Quy trình bán đấu giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng

>>> Ngân hàng đấu giá tài sản bảo đảm: Trách nhiệm pháp lý và rủi ro tiềm ẩn

>>> Tài sản bảo đảm là bất động sản: Cảnh báo rủi ro pháp lý!

Quy trình đấu giá TSBĐ thường bao gồm các bước sau:

Ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Ngân hàng - người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với Tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá. Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và tuân thủ quy định về điều kiện có hiệu lực của BLDS và LĐGTS. Bởi lẽ, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Các tổ chức tín dụng thì ngân hàng có quyền: 

“3. Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ. Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này. Trường hợp mua lại bất động sản phải bảo đảm mục đích sử dụng quy định tại khoản 1 Điều này và tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định quy định tại khoản 3 Điều 144 của Luật này.”

Như vậy, trong trường hợp ngân hàng quyết định đem ra xử lý TSBĐ là bất động sản thì ngân hàng phải bán, chuyển nhượng. Điều này lý giải cho việc ngân hàng trở thành người có tài sản đấu giá nên phải ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá. Và Điều 33 LĐGTS chỉ rõ:

“1. Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức hành nghề đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này.”

Như vậy, việc hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, theo quy định tại Điều 117 BLDS. Theo đó, trước hết ngân hàng cần ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản. 

Xác định giá khởi điểm 

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 24 LĐGTS, ngân hàng - bên có tài sản đấu giá có thể ủy quyền cho tổ chức đấu giá tài sản xác định giá khởi điểm hoặc tự mình xác định giá khởi điểm của tài sản đấu giá (TSĐG) theo điểm d1 khoản 2 Điều 47 LĐGTS. Trường hợp không có thỏa thuận về giá, tài sản được định giá thông qua tổ chức thẩm định giá theo quy định của pháp luật dân sự, cụ thể là Điều 306 BLDS, ngoài ra, việc định giá tài sản còn phải tuân thủ các quy định tại Luật Giá 2023 như các nguyên tắc trong định giá, quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá…. Xác định giá khởi điểm là vấn đề quan trọng cần được lưu ý trong quy trình đấu giá TSBĐ, liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của ngân hàng - tức người có tài sản đấu giá.

Niêm yết, thông báo công khai

Theo quy định tại Điều 35 LĐGTS:

“1.[123] Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản như sau:

a) Đối với tài sản là động sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết liên tục thông tin quy định tại khoản 2 Điều này tại trụ sở của tổ chức mình, trụ sở của người có tài sản đấu giá, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ chức phiên đấu giá ít nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở phiên đấu giá;

b) Đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết liên tục thông tin quy định tại khoản 2 Điều này tại trụ sở của tổ chức mình, trụ sở của người có tài sản đấu giá, nơi tổ chức phiên đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở phiên đấu giá.

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết liên tục thông tin quy định tại khoản 2 Điều này tại trụ sở của tổ chức mình, trụ sở của người có tài sản đấu giá và nơi tổ chức phiên đấu giá ít nhất là 30 ngày trước ngày mở phiên đấu giá.”

Tùy loại tài sản được đấu giá, Tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết với khoảng thời gian khác nhau nhưng tựu chung lại thì đều phải thực hiện thủ tục niêm yết, thông báo công khai về thông tin của cuộc đấu giá. Điều này giúp đảm bảo khả năng tiếp cận và mua tài sản đấu giá của các chủ thể trong nền kinh tế thị trường. Đặc biệt là giúp ngân hàng tiếp cận được đa dạng khách hàng và “ngả giá” được mức giá tốt nhất, đảm bảo thu hồi tốt số vốn đã cho vay. 

Điều 57 LĐGTS quy định về Thông báo công khai việc đấu giá:

“Điều 57. Thông báo công khai việc đấu giá tài sản

1. Ngoài quy định về niêm yết việc đấu giá tài sản quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 35 của Luật này, đối với tài sản là động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải thông báo công khai hai lần trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, mỗi lần cách nhau ít nhất 02 ngày và ít nhất một lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá, trừ trường hợp thay đổi địa điểm tổ chức phiên đấu giá sau khi đã hết hạn tiếp nhận hồ sơ và nộp tiền đặt trước quy định tại khoản 2 Điều 37 của Luật này.”

Như vậy, ngoài niêm yết công khai, đối với một số trường hợp thì tổ chức hành nghề đấu giá còn phải thông báo công khai về việc đấu giá.

Tổ chức đấu giá phải thông báo công khai về việc đấu giá

Xem tài sản đấu giá

Theo Điều 35 LĐGTS, Tổ chức đấu giá tài sản phối hợp với ngân hàng tạo điều kiện cho người tham gia đấu giá xem tài sản theo thời gian và địa điểm đã thông báo, ngoài ra phải đảm bảo quy định về thời gian xem tài sản đấu giá, cụ thể là “ít nhất là 03 ngày làm việc liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở phiên đấu giá”. Việc xem tài sản đấu giá sẽ đảm bảo quyền cho người mua tài sản đấu giá, việc xem xét kỹ tài sản đấu giá sẽ làm cho tâm lý người mua tốt hơn và vì thế mà cuộc đấu giá sẽ đạt được hiệu quả cao hơn. 

Tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá

Theo Điều 38 LĐGTS, cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Cụ thể:

“Điều 38. Đăng ký tham gia đấu giá

1. Cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức hành nghề đấu giá tài sản[131] theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó. Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình tham gia đấu giá.”

Tiền đặt trước cho tổ chức hành nghề đấu giá tài sản được điều chỉnh theo quy định tại Điều 39 LĐGTS. Tổ chức đấu giá tài sản tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá của cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá và nhận tiền đặt trước để ghi nhận tư cách tham gia buổi đấu giá của họ. Càng nhiều cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá thì hiệu quả của cuộc đấu giá sẽ được nâng cao, số tiền bỏ ra mua tài sản đấu giá càng lớn thì quyền lợi của ngân hàng càng được bảo đảm. 

Tổ chức cuộc đấu giá

Căn cứ quy định tại Điều 34, Điều 40, Điều 41, Điều 42, Điều 43a,b LĐGTS thì  cuộc đấu giá sẽ được tổ chức theo quy chế cuộc đấu giá do Tổ chức đấu giá tài sản ban hành, đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực và bình đẳng. Tùy thuộc vào hình thức và phương thức đấu giá tại Điều 40 LĐGTS, cách thức tổ chức cuộc đấu giá sẽ khác nhau nhưng tựu chung lại đều phải tuân thủ các nguyên tắc nền tảng và quy chế cuộc đấu giá đã ban hành.

Ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Điều 46 LĐGTS đã quy định về việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và phê duyệt kết quả đấu giá tài sản. Theo đó, sau khi có kết quả đấu giá, ngân hàng và người trúng đấu giá ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, cụ thể:

“2. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.”. 

Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá

Bàn giao tài sản và hồ sơ pháp lý

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và bên mua thanh toán đủ tiền mua khoản nợ, ngân hàng và người trúng đấu giá phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Cụ thể, ngân hàng phải bàn giao tài sản và người trúng đấu giá phải thanh toán cho ngân hàng. Cơ sở pháp lý quy định tại điểm c khoản 2 Điều 47 và điểm b khoản 2 Điều 48 LĐGTS.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự