Thế chấp sổ đỏ cần lưu ý những điều gì?

>>> Đã trả hết nợ vay thế chấp sổ đỏ nhưng ngân hàng không trả lại sổ phải làm sao?

>>> Các loại đất được và không được thế chấp vay ngân hàng

Thế chấp sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là cách thường gọi của người dân đối với “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp. Vậy, “thế chấp sổ đỏ” có thể được hiểu là thế chấp quyền sử dụng đất.

Những lưu ý cần biết khi thế chấp sổ đỏ

Chủ thể thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chủ thể được thực hiện thế chấp sổ đỏ được quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Vậy, chủ thể có quyền thực hiện giao dịch thế chấp sổ đỏ buộc phải là người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật).

Trong trường hợp là nhóm người sử dụng đất, nếu quyền sử dụng đất phân chia được, thì khi muốn thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất buộc phải làm thủ tục tách thửa và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất của mình, đồng nghĩa, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với thửa đất này. Trong trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được, thì nhóm người sử dụng đất phải ủy quyền cho người đại diện nếu muốn thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.

Chủ thể có quyền thế chấp sổ đỏ là người sử dụng đất

Điều kiện chủ thể phải có khi thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, các điều kiện mà người sử dụng đất cần phải có khi thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Về chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Theo điểm g) khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất cho các chủ thể sau:

“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”

Vậy, chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân.

Chủ thể nhận thế chấp sổ đỏ là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo điểm a) khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hình thức thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Vậy, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chức, chứng thực.

Thời điểm hợp đồng có hiệu lực

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai, hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản được quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo điểm a) khoản 1 Điều 25 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về “Biện pháp bảo đảm”, cơ quan có thẩm quyền tiến hành đăng ký đất đai trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“Điều 25. Trường hợp đăng ký thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai

1. Các trường hợp phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất”

Vậy, giao dịch thế chấp đất đai phải tiến hành đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai và hiệu lực của giao dịch là tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Giao dịch thế chấp có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tại văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ đăng ký đất đai

Theo Điều 27 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký đất đai gồm:

“Điều 27. Hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu

1. Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính).

2. Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

3. Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định này”

Các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không cần giấy chứng nhận.

Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, căn cứ vào Điều 9 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, các hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

“Điều 9. Hồ sơ đề nghị vay vốn

Khi có nhu cầu vay vốn, khách hàng phải gửi cho tổ chức tín dụng các tài liệu chứng minh đủ điều kiện vay vốn theo quy định tại Điều 7 Thông tư này và các tài liệu khác do tổ chức tín dụng hướng dẫn”

Điều kiện để vay vốn tại các tổ chức tín dụng

Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định như sau:

“Điều 7. Điều kiện vay vốn

Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

1. Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

3. Có phương án sử dụng vốn khả thi.

4. Có khả năng tài chính để trả nợ.

5. Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư này, thì khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh”

Trên đây là thông tin về “Thế chấp sổ đỏ cần lưu ý những điều gì?” hy vọng giải đáp được thắc mắc của bạn. Nếu Quý khách hàng có nhu cầu làm giấy tờ nhà đất trọn gói nhanh chóng, liên hệ ngay với dịch vụ làm sổ hồng LHLegal để nhận được tư vấn từ luật sư cũng như hỗ trợ làm giấy tờ nhà đất nhanh nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự