Nhà ở xã hội 2026: Không phải ai cũng mua được - điều kiện mới cần biết ngay

Nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023:

“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này”.

Nhà ở xã hội phải đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích theo từng loại nhà theo quy định tại Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung tại điểm a Khoản 3 Điều 28 Nghị định 178/2025/NĐ-CP cụ thể:

• Thứ nhất, đối với nhà chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội: Các căn hộ phải được thiết kế khép kín, xây dựng theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và tiêu chuẩn pháp luật hiện hành. Diện tích tiêu chuẩn của mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m² và tối đa là 70 m². Trường hợp cần thiết, diện tích tối đa có thể được điều chỉnh tăng nhưng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2, đồng thời số lượng căn hộ có diện tích trên 70 m² không được vượt quá 10% tổng số căn hộ của dự án.

• Thứ hai, đối với nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ trong dự án: Loại hình này chỉ được triển khai tại các xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Việc thiết kế, xây dựng phải phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn; các chỉ tiêu như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao của nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy hoạch hoặc quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Diện tích tiêu chuẩn mỗi lô đất nhà ở xã hội không vượt quá 70 m² và hệ số sử dụng đất tối đa là 2,0 lần.

Những đối tượng nào được mua nhà ở xã hội năm 2026?

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15 được bổ sung bởi điểm a khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025, số 113/2025/QH15, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.

• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.

• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

• Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định.

• Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

• Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

• Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

• Người có từ 02 con đẻ trở lên (Đối tượng này được áp dụng từ ngày 01/07/2026).

Điều kiện được mua nhà ở xã hội

Để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, các đối tượng được nêu trên cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Điều kiện về thu nhập

Theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 136/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 07/04/2026 quy định điều kiện về thu nhập đối với người mua nhà ở xã hội là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp và Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức, như sau:

• Đối với người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng.

• Đối với người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng.

• Đối với người đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng.

• Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.

• Căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba (03) người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.

UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu thập

Điều kiện về nhà ở

Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 32 Nghị định 54/2026/NĐ-CP, điều kiện về nhà ở đối với người mua nhà ở xã hội như sau:

• Người mua nhà ở xã hội và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh/thành phố có dự án nhà ở xã hội muốn mua.

• Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân đầu người phải thấp hơn 15m2 sàn/người.

Lưu ý: Diện tích nhà ở bình quân đầu người được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn, vợ (chồng) của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó.

Người dân được tự cam kết mức thu nhập để mua nhà ở xã hội nếu không có giấy tờ chứng minh?

Đồng thời, Nghị định 54/2026/NĐ-CP quy định việc xác định điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội đối với người không có hợp đồng lao động như sau:

• Trường hợp đối tượng người thu nhập thấp tại khu vực đô thị không có hợp đồng lao động thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập theo quy định và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận.

• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Công an cấp xã nơi công dân thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại tại thời điểm công dân đề nghị, có trách nhiệm xác nhận các thông tin gồm: Họ, chữ đệm và tên; Ngày, tháng, năm sinh; giới tính; số định danh cá nhân; ngày, tháng, năm cấp thẻ căn cước/căn cước công dân; nơi thường trú/nơi tạm trú/nơi ở hiện tại.

• Công dân có trách nhiệm kê khai và cam kết thông tin thu nhập bình quân hàng tháng. Công an cấp xã phối hợp với các cơ quan có liên quan trong việc xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập bình quân hàng tháng của công dân đối với các trường hợp cần thiết.

• Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập quy định tại khoản này đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Một số vướng mắc thường gặp

Trên thực tế, nhiều người dù thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhưng vẫn không đủ điều kiện hoặc gặp khó khăn khi nộp hồ sơ do:

• Không chứng minh được tình trạng nhà ở hoặc hồ sơ chưa đầy đủ;

• Thu nhập thực tế thấp nhưng khó chứng minh (làm việc tự do, không có bảng lương rõ ràng);

• Chưa đáp ứng điều kiện về cư trú hoặc nơi làm việc tại địa phương có dự án;

• Không nắm được thời điểm mở bán/nhận hồ sơ nên bỏ lỡ cơ hội đăng ký;

• Nhầm lẫn về cách tính diện tích nhà ở bình quân đầu người;

• Hồ sơ bị trả lại nhiều lần do thiếu giấy tờ hoặc khai không thống nhất.

Đề xuất và khuyến nghị

Từ góc độ thực tiễn, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội nên:

• Chủ động kiểm tra điều kiện của bản thân trước khi nộp hồ sơ;

• Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác ngay từ đầu;

• Theo dõi các chính sách, quy định của địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội để kịp thời cập nhật;

• Chủ động theo dõi thông tin từ các chủ đầu tư có dự án nhà ở xã hội tại tỉnh/thành phố nơi có nhu cầu mua để nắm bắt thời điểm mở bán, điều kiện đăng ký và hồ sơ cụ thể.

• Thường xuyên cập nhật thông tin, danh sách dự án, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và hướng dẫn thủ tục tại Sở Xây dựng để đảm bảo tiếp cận nguồn thông tin chính thống, hạn chế rủi ro từ thông tin không chính xác.

• Trong trường hợp cần thiết, việc tham khảo ý kiến từ các đơn vị tư vấn pháp lý sẽ giúp hạn chế rủi ro và tiết kiệm thời gian trong quá trình thực hiện thủ tục.

Trên đây là các quy định cơ bản về đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội năm 2026 theo quy định pháp luật hiện hành. Có thể thấy, để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người có nhu cầu không chỉ cần thuộc đúng nhóm đối tượng mà còn phải đáp ứng đồng thời các tiêu chí chặt chẽ về thu nhập và tình trạng nhà ở. Việc hiểu đúng và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu sẽ giúp quá trình xét duyệt diễn ra thuận lợi, tránh mất thời gian do bị từ chối hoặc bổ sung nhiều lần.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal