Làm gì khi mua đất bằng giấy viết tay nhưng chủ cũ đã chết?

>>> Cần lưu ý gì khi mua bán đất bằng giấy viết tay

>>> Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời không?

Câu hỏi:

Trả lời:

Cám ơn anh đã gửi câu hỏi đến Luật sư LHLegal. Với trường hợp của anh, Luật sư của chúng tôi xin giải đáp cụ thể như sau:

Mua bán đất có phải làm hợp đồng công chứng? Mua đất bằng giấy viết tay có công chứng được không?

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Dựa theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc công chứng. Do vậy kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng thì việc mua bán mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý ràng buộc giữa hai bên.

Qua đó việc anh và ông Tú có giao kết mua bán đất bằng giấy viết tay, tuy đã có trả đủ tiền nhưng hợp đồng này vẫn chưa hợp pháp. Hơn nữa ông Tú đã chết nên không thể tiến hành giao kết lại hợp đồng cho đúng quy định của pháp luật. Vì vậy trường hợp của anh sẽ không thể công chứng được hợp đồng mua bán đất trên.

Có công nhận giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay chưa công chứng chứng thực là hợp pháp không?

Tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo quy định trên, dù mua đất bằng giấy viết tay không tiến hành công chứng chứng thực nhưng đã hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay.

Tuy nhiên với trường hợp của anh, do ông Tú đã chết nên tất cả các quyền và nghĩa vụ dân sự liên quan sẽ chấm dứt. Vì vậy anh không thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch là hợp pháp được (Theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015).

Không thể yêu cầu Tòa tuyên giao dịch hợp pháp khi người bán đất bằng giấy viết tay đã chết

Cách sang tên sổ đỏ khi mua bán bằng giấy viết tay nhưng chủ đất đã chết

Về bản chất khi ông Tú bán cho anh vẫn thuộc quyền sở hữu của ông Tú do chưa sang tên cho anh. Sau khi ông Tú chết thì mảnh đất này sẽ được xác định là di sản thừa kế nên những người trong hàng thừa kế (Điều 651 Bộ luật Dân sự) sẽ được quyền hưởng mảnh đất này. Do vậy để sang tên sổ đỏ anh cần tìm những người trong hàng thừa kế của ông Tú để được hỗ trợ. Theo đó anh hãy thực hiện theo từng bước sau đây:

Khai nhận di sản thừa kế

Tại Khoản 1 Điều 58 Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng văn bản khai nhận di sản như sau:

“1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.”

Lưu ý khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì các đồng thừa kế có thể đồng ý ký tên để lại mảnh đất đó cho anh mà không phải qua nhiều bước.

Để hiểu hơn về thừa kế, người được hưởng thừa kế, thủ tục phân chia thừa kế theo pháp luật,... bạn hãy xem bài viết Hướng dẫn chia thừa kế theo pháp luật này nhé!

Làm thủ tục chuyển quyền sở hữu

Sau khi đã hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế, anh cần phải làm thêm thủ tục sang tên sổ đỏ từ người được hưởng thừa kế qua cho mình.

Trước tiên anh cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

• 1 bản chính và 2 bản sao y công chứng của giấy chứng nhận QSDĐ;

• Văn bản khai nhận di sản thừa kế được lập tại văn phòng công chứng;

• CMND/CCCD và hộ khẩu của hai bên;

• Giấy tờ chứng minh tài sản chung;

• Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất;

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

• Tờ khai lệ phí trước bạ;

• Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp;

• Sơ đồ vị trí thửa đất;

Chuẩn bị hồ sơ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu QSDĐ để sang tên sổ đỏ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và đầy đủ, bộ phận 1 cửa sẽ chuyển hồ qua qua chi cục thuế để thẩm định và ra thông báo nộp thuế.

Căn cứ vào thời gian ghi trên giấy hẹn trả kết quả, anh cần thực hiện việc đóng thuế theo quy định và tới văn phòng đăng ký đất đai để nhận giấy chứng nhận QSDĐ mới.

Trên là nội dung giải đáp về vấn đề “Làm gì khi mua đất bằng giấy viết tay nhưng chủ cũ đã chết” hy vọng giải đáp được thắc mắc của anh.

Trong quá trình thực hiện nếu có bất kỳ vướng mắc nào anh có thể liên hệ với Luật sư LHLegal nhé! Ngoài ra Quý khách hàng có thể liên hệ làm thủ tục sang tên sổ đỏ LHLegal để được hỗ trợ thực hiện thủ tục sang tên giấy tờ nhà đất nhanh chóng nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự