Câu hỏi:

Chào Luật sư, tôi có vấn đề cần được giải đáp: Vào năm 2006, tôi có mua một mảnh đất của ông A bằng giấy viết tay và không có công chứng, chứng thực, không có sổ đỏ và chỉ có một số giấy tờ giao đất của Nhà nước trước năm 1993. Đến nay, gia đình tôi vẫn chưa thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu và cơ quan Nhà nước ra quyết định thu hồi đất của tôi. Vậy tôi có được Nhà nước bồi thường về đất không và ai sẽ là người được hưởng số tiền bồi thường này? Xin cảm ơn Luật sư.

Nội dung tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luật sư tư vấn nhà đất LHLegal, chúng tôi xin được giải đáp thắc mắc của bạn qua nội dung dưới đây.

Các điều kiện để được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, trường hợp bạn là cá nhân đang sử dụng đất có đủ các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định pháp luật.

Nếu đất có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, khi nhà nước thu hồi bạn sẽ được bồi thường

Ngoài ra căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật Đất đai 2013 như sau:

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

"1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này."

Nếu thu hồi đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013 thì sẽ không được bồi thường, như các trường hợp sau:

• Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

• ...

Pháp luật quy định về bồi thường khi thu hồi đất bằng giấy viết tay

Căn cứ Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Căn cứ quy định như trên, trường hợp bạn đang sử dụng đất mà có giấy tờ giao đất của Nhà nước trước năm 1993 thuộc khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 mang tên bên bán, có giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay và đất này không có tranh chấp thì bạn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu có giấy tờ chuyển nhượng viết tay và không có tranh chấp thì bạn vẫn đủ điều kiện để cấp sổ đỏ

Lúc này, khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bạn sẽ được bồi thường. 

Ngoài ra, căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có quyền nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Căn cứ để người sử dụng đất được quyền thực hiện các quyền theo quy định của Điều 167, Luật Đất đai 2013 là khi người đó đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 sau:

• Giấy chứng nhận (gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất);

• Đất không bị tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

Hình thức của hợp đồng mua bán đất phải tuân thủ theo quy định của pháp luật, phải được thể hiện dưới hình thức thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013.

Qua đó, pháp luật không quy định rõ việc lập văn bản cho các hợp đồng này là bằng đánh máy hay viết tay, hay phải tuân thủ một mẫu quy định bởi cơ quan Nhà nước, pháp luật chỉ quan tâm là hợp đồng có được công chứng, chứng thực không để xác định tính hiệu lực  pháp luật của giấy tờ mua đất. Do đó, nếu bên mua đáp ứng đầy đủ dưới đây thì bên mua đất bằng  giấy viết tay vẫn được bồi thường khi bị thu hồi:

• Nội dung: Người sử dụng đất có đủ các điều kiện để được đền bù về bồi thường về đất, bồi thường tài sản, sản xuất, kinh doanh hoặc cả hai và nội dung giấy viết tay không vi phạm điều cấm của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015;

• Hình thức là giấy viết tay khi mua đất được công chứng, chứng thực.

Vì thế, theo thông tin mà bạn cung cấp. Nếu đủ các điều kiện được nêu trong nội dung trên thì bạn sẽ được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi trong trường hợp mua đất bằng giấy viết tay.

>>> Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

>>> Truy cập tại đây để tìm hiểu về dịch vụ tư vấn nhà đất mà LHLegal cung cấp

Liên hệ Luật sư giỏi nhà đất ở TP.HCM

Đất đai là một lĩnh vực khó,các quy định về pháp luật đất đai còn chồng chéo và khó khăn khi thực hiện các thủ tục, đặc biệt là các thủ tục để đòi lại đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay.

Nếu người thực hiện các quy trình, thủ tục không nắm rõ các quy định pháp luật dẫn đến mất nhiều thời gian và công sức. Do các thỏa thuận mua bán đất đai chỉ bằng giấy viết tay, không có giấy tờ cụ thể. Dẫn đến khó khăn khi giải quyết.

Điều nên làm lúc này, hãy liên hệ với đội ngũ Luật sư giỏi Công ty Luật TNHH LHLegal, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý vị: Chuẩn bị hồ sơ liên quan đến việc thực hiện thủ tục, đại diện cho Quý khách hàng làm việc với Cơ quan chức năng trong quá trình tiến hành thủ tục đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hy vọng bài viết cung cấp đầy đủ thông tin bổ ích đến Quý bạn đọc. Nếu cần tìm Luật sư giỏi đất đai vui lòng liên hệ chúng tôi qua các cách thức sau để được hỗ trợ nhanh nhất

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự