Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời không?

>>> Tranh chấp mua bán nhà đất có dấu hiệu giả chữ ký xử lý ra sao?

>>> Có được quyền đòi lại đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay?

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu trong trường hợp nào?

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán đất sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Hợp đồng vi phạm pháp luật

Theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015, các giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm các quy định của luật, trái đạo đức xã hội sẽ bị xem là vô hiệu. Điều cấm của luật, theo định nghĩa, là những quy định mà luật không cho phép chủ thể thực hiện, những hành vi mà theo quy định của pháp luật không được phép thực hiện. Trong khi đó, đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng trong cuộc sống hàng ngày. 

Quy định trên đồng nghĩa với việc, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu khi có đủ căn cứ chứng minh hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội. Quyết định này nhằm bảo vệ tính công bằng và minh bạch trong các giao dịch, đặc biệt là trong lĩnh vực giao dịch nhà đất, nơi mà sự tuân thủ các quy định pháp luật và chuẩn mực đạo đức xã hội càng trở nên quan trọng để đảm bảo quyền lợi và uy tín của cả các bên tham gia.

Hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực

Giao dịch đất đai là một quy trình đặc biệt, yêu cầu sự tuân thủ chặt chẽ về hình thức để đảm bảo tính minh bạch và tính hiệu lực của các hợp đồng. Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không không sẽ không có hiệu lực. 

Tuy nhiên, cũng có một trường hợp ngoại lệ được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực có thể vẫn có hiệu lực. Điều này xảy ra khi một bên hoặc tất cả các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Trong trường hợp này, theo yêu cầu của bất kỳ bên nào trong giao dịch, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mà không yêu cầu thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Điều này nhấn mạnh sự linh hoạt trong quy định pháp luật để đáp ứng đối với các tình huống đặc biệt và đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch đất đai.

Hợp đồng mua bán đất để có hiệu lực phải được công chứng chứng thực

Hợp đồng giả

Hợp đồng chuyển nhượng đất, trong trường hợp này, không chỉ là một giao dịch đơn thuần mà còn trở thành một phương tiện che giấu, làm mờ đi mục đích chính và thực tế của các giao dịch khác. Việc giả tạo các hợp đồng như vậy không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn tạo ra những hậu quả nghiêm trọng đối với tính công bằng và minh bạch của thị trường và hệ thống pháp luật.

Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 đã nêu rõ:

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu".

Như vậy, nếu như hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo. Trong bối cảnh này, hợp đồng chuyển nhượng đất thường trở nên vô hiệu do thực tế thường xuyên xuất hiện những hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai nhà ở được tạo ra với mục đích che giấu cho các giao dịch vay tài sản hoặc để đảm bảo việc thực hiện các hợp đồng vay tài sản. Có thể cũng có trường hợp bên liên quan muốn tránh khỏi nghĩa vụ trả nợ và do đó, họ lập các hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản và tránh trách nhiệm với người thứ ba.

Hợp đồng không đủ điều kiện

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì quá trình chuyển nhượng sẽ bị ngừng lại, và hợp đồng mua bán nhà đất sẽ không có giá trị. Điều này nhấn mạnh sự quan trọng của việc tuân thủ các quy định pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Đồng thời, với các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng cũng sẽ không có hiệu lực. 

Hơn nữa, vì đây là một giao dịch dân sự, cả hai bên còn phải tuân thủ các điều kiện tại khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015. Điều này bao gồm việc đảm bảo chủ thể có năng lực pháp luật và hành vi dân sự phù hợp với giao dịch, sự tự nguyện tham gia giao dịch, cũng như việc mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm quy định của pháp luật và không làm tổn thương đạo đức xã hội. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất đai.

Hệ quả pháp lý của hợp đồng khi người bán đất qua đời?

Hợp đồng mua bán đất đai, giống như nhiều giao dịch khác, được xem là một giao dịch dân sự, đặt ra yêu cầu về năng lực pháp luật dân sự của các bên tham gia. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015: 

"Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết."

Từ quy định trên, ta có thể nhận thấy rằng năng lực pháp luật dân sự của cá nhân sẽ kết thúc khi họ qua đời. Đồng thời, tư cách chủ thể của cá nhân cũng sẽ chấm dứt từ thời điểm họ mất, không thể tiếp tục tham gia vào bất kỳ quan hệ dân sự nào với tư cách là một chủ thể của quan hệ đó, bao gồm cả quan hệ tài sản và các giao dịch dân sự.

Hợp đồng có thể sẽ chấm dứt khi người bán qua đời

Thông thường, khi chủ thể ký kết hợp đồng là cá nhân đã qua đời, có thể xuất hiện hai tình huống chính:

• Hợp đồng vẫn giữ giá trị nếu có khả năng chuyển giao thực hiện hợp đồng cho cá nhân hoặc pháp nhân khác. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, hợp đồng có thể chấm dứt nếu không có người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng, ví dụ như khi không có ai tiếp quản quyền lợi và nghĩa vụ từ hợp đồng.

• Hợp đồng sẽ chấm dứt nếu nó phụ thuộc vào việc cá nhân đó phải thực hiện, theo quy định tại khoản 2 Điều 422 Bộ Luật Dân sự 2015. Điều này thường xảy ra khi việc thực hiện hợp đồng liên quan đến những mặt gắn liền với nhân thân của chủ thể ký kết, hoặc liên quan đến những vấn đề mà chỉ người đó mới có khả năng thực hiện.

Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời không?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được công chứng viên ký và đóng dấu bởi một tổ chức công chứng hợp pháp. Trong trường hợp người bán đã mất nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, hợp đồng đó vẫn có hiệu lực. Do đó, người mua vẫn có thể sử dụng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để tiến hành thủ tục chuyển tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.

Tuy nhiên, trong trường hợp việc chuyển nhượng giữa người bán và người mua chưa được thực hiện bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, hoặc hợp đồng đã được lập nhưng không có giá trị pháp lý căn cứ theo khoản 1 Điều 5 của Luật Công chứng năm 2014 và khoản 2 Điều 129 của Bộ Luật Dân sự 2015, vấn đề sẽ được giải quyết như sau:

• Người mua có thể cung cấp các chứng cứ để chứng minh việc thỏa thuận chuyển nhượng, chẳng hạn như các bằng chứng viết tay hoặc hợp đồng ủy quyền sử dụng đất…; và nếu họ đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ theo hợp đồng, họ có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

• Trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa người mua và những người thừa kế của người bán, một trong hai bên có quyền khởi kiện tới Tòa án có thẩm quyền để được xem xét và giải quyết tranh chấp.

Trên là nội dung về “Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời không?” hy vọng giải đáp được thắc mắc của bạn đọc. Nếu bạn cần tư vấn pháp lý, soạn thảo đơn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, làm giấy tờ nhà đất,... hãy liên hệ ngay Luật sư LHLegal để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự