>>> Thế chấp sổ đỏ cần lưu ý những điều gì?

>>> Các loại đất được và không được thế chấp vay ngân hàng

Khái niệm về thế chấp sổ đỏ

Theo quy định tại điều 317 bộ luật dân sự 2015 và khoản 5 điều 3 nghị định 21//2021/NĐ-CP, thế chấp sổ đỏ là một hình thức thế chấp tài sản trong đó người vay (bên thế chấp) sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Thường là vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Hình thức thế chấp này được sử dụng phổ biến trong các giao dịch vay vốn và bảo đảm tài chính.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất mới được gia hạn.

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Công chứng, chứng thực: Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Đất đai 2024 và  điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP .

Đăng ký biện pháp bảo đảm: Theo khoản 1 điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và khoản 1 điều 3 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, việc đăng ký biện pháp bảo đảm được công chứng là bắt buộc để thế chấp có hiệu lực pháp lý và được bảo vệ quyền lợi.

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp (người vay)

Theo Điều 320, 321 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 điều Nghị định 21/2021/NĐ-CP, người thế chấp tài sản có các quyền và nghĩa vụ sau:

Quyền của người thế chấp:

• Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

• Được đầu tư, cải tạo, nâng cấp tài sản thế chấp, nhưng không được làm giảm giá trị của tài sản đó.

• Được nhận lại tài sản thế chấp khi đã thực hiện xong nghĩa vụ hoặc khi bên nhận thế chấp chấp nhận thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

• Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Nghĩa vụ của người thế chấp:

• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp theo thỏa thuận.

• Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp, trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp.

• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận thế chấp

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (chủ nợ)

Theo Điều 322, 323 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có các quyền và nghĩa vụ sau:

Quyền bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ:

• Chủ nợ có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khi đến hạn mà người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Khi bên thế chấp vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thế chấp. Quyền này được quy định cụ thể tại Điều 299 và Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.

• Theo Điều 303, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua việc bán đấu giá, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

• Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, hoặc phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Các quyền khác của chủ nợ:

• Kiểm tra, giám sát tài sản thế chấp.

• Yêu cầu người thế chấp cung cấp thông tin về tình trạng tài sản thế chấp.

• Theo khoản 4 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản thế chấp bị hư hỏng hoặc mất mát, chủ nợ có quyền yêu cầu người thế chấp thay thế bằng tài sản khác hoặc bồi thường thiệt hại.

Chủ nợ có quyền yêu cầu người thế chấp cung cấp thông tin về tình trạng tài sản thế chấp

Cách xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật

Căn cứ theo khoản 2 điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Trường hợp các bên thỏa thuận về xử lý tài sản cầm cố, thế chấp theo phương thức đấu giá và có thỏa thuận riêng về thủ tục đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản thì việc xử lý tài sản thực hiện theo thỏa thuận này. Trường hợp không có thỏa thuận riêng thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Theo Điều 299, Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, quy trình xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ bao gồm các bước sau:

Thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp:

• Theo điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP bên nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp và các bên liên quan biết về việc xử lý tài sản thế chấp. Thông báo này cần được gửi trước khi thực hiện việc xử lý tài sản.

• Định giá tài sản: Theo điều 306 bộ luật dân sự 2015 tài sản thế chấp phải được định giá theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Việc định giá phải đảm bảo tính khách quan, trung thực và công khai.

• Bán đấu giá tài sản: Theo điều 304 bộ luật dân sự 2015 tài sản thế chấp được bán đấu giá công khai, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Việc bán đấu giá phải tuân thủ quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Ngoài ra, căn cứ điểm c khoản 1 điều 303 bộ luật dân sự 2015 quy định Bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

• Phân chia số tiền thu được: Số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản sẽ được sử dụng để thanh toán nợ, các chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Theo Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được phân chia theo thứ tự ưu tiên đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

• Giải quyết tranh chấp (nếu có): Trong trường hợp phát sinh tranh chấp về việc xử lý tài sản thế chấp, các bên có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thế chấp sổ đỏ là một biện pháp bảo đảm quan trọng trong các giao dịch tài chính. Việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của cả người thế chấp và bên nhận thế chấp là cần thiết để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên. Chủ nợ có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, nhưng phải tuân thủ quy trình và quy định pháp luật hiện hành. Để đảm bảo việc xử lý tài sản thế chấp diễn ra một cách minh bạch và công bằng.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự