Giao dịch mua nhà chung: Bí quyết bảo vệ quyền lợi các đồng sở hữu

>>> Mua nhà chung cư cần lưu ý điều gì?

>>> Mua nhà ở chung cư đã bị thế chấp

Câu hỏi:

Dựa trên tình huống này, chúng tôi xin tư vấn các giải pháp pháp lý cụ thể như sau:

Đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho các đồng sở hữu

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Theo như thông tin anh cung cấp hiện tại hợp đồng đặt cọc mua căn hộ do bạn anh đại diện đứng ra ký kết. Thế nên để đảm bảo quyền lợi cho cả hai ngay từ bước đầu thì anh và bạn anh có thể thỏa thuận lại với bên bán cân nhắc Lập một hợp đồng đặt cọc mới bao gồm tên cả hai bên đồng sở hữu, thay vì chỉ một người đứng tên. Việc sửa đổi hợp đồng đặt cọc sẽ minh bạch hóa quyền lợi và tránh tranh chấp sau này.  

Có thể anh đang lo ngại về việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp nên ngoài hợp đồng đặt cọc anh có thể lập thỏa thuận đồng sở hữu giữa các bên ghi nhận rõ tỷ lệ góp vốn mua căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên. Thỏa thuận này có thể được ký tay, có người làm chứng hoặc công chứng để tăng tính pháp lý.

Thỏa thuận đồng sở hữu cần được ký tay, có người làm chứng hoặc công chứng

Làm thế nào để cả hai phải có mặt trong các giao dịch mua bán?

Để tránh trường hợp một bên tự ý giao dịch mà không có sự đồng ý của bên kia:  

Trong thỏa thuận đồng sở hữu, anh có thể giao kết điều khoản:

“Mọi giao dịch liên quan đến căn hộ (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp) phải có chữ ký của cả hai.”

Điều này phù hợp với quy định tại Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó tài sản chung của các đồng sở hữu chỉ được định đoạt khi có sự thỏa thuận của tất cả các bên liên quan.

Ngoài ra, khi ký hợp đồng mua bán chính thức với bên bán, anh nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc văn phòng công chứng xác nhận sự hiện diện và đồng ý của cả hai. Theo Điều 17 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra sự đồng thuận của các bên trong giao dịch liên quan đến tài sản phải có sự đồng ý của nhiều người, đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của hợp đồng.

Phương án xử lý khi một bên không muốn trả góp mua căn hộ nữa

Nếu một bên không thể hoặc không muốn tiếp tục góp tiền trả góp, các phương án xử lý bao gồm:  

Đầu tiên, các Bên cần thỏa thuận Quyền ưu tiên mua lại: Bên còn lại đồng sở hữu được quyền ưu tiên mua lại quyền sở hữu chung của Căn hộ. Điều này phù hợp với quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó đồng sở hữu theo phần có quyền ưu tiên mua phần tài sản của bên kia khi bên đó muốn chuyển nhượng, nếu không có thỏa thuận khác.  

Trong trường hợp đã thông báo trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận về việc bán, mà Bên còn lại đồng sở hữu không mua, thì Bên muốn bán phần sở hữu chung được quyền bán cho người khác. Quy định này dựa trên nguyên tắc tự do định đoạt tài sản của mình theo Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015. Dù vậy, để đảm bảo cân bằng lợi ích, các Bên có thể cân nhắc thỏa thuận bổ sung điều khoản: Bên muốn bán phần sở hữu chung chỉ được bán cho người khác khi được sự đồng ý của Bên còn lại, nhằm bảo vệ quyền lợi chung theo Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung.  

Ngoài ra, các bên có thể cân nhắc phương án: Cả hai thỏa thuận cùng bán căn hộ và chia tiền thu được từ việc bán Căn hộ. Việc chia tiền cần tuân thủ tỷ lệ sở hữu đã thỏa thuận, phù hợp với Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 về chia tài sản chung theo phần.  

Trách nhiệm trả nợ ngân hàng: Thay vì một người đứng tên khoản vay, cả hai có thể đề xuất ngân hàng ghi nhận cả hai là đồng vay, chịu trách nhiệm 50/50 tương ứng với quyền sở hữu, trong đó các bên có thể thỏa thuận trách nhiệm liên đới hoặc theo phần. Nếu bán cho người khác, người mua lại phải chịu trách nhiệm trả nợ tương ứng với phần sở hữu họ nhận, và việc này cần được thỏa thuận rõ trong hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời tuân thủ quy định của ngân hàng theo Luật Các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Đề xuất ngân hàng ghi nhận cả hai đồng vay

Luật sư giỏi LHLegal tư vấn pháp lý bất động sản

Với đội ngũ Luật sư giỏi dày dạn kinh nghiệm tư vấn pháp lý bất động sản, Công ty Luật TNHH LHLegal cam kết:  

• Đưa ra giải pháp tối ưu, phù hợp với từng tình huống cụ thể.  

• Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng, thỏa thuận đảm bảo tính pháp lý cao nhất.  

• Đồng hành cùng khách hàng trong quá trình thực hiện công việc.

Trên đây là phần trả lời của Công ty Luật TNHH LHLegal dựa trên dữ kiện khách hàng cung cấp không bao gồm các nội dung, tình huống ngoài trường hợp này.

Nếu  cần tư vấn thêm về giao dịch mua nhà chung hoặc muốn bảo vệ quyền lợi một cách an toàn, hãy liên hệ ngay với chúng tôi theo các phương thức sau đây.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự