Tóm tắt vụ việc

Bị cáo Phạm Thị Tuyết Nhung (Giám đốc Công ty Angel Lina và Công ty Thương mại Dịch vụ Hoàng Gia), Trần Thị Mỹ Hiền và 7 đồng phạm bị đưa ra xét xử về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. 

Trong quá trình điều tra, bà Hiền và bà Nhung cùng một số đối tượng có liên quan đã tìm mua những thửa đất ở, đất trồng cây, đất trồng lúa, đất ao hồ… và thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc, thanh toán một phần rồi tìm cách kéo dài thời gian để không hoàn thành việc chuyển nhượng, sang tên.

Mặc dù chưa hoàn tất việc nhận chuyển nhượng và chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án, các bị cáo đã cho người thiết kế, lập bản vẽ, phân chia khu đất thành nhiều nền đất dạng thổ cư tỉ lệ 1/500; có đầy đủ cơ sở hạ tầng, điện, cấp nước, thoát nước để chào bán dự án.

Bị cáo Hiền và bị cáo Nhung cùng các đồng phạm đã lập 18 dự án khu dân cư không có thật, ký thỏa thuận chuyển nhượng dự án, 4 căn nhà (trong đó có 3 căn nhà bị trùng)… cho 592 nạn nhân, chiếm đoạt hơn 834 tỷ đồng. 

Ngày 23/12/2024, Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án Giám đốc Công ty Angel Lina cùng đồng phạm lừa đảo bán dự án ma, chiếm đoạt hơn 834 tỷ đồng. 

Phân tích pháp lý tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Hành vi cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau: 

"Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ."

Như vậy, để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản cần phải thỏa mãn đủ các yếu tố như sau:

Mặt khách quan của tội này bao gồm:

• Dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác mà ngay lúc đó, người bị hại không biết được có hành vi gian dối;

• Dùng thủ đoạn gian dối là đưa thông tin giả, không đúng sự thật nhưng làm cho người bị lừa dối tin rằng đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội, nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của người khác.

Hậu quả của tội này là làm thiệt hại tài sản của người khác. Đây là dấu hiệu bắt buộc của tội phạm này, nếu hành vi gian dối bị phát hiện trước khi người bị lừa dối giao tài sản hoặc người bị lừa dối không phát hiện ra hành vi gian dối nhưng không giao tài sản thì không thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Giá trị tài sản bị chiếm đoạt phải từ 2.000.000 đồng trở lên hoặc nếu dưới 2.000.000 đồng thì phải thỏa mãn điều kiện được pháp luật quy định. 

Khách thể: Xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của Nhà nước, cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Mặt chủ quan: Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được thực hiện với lỗi cố ý trực tiếp, người phạm tội nhận thức rõ hành vi của mình là nguy hiểm cho xã hội, thấy trước được hậu quả nhưng vẫn mong muốn hậu quả đó xảy ra.

Chủ thể: Chủ thể của tội này là bất kỳ người nào từ đủ 16 tuổi trở lên, có đủ năng lực trách nhiệm hình sự. 

Liên hệ với vụ việc của Giám đốc Angel Lina

Vì ngày 10/3/2021, Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) TP. Hồ Chí Minh ra quyết định áp dụng biện pháp chữa bệnh bắt buộc đối với bà Hiền; và ngày 18/9, Viện pháp y tâm thần Trung ương Biên Hòa xác định bà Hiền bị rối loạn phân liệt cảm xúc loại hỗn hợp, một bệnh tâm thần mãn tính có tiến triển liên tục theo từng giai đoạn. Cho nên, bà Hiền phải tiếp tục điều trị bắt buộc thêm một thời gian nữa, khi nào bệnh nhân ổn định sẽ có văn bản thông báo cho VKSND TP. Hồ Chí Minh và Công an TP. Hồ Chí Minh. Vì thế, trong phạm vi bài viết này chỉ sẽ phân tích các yếu tố cấu thành tội phạm của bà Nhung – Giám đốc Angel Lina.

• Về mặt khách quan, bị cáo Nhung có hành vi dùng thủ đoạn gian dối là chỉ đạo các đối tượng khác thực hiện việc tìm mua những thửa đất ở, đất trồng cây, đất trồng lúa, đất ao hồ… thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc, thanh toán một phần rồi tìm cách kéo dài thời gian để không hoàn thành việc chuyển nhượng, sang tên. Sau đó, bị cáo đã cho người thiết kế, lập bản vẽ, phân chia khu đất thành nhiều nền đất dạng thổ cư tỉ lệ 1/500; có đầy đủ cơ sở hạ tầng, điện, cấp nước, thoát nước để chào bán dự án mặc dù chưa hoàn tất việc chuyển nhượng và chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án. Về hậu quả, hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bà Nhung đã làm thiệt hại về tài sản cho hàng trăm người. 

• Về khách thể, đối tượng này đã xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của những cá nhân, tổ chức đã mua các dự án không có thật, lô đất trái pháp luật. Tổng giá trị tài sản mà bị cáo Nhung cùng đồng phạm khác chiếm đoạt hơn 539 tỷ đồng. 

• Về mặt chủ quan, bị cáo thực hiện hành vi phạm tội với lỗi cố ý trực tiếp. Theo đó, bà Nhung nhận thức rõ hành vi lừa đảo của mình là nguy hiểm cho xã hội, nhưng bà vẫn cố tình thực hiện hành vi phạm với vai trò là chủ mưu, chỉ đạo xuyên suốt quá trình hoạt động của Công ty Angel Lina và Công ty Đất Vàng Hoàng Gia để lập dự án không có thật cho khách hàng, chiếm đoạt tài sản hơn 539 tỷ đồng. Có thể thấy, bà Nhung nhìn thấy trước được hậu quả sẽ xảy ra (hậu quả là hàng trăm khách hàng bị chiếm đoạt tài sản, xâm phạm quyền sở hữu tài sản) và bà Nhung mong muốn hậu quả đó xảy ra. Ngoài ra, hậu quả của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản phải là thiệt hại về tài sản với giá trị tài sản bị chiếm đoạt từ 2 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng kèm theo điều kiện mà Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định. Bà Nhung cùng đồng phạm chiếm đoạt hơn 539 tỷ đồng, đủ hậu quả để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. 

• Về chủ thể, bị cáo Nhung đủ tuổi chịu trách nhiệm hình sự. Thời điểm phạm tội, bị cáo Nhung có đầy đủ năng lực chịu trách nhiệm hình sự. 

Chính vì thế, bị cáo Nhung đã thỏa mãn các yếu tố để cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Theo đó, trong cáo trạng xác định, bà Nhung với vai trò chủ mưu, chỉ đạo xuyên suốt đối với toàn bộ hoạt động của Công ty Angel Lina và Công ty Đất Vàng Hoàng Gia. Trực tiếp chỉ đạo các đồng phạm sử dụng pháp nhân của 2 công ty lập dự án khu dân cư không có thật. Có thể thấy, bà Nhung đã lợi dụng chức vụ, quyền hạn của mình (giám đốc, người đại diện theo pháp luật) để thực hiện hành vi phạm tội của mình với vai trò là chủ mưu, chỉ đạo. Đây là vai trò đồng phạm mang tính nguy hiểm nhất, bởi vì là người đề ra những âm mưu, phương hướng hoạt động cho cả nhóm tội phạm; đồng thời là người trực tiếp chỉ đạo, điều khiển nhóm tội phạm thực hiện hành vi phạm tội. Ngoài ra, hành vi phạm tội của bà Nhung cùng với các đồng phạm có tính tổ chức và tính chuyên nghiệp khi thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Bà Tuyết Nhung có vai trò chủ mưu, chỉ đạo xuyên suốt trong toàn hoạt hoạt động của công ty Angel Lina và công ty Đất Vàng Hoàng Gia

Thông qua đó, có thể nhận thấy mức độ nguy hiểm, tính chất nghiêm trọng của hành vi phạm tội do bà Nhung thực hiện, gây ảnh hưởng vô cùng lớn đến xã hội. Cho nên, khi xem xét hành vi phạm tội của từng người để đưa ra mức án, có thể cân nhắc hành vi “lợi dụng chức vụ, quyền hạn để phạm tội” của bà Nhung là tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 52 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). 

Ngoài ra, bà Nhung cùng các đồng phạm khác thực hiện hành vi phạm tội một cách chuyên nghiệp và có tổ chức, quy mô rất lớn, chính vì thế, có thể xem xét các tình tiết “có tổ chức”, “có tính chất chuyên nghiệp” là các tình tiết định khung tăng nặng trách nhiệm hình sự tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo các điểm a, b khoản 2 Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) khi xem xét khung hình phạt cho từng đối tượng hoặc là các tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự theo các điểm a, b khoản 1 Điều 52 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) khi đưa ra mức án cuối cùng. 

Phân tích hành vi lập dự án "ma" và bán đất nền trái phép, thực trạng của hoạt động này hiện nay

Đối với hành vi lập dự án “ma”

Dự án “ma” là những dự án không có thật, chưa được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt hoặc đã được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán. Việc tiến hành giao dịch mua bán dự án “ma” đều được xem là hành vi trái pháp luật. 

Một số tiêu chí để đánh giá, nhận diện dự án “ma” như sau: 

• Tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư: Trường hợp chủ đầu tư dự án không có tên tuổi trên thị trường bất động sản và không cung cấp được hồ sơ của mình cũng như dự án như: giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

• Tìm hiểu thông tin về dự án: Các dự án “ma” thường mập mờ về thông tin, bởi vì các dự án này không có bất kỳ một văn bản pháp lý nào ghi nhận về thông tin dự án, hoặc nếu có ghi nhận thì rất chung chung, mập mờ, không rõ ràng…

• Nhiều dự án bất động sản sử dụng đội ngũ môi giới mạnh để thu hút người mua bằng những lời hứa lợi nhuận cao. Khi yêu cầu cung cấp văn bản pháp lý, người bán thường hứa hẹn sau khi ký hợp đồng mới cung cấp, nhưng sau đó có thể từ chối hoặc lẩn trốn trách nhiệm, gây rủi ro cho người mua.

• So với các dự án thông thường, căn hộ/lô đất tại các dự án "ma" thường có giá rẻ bất thường và kèm nhiều ưu đãi. Đôi khi, người mua còn được giảm giá mạnh nếu giới thiệu thêm khách hàng khác.

Hiện nay, hành vi lập dự án “ma” diễn ra vô cùng tràn lan và phổ biến. Thậm chí, việc rao bán các dự án “ma” một cách công khai và có xu hướng ngày càng phát triển mạnh. Các đối tượng phạm tội sử dụng nhiều chiêu trò tinh vi và phức tạp như lập ra công ty ma, giả mạo giấy tờ, làm giả các thông báo từ cơ quan chức năng… để tạo lòng tin cho nhiều người. Ngoài ra, các đối tượng này còn tiến hành quảng cáo mạnh mẽ các dự án đó để thu hút nhiều khách hàng. Sau khi đã thu hút đủ số lượng người tham gia dự án này và nhận tiền cọc, các đối tượng phạm tội sẽ biến mất nhằm mục đích chiếm đoạt toàn bộ số tiền đặt cọc trên, để lại những người mua trong tình trạng mất trắng tài sản. 

Xét thấy, hành vi lập dự án “ma” là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, được quy định cụ thể tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). Thông thường, việc lập ra dự án “ma” đòi hỏi các chủ thể của tội phạm này phải thực hiện nhiều thủ đoạn tinh vi, phức tạp và có quy mô, tổ chức lớn. Chính vì thế, các đối tượng lừa đảo này có thể có các tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự tùy vào mức độ của hành vi và hậu quả do hành vi đó gây ra. 

Trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây xuất hiện trở lại tình trạng rao bán dự án “ma”. Theo như nguồn báo chí đưa tin, Công ty CP Kinh doanh và Phát triển nhà An Phú do ông Nguyễn Duy Linh làm tổng giám đốc kiêm đại diện theo pháp luật rao bán hàng loạt dự án “ma” như Khu dân cư Liên Phường Star, khu dân cư Long Trường Village, Long Trường Village 2, Long Trường Village 3, Long Trường Riverside, khu dân cư Lộc Điền, khu dân cư Gò Cát 1, Gò Cát 2, Gò Cát 3, Gò Cát Lucky, khu dân cư Long Thạnh Mỹ Village... Khi giao dịch với các khách hàng, Nguyễn Duy Linh yêu cầu khách hàng nộp tiền, chuyển tiền, ký kết nhiều hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh tại các dự án khu dân cư nhưng thực chất đều chưa được các cơ quan thẩm quyền cấp phép theo quy định. Có thể thấy, thực trạng về rao bán dự án “ma” chưa bao giờ hạ nhiệt, thậm chí có dấu hiệu đang “nóng” trở lại với hàng loạt dự án “ma”. 

Tại TPHCM thời gian gần đây xuất hiện tình trạng rao bán dự án “ma”

Đối với hành vi bán nền trái phép

Phân lô bán nền là thuật ngữ chỉ việc tách thửa đất để chuyển nhượng cho các tổ chức hoặc cá nhân theo quy định pháp luật. Thông thường, hoạt động này diễn ra trong các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt và cấp phép, do các chủ đầu tư thực hiện. Điều này giúp quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, đồng thời đáp ứng nhu cầu về đất ở và phát triển đô thị của xã hội.

Căn cứ theo Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện để được phân lô bán nền đất như sau: 

• Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

• Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

• Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

• Chủ đầu tư dự án phải thông báo bằng văn bản gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng.

• Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo quy định trên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo kiểu phân lô, doanh nghiệp cần đáp ứng cả hai điều kiện “cần” và “đủ”.

• Điều kiện cần: Doanh nghiệp phải có văn bản cho phép từ UBND cấp tỉnh để chuyển nhượng QSDĐ tại dự án theo phương thức phân lô, bán nền.

• Điều kiện đủ: Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin Giấy phép từ Sở Xây dựng, tương tự như việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy định mới này giúp những người nhận chuyển nhượng đất phân lô của chủ đầu tư có cơ sở xác định rõ thời điểm chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán, thông qua việc kiểm tra xem chủ đầu tư đã có văn bản từ Sở Xây dựng hay chưa.

Trường hợp đối tượng phạm tội có hành vi phân lô, bán nền trái phép có thể cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). 

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có nhiều quy định mới về điều kiện phân lô, bán nền. Trong đó, các quy định trên có phần siết chặt việc phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương. Nhiều chuyên gia đánh giá với quy định mới trên sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh hơn, hạn chế tối đa hiện tượng sốt giá, thổi giá và những người có nhu cầu ở thực tăng cơ hội tiếp cận sản phẩm đất nền. 

Siết chặt tình trạng phân lô, bán nền kể từ ngày 1/1/2025

Khách hàng bị lừa đảo mua phải dự án ma cần làm gì để bảo vệ quyền lợi ích của mình

Trường hợp bạn bị lừa đảo mua phải dự án ma, bạn có thể thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi của mình:

• Ngừng mọi giao dịch: Bạn cần phải dừng ngay lập tức mọi giao dịch, thanh toán hoặc ký kết thêm bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến dự án ma đó. 

• Thu thập tài liệu và chứng cứ: Giữ lại toàn bộ tài liệu liên quan đến giao dịch, bao gồm: hợp đồng mua bán, hóa đơn thanh toán, biên nhận đặt cọc, tin nhắn, email trao đổi, quảng cáo hoặc tài liệu giới thiệu dự án. Chụp ảnh hoặc quay video các tài liệu và hiện trạng dự án (nếu có).

• Liên hệ với cơ quan chức năng:

  • Công an địa phương: Đến trình báo tại cơ quan công an nơi dự án đang được triển khai hoặc nơi bạn thực hiện giao dịch. 

  • Thanh tra Sở Xây dựng: Kiểm tra thông tin dự án tại Sở Xây dựng tỉnh/thành phố nơi dự án tọa lạc để xác minh tính pháp lý. 

  • UBND địa phương: Hỏi thêm thông tin về việc cấp phép xây dựng và quy hoạch đất đai.

• Tìm kiếm sự hỗ trợ từ các tổ chức pháp lý: Tìm luật sư có kinh nghiệm về đất đai để được tư vấn cách xử lý và khởi kiện nếu cần thiết. Đồng thời, lập đơn khởi kiện nếu xác định được hành vi lừa đảo của bên bán.

Trường hợp bạn cần tìm kiếm sự hỗ trợ từ tổ chức pháp lý, bạn có thể liên hệ với LHLegal, đội ngũ Luật sư giỏi nhà đất của chúng tôi sẽ sẵn sàng hỗ trợ bạn trong việc bảo vệ quyền lợi khi bạn rơi vào tình trạng bị lừa đảo như trên.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự