Nghị quyết 21-NQ/TW: Không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức

Vậy quy định này cần được hiểu như thế nào? Người nước ngoài có được đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam không và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay được pháp luật quy định ra sao?

Nghị quyết 21-NQ/TW quy định thế nào về việc người nước ngoài nhận chuyển nhượng đất?

Theo nội dung trọng tâm của Nghị quyết 21-NQ/TW, đất đai tiếp tục được xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, gắn với không gian sinh tồn, phát triển, chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế, quốc phòng và an ninh.

Nghị quyết tiếp tục khẳng định nguyên tắc:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai.

Đồng thời, Nghị quyết nêu định hướng không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Đây là một trong những quan điểm có tính nền tảng được Trung ương đưa ra khi định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan trong thời gian tới.

Có thể hiểu người nước ngoài bị cấm mua đất tại Việt Nam hay không?

Cần phân biệt rõ giữa quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất.

Nội dung của Nghị quyết 21-NQ/TW đang đề cập trực tiếp đến việc người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo đó, định hướng được xác định là không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Nghị quyết 21-NQ/TW là văn kiện định hướng để tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai. Khi xem xét một giao dịch cụ thể, quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức vẫn cần được đối chiếu với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực.

Vì vậy, không nên hiểu nội dung này theo hướng mọi hình thức người nước ngoài tham gia thị trường bất động sản tại Việt Nam đều bị cấm.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có phải là ngoại lệ?

Có.

Nghị quyết 21-NQ/TW nêu rõ ngoại lệ đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi pháp luật đất đai hiện hành có sự phân biệt giữa:

• Cá nhân nước ngoài;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Mỗi nhóm chủ thể có phạm vi quyền tiếp cận, sử dụng và thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai khác nhau.

Do đó, đối với một cá nhân đang sinh sống ở nước ngoài, việc chỉ xác định người đó mang quốc tịch nước ngoài là chưa đủ. Trong nhiều trường hợp cần tiếp tục xác định họ có thuộc diện người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định pháp luật hay không.

Vì sao Nghị quyết 21-NQ/TW tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân?

Theo Nghị quyết 21-NQ/TW, đất đai được xác định không chỉ là một loại tài sản hay tư liệu sản xuất mà còn là nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước, đồng thời gắn chặt với chủ quyền lãnh thổ, kinh tế, quốc phòng và an ninh.

Trên cơ sở đó, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua nhiều công cụ, như:

• Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Thu hồi đất;
• Giao đất;
• Cho thuê đất;
• Công nhận quyền sử dụng đất;
• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Quy định thời hạn sử dụng đất;
• Quyết định giá đất;
• Thực hiện chính sách tài chính về đất đai;
• Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.

Quan điểm này tiếp tục đặt quản lý đất đai trong mối quan hệ giữa khai thác nguồn lực phát triển kinh tế và yêu cầu bảo đảm lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay là gì?

Luật Đất đai 2024 hiện là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng điều chỉnh việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Luật số 31/2024/QH15 được Quốc hội ban hành ngày 18/1/2024 và đã được sửa đổi về thời điểm hiệu lực để có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định, trừ một số trường hợp pháp luật quy định không bắt buộc;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án hoặc phán quyết có hiệu lực;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài những điều kiện chung này, tùy từng loại đất, loại giao dịch và chủ thể tham gia mà pháp luật có thể đặt ra các điều kiện bổ sung.

Trường hợp chuyển nhượng đất trong dự án bất động sản cần điều kiện gì thêm?

Đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, ngoài điều kiện chung theo Luật Đất đai, giao dịch còn phải đáp ứng các yêu cầu của:

• Luật Kinh doanh bất động sản;
• Luật Nhà ở;
• Các quy định pháp luật có liên quan.

Do đó, việc chỉ kiểm tra Giấy chứng nhận và tình trạng tranh chấp của thửa đất chưa đủ để kết luận một giao dịch trong dự án bất động sản có đủ điều kiện thực hiện hay không.

Đất đang ghi nợ nghĩa vụ tài chính có được chuyển nhượng không?

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì trước khi thực hiện chuyển nhượng, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đây là một trong những nội dung cần được kiểm tra khi thực hiện hồ sơ sang tên để tránh trường hợp hợp đồng đã ký nhưng không thể hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cần đáp ứng điều kiện gì?

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đáp ứng thêm điều kiện về phương án sử dụng đất nông nghiệp theo quy định.

Với một số trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất trồng lúa vượt hạn mức, pháp luật cũng đặt ra các yêu cầu riêng về thành lập tổ chức kinh tế và phương án sử dụng đất.

Điều này cho thấy điều kiện chuyển nhượng không chỉ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất mà còn phụ thuộc vào tư cách của bên nhận chuyển nhượng.

Điều kiện chuyển nhượng không chỉ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý mà còn phụ thuộc vào tư cách bên nhận chuyển nhượng

Nguyên tắc sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Bên cạnh điều kiện chuyển nhượng, Điều 5 Luật Đất đai 2024 đặt ra các nguyên tắc chung mà người sử dụng đất phải tuân thủ.

Theo đó, đất phải được sử dụng:

• Đúng mục đích;
• Bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả;
• Gắn với yêu cầu bảo vệ đất và bảo vệ môi trường;
• Thích ứng với biến đổi khí hậu;
• Trong đúng thời hạn sử dụng đất;
• Không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và các chủ thể xung quanh.

Các nguyên tắc này được áp dụng xuyên suốt quá trình quản lý, khai thác và thực hiện các quyền đối với đất đai.

Nghị quyết 21-NQ/TW có làm thay đổi ngay quyền sử dụng đất của người nước ngoài không?

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý.

Nghị quyết 21-NQ/TW xác định quan điểm và định hướng sửa đổi Luật Đất đai cùng các luật có liên quan. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ cũng xác định Nghị quyết tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai theo hướng đồng bộ, minh bạch và khả thi.

Vì vậy, khi giải quyết một giao dịch cụ thể tại thời điểm hiện nay, không nên chỉ căn cứ vào câu chữ của Nghị quyết để kết luận ngay quyền dân sự của một cá nhân hay tổ chức.

Cần đối chiếu với các quy định pháp luật đã được thể chế hóa và đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

Người nước ngoài muốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam cần lưu ý gì?

Việc Nghị quyết 21-NQ/TW khẳng định không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa người nước ngoài không thể tham gia bất kỳ giao dịch bất động sản nào tại Việt Nam.

Trước khi thực hiện giao dịch, cần xác định rõ:

• Chủ thể là cá nhân nước ngoài hay người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất hay nhà ở, công trình xây dựng;
• Loại bất động sản;
• Khu vực bất động sản tọa lạc;
• Hình thức sở hữu hoặc sử dụng;
• Thời hạn được phép sở hữu, sử dụng;
• Điều kiện của dự án;
• Các hạn chế liên quan đến quốc phòng, an ninh;
• Quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có hiệu lực.

Việc phân biệt chính xác các yếu tố này đặc biệt quan trọng trong các giao dịch có yếu tố nước ngoài, bởi quyền đối với nhà ở và quyền đối với đất không phải lúc nào cũng đồng nhất.

Tóm lại, Nghị quyết 21-NQ/TW quy định gì về người nước ngoài và quyền sử dụng đất?

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai.

Một trong những định hướng nổi bật là không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Nghị quyết là cơ sở định hướng cho quá trình tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện pháp luật. Đối với từng giao dịch cụ thể, quyền nhận chuyển nhượng, sở hữu nhà ở hoặc sử dụng bất động sản vẫn phải được xác định theo các quy định pháp luật hiện hành áp dụng cho từng chủ thể và từng loại tài sản.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal