡ nhà hoặc yêu cầu bồi thường giá trị sử dụng đất. 

Hướng giải quyết tranh chấp trên

1. Thỏa thuận giữa các đồng thừa kế.

Thỏa thuận bằng văn bản là cách giải quyết tốt nhất để tránh tranh chấp kéo dài. 

Nội dung thỏa thuận bao gồm:

• Chia phần đất dưới căn nhà cho chú út (với sự đồng ý của tất cả đồng thừa kế)

• Yêu cầu chú út thanh toán giá trị sử dụng đất cho các đồng thừa kế khác trong trường hợp sử dụng phần đất lớn hơn phần thừa kế của mình. 

• Các đồng thừa kế thống nhất về việc chia phần còn lại của mảnh đất. 

2. Yêu cầu Tòa án phân chia thừa kế.

Trường hợp các đồng thừa kế không thể thỏa thuận được, bất kỳ đồng thừa kế nào cũng có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia di sản thừa kế theo pháp luật.

Tòa án sẽ giải quyết như sau: 

• Mỗi người thừa kế được nhận 1 phần bằng nhau.

• Tòa án có thể chia phần đất dưới căn nhà cho chú út và yêu cầu chú út hoàn trả  giá trị sử dụng đất lớn hơn phần thừa kế của mình cho các đồng thừa kế khác. 

Lưu ý:

Chú út cũng có thể thỏa thuận mua lại phần đất được thừa kế của các đồng thừa kế khác hoặc xác lập hợp đồng thuê đất với họ. 

Trường hợp xây nhà trên phần đất không thuộc quyền sử dụng đất của mình có thể gặp một số rủi ro như: 

1. Căn nhà bị tháo dỡ một phần hoặc toàn bộ

Theo khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”. Từ quy định trên, người sử dụng đất có quyền đòi lại quyền sử dụng đất của mình từ người sử dụng đất không có căn cứ pháp luật. Liên hệ với vụ việc trên, căn nhà được chú út xây từ trước thời điểm mở thừa kế (trước khi ông cụ qua đời), đến khi ông cụ qua đời, quyền sử dụng phần mảnh đất (di sản của ông cụ) được xác định là sở hữu chung từng phần của các đồng thừa kế. Trong trường hợp, sau khi chia thừa kế và căn nhà của chú út vẫn lấn một phần đất của đồng thừa kế khác và chú út không thể thỏa thuận được với đồng thừa kế đó thì theo khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015, người đồng thừa kế này có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đối với phần đất bị lấn, chiếm từ chú út. Theo đó, chú út có thể bị buộc tháo dỡ một phần căn nhà tương ứng với phần đất lấn, chiếm của đồng thừa kế khác. 

Nếu chú út vẫn không chịu thực hiện việc tháo dỡ, đồng thừa kế khác có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình. Căn cứ theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải không thành, người đồng thừa kế đó có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp trên hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024. 

2. Phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Trường hợp việc lấn, chiếm phần đất của đồng thừa kế khác gây thiệt hại cho họ, thì người này có quyền yêu cầu chú út bồi thường thiệt hại theo khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: 

“1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”

Theo đó, nếu người đồng thừa kế này chứng minh được việc lấn chiếm đất của chú út phát sinh thiệt hại trên thực tế và thỏa mãn các căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại thì chú út có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho những tổn thất do việc lấn, chiếm đất của mình gây ra. 

Trường hợp người vợ (bà nội) đồng ý chuyển nhượng 1/2 phần đất

Vì người vợ được nhận 1/2 mảnh đất do hệ quả pháp lý của việc hôn nhân chấm dứt do chồng chết, nên 1/2 mảnh đất trên thuộc quyền sử dụng của bà. Cho nên, bà có toàn quyền sử dụng đất đối với phần đất trên. Trường hợp bà nội đồng ý tặng cho hoặc chuyển nhượng 1/2 phần đất đó cho chú út thì bà có thể thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho.

Lưu ý việc chuyển nhượng hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện, ý chí của bà và không bị ép buộc, cưỡng chế hay có dấu hiệu lừa dối, giả tạo.

Việc chuyển nhượng phải dựa trên sự tự nguyện không bị ép buộc

Thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế

Trường hợp muốn cấp sổ đỏ riêng sau khi chuyển nhượng ½ quyền sử dụng đất, cần phải làm thủ tục tách thửa, đáp ứng các điều kiện luật định như sau:

Thực hiện thủ tục tách thửa

Đầu tiên, căn cứ vào khoản 1, 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc và điều kiện như sau: 

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

• Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

• Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Sau khi đáp ứng điều kiện để tách thửa đất, thủ tục tách thửa đất được thực hiện theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, gồm: 

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

• Văn phòng đăng ký đất đai;

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ bao gồm: 

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này;

• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Lưu ý: Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa (điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP) thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau: 

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;

• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;

• Trường hợp không thuộc hai trường hợp trên:  trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phải: 

  • Xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất.

  • Xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;

Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.

Bước 4: 

• Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

• Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi thực hiện xong thủ tục tách thửa thì tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ½ mảnh đất. Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Hồ sơ cần chuẩn bị: 

• Phiếu yêu cầu công chứng

• Dự thảo hợp đồng (nếu có)

• Giấy tờ tùy thân hai bên: Căn cước công dân/Hộ chiếu còn hạn (bản sao công chứng); đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…

• Giấy xác nhận nơi cư trú của cả hai.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trình tự thực hiện: 

 

Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất.

• Xác định phần đất mà bà nội muốn tặng cho đã được chia thừa kế hoặc thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà nội. Phải có văn bản ghi nhận bà cụ là người sử dụng hợp pháp đối với ½ mảnh đất và 1/16 mảnh đất từ việc thừa hưởng di sản thừa kế ông để lại.

• Nếu đất chưa chia thừa kế, bà nội chỉ có thể tặng cho phần đất tương ứng với phần thừa kế của mình (1/8).

Bước 2: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng

• Bà nội và chú Út cùng đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. 

• Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ và lập hợp đồng tặng cho. 

• Hợp đồng phải có chữ ký của bà nội và chú Út, cùng với sự chứng thực của công chứng viên.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai  

Sau khi công chứng hợp đồng, chú Út cần nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để làm thủ tục sang tên trên phần đất được tặng cho.

 

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi có đất để làm thủ tục sang tên phần đất được tặng cho

Hồ sơ bao gồm: 

1. Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu). 

2. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (bản công chứng). 

3. Bản sao chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của hai bên.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc). 

5. Biên lai nộp thuế/phí liên quan (nếu có).

Bước 4: Đóng thuế, phí liên quan 

Thuế và phí tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: 

• Thuế thu nhập cá nhân: Miễn thuế nếu tặng cho giữa các thành viên trong gia đình (bà nội – chú Út). 

• Lệ phí trước bạ: Miễn lệ phí nếu tặng cho giữa các thành viên gia đình. 

• Phí công chứng: Khoảng 0,1% giá trị đất (theo khung giá đất của nhà nước).

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) 

Sau khi hoàn tất thủ tục, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho chú Út.

Quyền lợi các bên trong trường hợp chuyển nhượng một phần đất

Trường hợp các bên xác lập hợp đồng tặng cho

Bà nội: 

• Bà có quyền chuyển nhượng, tặng cho phần đất thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. 

• Bà được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ do quan hệ gia đình. 

• Sau khi tặng cho 1 phần quyền sử dụng đất và hoàn tất thủ tục, bà cụ không còn quyền và nghĩa vụ đối với phần đất đã tặng cho, trừ trường hợp giao dịch trên vô hiệu. 

Chú út: 

• Sau khi hoàn tất thủ tục, chú Út trở thành người sử dụng hợp pháp phần đất được tặng cho. 

• Được quyền sử dụng phần đất đã được tặng cho để xây nhà, kinh doanh, chuyển nhượng, thế chấp… theo quy định pháp luật. 

• Vì giao dịch tặng cho nên bà cụ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. 

• Chú Út có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên để đảm bảo quyền sử dụng đất một cách hợp pháp nếu đủ điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật.

Trường hợp cả hai xác lập hợp đồng chuyển nhượng

Bà nội: 

• Nhận đủ tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận hợp đồng, nộp thuế thu nhập cá nhân?

• Được đảm bảo các điều khoản thanh toán.

Chú út:

• Nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

• Yêu cầu bên bàn giao đất đúng thỏa thuận.

• Yêu cầu hủy hợp đồng nếu có vi phạm.

Bài viết này được xây dựng dựa trên các thông tin và tình tiết từ câu hỏi của người dân, nhằm cung cấp góc nhìn pháp lý mang tính tham khảo, không có giá trị thay thế cho các quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền và có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế của vụ việc.

Toàn bộ nội dung trả lời trên đây có giá trị giới hạn trong phạm vi yêu cầu, tình tiết sự việc cụ thể của câu hỏi tại đầu bài viết. Mọi trích dẫn, áp dụng câu trả lời nêu trên đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự