Tổ chức trong nước có được nhận quyền sử dụng đất từ phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam không?

Đây là những vấn đề đáng chú ý theo Luật Đất đai 2024, đặc biệt đối với doanh nghiệp đang có tranh chấp thương mại liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

Tổ chức trong nước có được nhận quyền sử dụng đất từ phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam không?

Có.

Theo điểm m khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, tổ chức trong nước thuộc nhóm chủ thể có thể nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam.

Ngoài tổ chức trong nước, quy định này còn đề cập đến một số chủ thể khác như:

• Cá nhân;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Các chủ thể này có thể nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp được pháp luật quy định, bao gồm nhận quyền theo:

• Kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận;
• Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
• Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại hoặc tố cáo của cơ quan có thẩm quyền;
• Bản án, quyết định của Tòa án;
• Quyết định thi hành án đã được thi hành;
• Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam;
• Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;
• Văn bản chia, tách quyền sử dụng đất trong trường hợp pháp luật cho phép.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành đã ghi nhận rõ phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam là một trong những căn cứ để tổ chức trong nước nhận quyền sử dụng đất.

Có phải cứ có phán quyết trọng tài là tổ chức được nhận đất không?

Không nên hiểu quy định theo hướng này.

Phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam có thể là căn cứ pháp lý để nhận quyền sử dụng đất, nhưng việc tổ chức có thực tế được ghi nhận quyền sử dụng đất hay không vẫn phải được xem xét đồng thời với các điều kiện khác của pháp luật đất đai.

Trong từng vụ việc, cần kiểm tra thêm:

• Chủ thể nhận quyền có thuộc đối tượng được phép nhận loại đất đó không;
• Loại đất và mục đích sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Hạn chế về nhận chuyển quyền sử dụng đất;
• Tình trạng pháp lý của thửa đất;
• Nghĩa vụ tài chính liên quan;
• Việc thi hành phán quyết trọng tài;
• Thủ tục đăng ký đất đai và đăng ký biến động.

Đặc biệt, đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, phạm vi nhận quyền sử dụng đất có những giới hạn và điều kiện riêng nên không thể áp dụng hoàn toàn giống tổ chức trong nước.

Phán quyết trọng tài nào có thể liên quan đến quyền sử dụng đất?

Luật Đất đai 2024 cho phép Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Do đó, phán quyết trọng tài có thể xuất hiện trong các tranh chấp như:

• Hợp đồng hợp tác kinh doanh có liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Giao dịch thương mại có tài sản hoặc quyền sử dụng đất là đối tượng thực hiện nghĩa vụ;
• Tranh chấp về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ trong dự án bất động sản;
• Tranh chấp trong hoạt động đầu tư, kinh doanh có liên quan đến đất đai;
• Tranh chấp phát sinh từ các giao dịch thương mại khác mà pháp luật cho phép giải quyết bằng trọng tài.

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp về đất đều thuộc thẩm quyền của Trọng tài thương mại. Tranh chấp phải đáp ứng điều kiện về tính chất thương mại và đồng thời phải thuộc thẩm quyền của Trọng tài theo Luật Trọng tài thương mại.

Sau khi nhận quyền theo phán quyết trọng tài có phải đăng ký biến động không?

Nếu phán quyết trọng tài làm phát sinh việc thay đổi quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ thể có liên quan phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định của Luật Đất đai.

Việc có phán quyết trọng tài không đồng nghĩa thông tin về người sử dụng đất trên hồ sơ địa chính hoặc Giấy chứng nhận sẽ tự động được thay đổi.

Doanh nghiệp cần tiếp tục thực hiện các thủ tục cần thiết tại cơ quan đăng ký đất đai để kết quả của phán quyết được phản ánh về mặt đăng ký pháp lý.

Đây là bước đặc biệt quan trọng nếu doanh nghiệp sau đó muốn tiếp tục:

• Chuyển nhượng;
• Thế chấp;
• Góp vốn;
• Cho thuê;
• Thực hiện dự án;
• Hoặc thực hiện các giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Sau khi tranh chấp được giải quyết bằng phán quyết trọng tài, có được chuyển đổi quyền sử dụng đất không?

Có thể, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024.

Điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là:

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật theo quy định.

Trong đó, pháp luật ghi nhận trường hợp tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, nếu trước đó thửa đất đang có tranh chấp nhưng tranh chấp đã được giải quyết bằng phán quyết trọng tài có hiệu lực thì điều kiện "đất không có tranh chấp" về nguyên tắc không còn là trở ngại đối với việc thực hiện quyền.

Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng đồng thời các điều kiện khác.

Điều kiện để chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc thực hiện quyền đối với đất

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định, trừ một số trường hợp luật quy định ngoại lệ.

Thứ hai, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.

Thứ tư, đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, tùy loại giao dịch, loại đất và chủ thể tham gia, pháp luật có thể đặt ra thêm những điều kiện khác.

Do đó, việc đã có phán quyết trọng tài không đồng nghĩa người sử dụng đất lập tức được chuyển nhượng hoặc chuyển đổi trong mọi trường hợp.

Ví dụ doanh nghiệp cần lưu ý

Công ty A và Công ty B có tranh chấp phát sinh từ một hợp đồng hợp tác kinh doanh liên quan đến quyền sử dụng đất.

Hội đồng trọng tài ra phán quyết xác định Công ty A được nhận quyền sử dụng đất theo nội dung tranh chấp.

Trong trường hợp này, Công ty A cần tiếp tục kiểm tra:

• Phán quyết đã có hiệu lực và có được thi hành chưa;
• Công ty A có đủ điều kiện nhận quyền sử dụng đất đó hay không;
• Thửa đất đã được đăng ký biến động chưa;
• Quyền sử dụng đất có bị kê biên hoặc hạn chế giao dịch không;
• Thời hạn sử dụng đất còn hay không.

Chỉ sau khi các điều kiện pháp lý cần thiết được đáp ứng, doanh nghiệp mới có thể tiếp tục thực hiện các quyền đối với đất theo quy định.

Khi nhận quyền sử dụng đất phải tuân thủ những nguyên tắc nào?

Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định các nguyên tắc cơ bản về sử dụng đất.

Theo đó, dù quyền sử dụng đất được nhận thông qua giao dịch, quyết định của cơ quan nhà nước, bản án của Tòa án hay phán quyết của Trọng tài thương mại, người sử dụng đất vẫn phải tuân thủ các nguyên tắc chung.

Sử dụng đất đúng mục đích

Người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích đã được Nhà nước xác định hoặc công nhận.

Việc nhận quyền sử dụng đất theo phán quyết trọng tài không làm thay đổi mục đích sử dụng đất một cách tự động.

Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục theo pháp luật đất đai.

Sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và hiệu quả

Đất đai phải được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, đồng thời bảo đảm việc khai thác các tài nguyên trên bề mặt và trong lòng đất phù hợp quy định pháp luật.

Bảo vệ đất và môi trường

Người sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Việc sử dụng đất không được gây ô nhiễm, thoái hóa hoặc làm ảnh hưởng trái pháp luật đến môi trường xung quanh.

Không xâm phạm quyền của người sử dụng đất liền kề

Trong quá trình sử dụng đất, chủ thể nhận quyền phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo pháp luật, đồng thời không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và các chủ thể xung quanh.

Chủ thể nhận quyền phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo pháp luật

Doanh nghiệp cần làm gì sau khi được nhận quyền sử dụng đất theo phán quyết trọng tài?

Nếu phán quyết trọng tài có nội dung liên quan đến việc nhận hoặc thay đổi quyền sử dụng đất, doanh nghiệp không nên dừng lại ở việc "đã thắng kiện".

Cần tiếp tục rà soát ít nhất các bước sau:

• Xác định hiệu lực và tình trạng thi hành của phán quyết trọng tài;
• Kiểm tra điều kiện pháp lý của doanh nghiệp để nhận quyền sử dụng đất;
• Kiểm tra tình trạng pháp lý, quy hoạch và mục đích sử dụng của thửa đất;
• Thực hiện thủ tục thi hành phán quyết nếu bên có nghĩa vụ không tự nguyện thực hiện;
• Thực hiện đăng ký biến động đất đai;
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu có;
• Cập nhật Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính;
• Rà soát các điều kiện trước khi tiếp tục chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đối với tranh chấp thương mại có tài sản là đất đai, khả năng thi hành phán quyết trên thực tế cần được đánh giá ngay từ khi xây dựng chiến lược khởi kiện.

LH Legal hỗ trợ tranh chấp trọng tài liên quan đến quyền sử dụng đất

Tranh chấp thương mại liên quan đến quyền sử dụng đất thường đồng thời chịu sự điều chỉnh của nhiều nhóm quy định về đất đai, hợp đồng, thương mại, trọng tài và thi hành án.

LH Legal hỗ trợ doanh nghiệp trong các vấn đề như:

• Đánh giá tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Trọng tài thương mại hay không;
• Rà soát thỏa thuận trọng tài;
• Kiểm tra hồ sơ pháp lý của quyền sử dụng đất;
• Đánh giá điều kiện nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp;
• Xây dựng chiến lược giải quyết tranh chấp;
• Soạn thảo đơn khởi kiện, bản tự bảo vệ và yêu cầu phản tố;
• Đại diện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại Hội đồng trọng tài;
• Hỗ trợ thủ tục thi hành phán quyết trọng tài;
• Tư vấn đăng ký biến động và các thủ tục đất đai sau phán quyết;
• Rà soát điều kiện chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau khi tranh chấp được giải quyết.

Đối với các tranh chấp có giá trị lớn hoặc quyền sử dụng đất là tài sản trọng yếu, doanh nghiệp nên đánh giá đồng thời khả năng thắng kiện và khả năng thực thi kết quả sau khi có phán quyết.

Quý doanh nghiệp có thể liên hệ LH Legal để Luật sư nghiên cứu hồ sơ, đánh giá rủi ro và tư vấn phương án giải quyết phù hợp.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal