Những vấn đề cần lưu ý khi mua nhà chung cư

Kiểm tra chủ đầu tư đã đáp ứng đủ điều kiện bán nhà chưa

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có quyền bán căn hộ chung cư thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư phải có đầy đủ giấy tờ theo quy định, bao gồm:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

• Hồ sơ dự án,

• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,

• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,

• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Thứ hai, chủ đầu tư phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của cơ quan Nhà nước

Theo đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư

Kiểm tra đơn vị ngân hàng bảo lãnh của chung cư

Theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Cụ thể:

• Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

• Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh (ngân hàng) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết (khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

>>> Nhà ở công vụ là gì? tổ chức cá nhân có được mua bán nhà ở công vụ?

Kiểm tra tình trạng thế chấp của chung cư

Theo khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án thế chấp dự án tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, chủ đầu tư muốn bán căn hộ trong dự án cho khách hàng khi còn đang thế chấp tại ngân hàng thì bắt buộc phải giải chấp các căn hộ này trước rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên mua nhà và bên ngân hàng đồng ý.

Việc xác định căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng theo quy định phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở.

Như vậy, để tránh hạn chế tối đa rủi ro, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở về việc nhà ở đã được giải chấp.

Khi mua nhà chung cư, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản thông báo của Sở xây dựng

Điều khoản về thanh toán trong hợp đồng mua căn hộ chung cư

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về tiến độ thanh toán khi mua căn hộ chung cư như sau:

• Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần.

• Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,

• Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).

Trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Sổ cho bên mua. Theo đó, người mua căn hộ nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (Sổ hồng).

Lưu ý:

• Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước. Nếu hợp đồng mua bán quy định tiền thanh toán là USD hoặc đơn vị khác thì khi có tranh chấp sẽ không được tòa án công nhận hợp đồng mua bán này.

• Pháp luật quy định đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết. Do đó, người mua nhà cần lưu ý điều khoản về bồi thường thiệt hại trong trường người bán không tuân thủ quy định của pháp luật, gây thiệt hại cho người mua. 

Liên hệ dịch vụ luật sư giỏi về nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh

Nhằm cung cấp dịch vụ pháp lý một cách nhanh chóng, kịp thời và thuận tiện nhất cho người dân. LHLegal nhận tư vấn tất cả cả lĩnh vực các vấn đề pháp lý thông qua nhiều hình thức.

Truy cập tại đây để tìm hiểu thêm về luật sư chuyên về nhà đất.

Công ty Luật TNHH LHLegal sở hữu đội ngũ Luật sư giỏi nhà đất sẵn sàng cung cấp dịch vụ pháp lý hoàn hảo. Chúng tôi không phân biệt khách hàng của mình là ai mà chúng tôi sẽ quan tâm đến việc chúng tôi đang bảo vệ cái gì. Hãy liên lạc Công ty Luật TNHH LHLegal để được giải đáp tất thảy vấn đề vướng mắc về lĩnh vực đất đai mà quý khách hàng đang gặp phải.

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự