Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ khái niệm trên có thể rút ra định nghĩa về hợp đồng đặt cọc như sau: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai là sự thỏa thuận của các bên để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên mua đất (bên đặt cọc) sẽ giao cho bên bán đất (bên nhận đặt cọc) tài sản đặt cọc (có thể là một khoản tiền; kim khí quý; đá quý; hoặc vật có giá trị khác) trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đất phổ biến

Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Mục đích khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sau đó. Theo quy định của Luật đất đai 2013 đất đai phải đáp ứng những điều kiện cụ thể như sau mới được phép chuyển nhượng:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên có nhiều hợp hợp đồng đặt cọc mua bán đất diễn ra ngày cả khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Phần lớn thực trạng này diễn ra là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất. Hoặc bên nhận cọc vì mục đích trục lợi mà cố tình che dấu, không cung cấp thông tin để bên đặt cọc cân nhắc. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến nội dung này bên đặt cọc thường có lợi thế hơn trong việc đòi lại quyền lợi của mình.

Xem thêm: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai thừa kế mới nhất 2023

Tranh chấp về mức “phạt cọc”, bồi thường thiệt hại

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc.

• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:

• Bên nhận cọc có lỗi và chịu không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;

• Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;

• Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;...

Tranh chấp về quyền - nghĩa vụ giữa các bên

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận như: không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất; không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất; thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế; bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác;....

Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại bên còn lại phải chịu.

03 cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Đàm phán, thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. 

Ưu điểm của phương thức giải quyết tranh chấp này đó là thủ tục gọn nhẹ, nhanh chóng, chỉ cần hai bên chịu lắng nghe, cân nhắc được – mất để đi đến thống nhất cuối cùng.

Tuy nhiên, đất đai là tài sản có giá trị lớn, những tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán rất khó để giải quyết bằng con đường đàm phán, thương lượng. Bởi để có được sự đồng thuận của các bên đối với những rủi ro, thiệt hại và lợi ích phát sinh từ giao dịch này không phải là chuyện dễ thực hiện. Do vậy trên thực tế có rất ít trường hợp đàm phán, thương lượng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất thành công.

Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.

Mặc dù vậy, phương thức này cũng chỉ mang tính tương đối và ít đạt hiệu quả trong thực tế nếu cả hai bên vẫn muốn đòi quyền lợi nhiều hơn. Vì vậy, cấp độ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc cao nhất sẽ là khởi kiện ra tòa.

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở được tiến hành theo thủ tục như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

Bước 3: Tòa nhận đơn, xử lý đơn, thụ lý đơn

Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử

Phương thức khởi kiện ra tòa được xem là hiệu quả nhất, bởi các thủ tục, giấy tờ, quy định đều được thể hiện rõ ràng, minh bạch.

Trên đây là "03 phương thức giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc mua bán đất". Khi giải quyết tranh chấp đất đai bằng hình thức khởi kiện sẽ phức tạp, kéo dài nên khởi kiện thường là phương án cuối cùng để giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu khách hàng cần tìm Luật sư nhà đất giỏi chuyên giải quyết thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH LHLegal thông qua các cách thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự