Mâu thuẫn với mô hình chính quyền hai cấp

Từ ngày 1/7/2025, mô hình tổ chức chính quyền địa phương đã chính thức chuyển sang hai cấp: cấp tỉnh và cấp xã/phường. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 vẫn đang quy định hệ thống quy hoạch sử dụng đất theo ba cấp: quốc gia, tỉnh và huyện. Điều này tạo ra sự không thống nhất với mô hình mới, gây khó khăn cho việc triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Để khắc phục vướng mắc, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án:

1. Thay thế quy hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bằng cấp xã.

2. Bỏ hẳn quy định về quy hoạch hàng năm ở cấp huyện.

Vấn đề thu hồi đất cho dự án đặc thù

Luật hiện hành chưa quy định rõ ràng về việc thu hồi đất đối với các dự án quan trọng, cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại như:

• Các công trình phục vụ hội nghị quốc tế (ví dụ APEC),

• Khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế,

• Dự án khu đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại có tính chiến lược.

Bên cạnh đó, cũng chưa có cơ chế xử lý khi nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất từ trên 75% diện tích, nhưng không thể đạt được sự đồng thuận với phần còn lại, khiến dự án bị đình trệ.

Bộ đề xuất bổ sung hai trường hợp thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội quan trọng. Đồng thời, cho phép Nhà nước thu hồi phần còn lại của dự án nếu nhà đầu tư đã đàm phán thành công tối thiểu 75% diện tích với người dân.

Hạn chế từ cơ chế đấu giá và cho thuê đất

Theo quy định hiện hành, việc giao đất, cho thuê đất đều phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Thực tế cho thấy quy trình này kéo dài, phức tạp và thường không lựa chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực. Đặc biệt, việc bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất với tài sản dôi dư từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đang làm chậm quá trình thu hồi và tái sử dụng đất.

Ngoài ra, hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm gây khó khăn cho nhà đầu tư khi cần thế chấp, huy động vốn hoặc hạch toán chi phí – đặc biệt trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, dịch vụ lưu trú và xã hội.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa theo hướng:

• Cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất: trả tiền một lần hoặc hàng năm.

• Bổ sung quy định giao đất thông qua đấu thầu cho các dự án sử dụng đất thuộc diện cho thuê đất hàng năm.

Khắc phục bất cập trong chính sách tài chính về đất đai

Một trong những điểm gây tranh cãi là phương pháp định giá đất. Hiện tại, giá đất do Nhà nước xác định nhưng lại phụ thuộc vào giá thị trường thứ cấp và tư vấn bên ngoài, dẫn đến thiếu chính xác, dễ bị thao túng, chưa phản ánh đúng giá trị thực tế.

Phương pháp định giá thặng dư (phụ thuộc vào khả năng thu thập dữ liệu chuyển nhượng, thuê đất...) cũng chưa phản ánh được giá trị gia tăng của đất trong tương lai. Điều này ảnh hưởng đến tính công bằng và hiệu quả quản lý đất đai, làm giảm năng lực cạnh tranh và gia tăng chi phí tuân thủ.

Hai phương án sửa đổi đang được đề xuất:

1. Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, theo khu vực và vị trí cụ thể, thay vì cập nhật hàng năm.

2. Bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). UBND cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số này từ năm thứ hai trong chu kỳ 5 năm của bảng giá đất.

Mục tiêu tổng thể của việc sửa Luật Đất đai

Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 nhằm:

• Đảm bảo sự đồng bộ giữa các quy định pháp luật liên quan (đấu giá tài sản, đấu thầu, quy hoạch đô thị...),

• Tăng tính minh bạch, linh hoạt và hiệu quả trong thu hồi, giao đất và định giá đất,

• Tạo hành lang pháp lý thuận lợi để thu hút đầu tư, thúc đẩy các dự án trọng điểm,

• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, hạn chế tình trạng "treo" dự án, lãng phí nguồn lực.

Dự kiến, dự án luật sửa đổi này sẽ được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 và có thể chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2026 nếu được thông qua.

Bài viết được thực hiện bởi Công ty Luật TNHH LHLegal – chuyên tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, đầu tư và quy hoạch. Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý về quyền sử dụng đất, thủ tục đầu tư dự án hoặc định giá tài sản gắn liền với đất, vui lòng liên hệ qua hotline để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal