Bài viết dưới đây của LH Legal sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật mới nhất về thuế cho thuê bất động sản, cách kê khai - nộp thuế, cũng như chế tài xử lý nếu không tuân thủ, nhằm giúp chủ nhà tránh rủi ro pháp lý trong hoạt động cho thuê.

Quy định về thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Hoạt động cho thuê nhà, cho thuê bất động sản được pháp luật coi là một hình thức kinh doanh và chịu sự điều chỉnh của pháp luật thuế hiện hành. Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

“2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.”

Theo quy định trên, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống trong một năm dương lịch thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Ngược lại, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê của cá nhân trong năm trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định. Mức doanh thu 100 triệu đồng/năm được áp dụng cho một cá nhân hoặc một hộ kinh doanh, do đó trường hợp cho thuê nhiều tài sản hoặc cho nhiều người thuê chung một tài sản cũng cần cộng dồn doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế.

Thuế suất và các loại thuế phải nộp: Theo tiểu mục 2 Phụ lục I (Ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính), cá nhân cho thuê nhà trừ dịch vụ lưu trú chịu thuế suất tổng cộng 10% trên doanh thu, bao gồm 5% thuế TNCN và 5% thuế GTGT đối với phần doanh thu trên 100 triệu đồng/năm. Điều này có nghĩa là khi phát sinh nghĩa vụ thuế, chủ nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân với tỷ lệ 5% thu nhập từ tiền cho thuê và thuế giá trị gia tăng với tỷ lệ  5% thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà.

Bên cạnh thuế GTGT và TNCN, chủ nhà có thể phải nộp lệ phí môn bài (thuế môn bài) hàng năm cho hoạt động cho thuê tài sản. Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định 22/2020/NĐ-CP), cá nhân, hộ gia đình cho thuê bất động sản có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp lệ phí môn bài. Mức lệ phí môn bài cụ thể tùy theo doanh thu cả năm như sau:

• Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: Lệ phí môn bài 300.000 đồng/năm.

• Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: Lệ phí môn bài 500.000 đồng/năm.

• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Lệ phí môn bài 1.000.000 đồng/năm.

Như vậy, pháp luật đã quy định ngưỡng doanh thu từ dưới 100 triệu đồng/năm để miễn thuế GTGT, TNCN cho hoạt động cho thuê nhà. Khi vượt ngưỡng này, chủ nhà phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, gồm: Kê khai nộp thuế GTGT, thuế TNCN với mức 10% doanh thu, và đóng lệ phí môn bài tương ứng. Quy định này nhằm đảm bảo công bằng thuế giữa người kinh doanh cho thuê tài sản với các đối tượng nộp thuế khác, đồng thời khuyến khích các hộ cho thuê nhỏ lẻ dưới 100 triệu đồng/năm phát triển (do được miễn thuế).

Trường hợp nào chủ nhà phát sinh nghĩa vụ thuế khi cho nhiều người thuê chung BĐS?

Với trường hợp một chủ nhà cho nhiều người cùng thuê chung một bất động sản (ví dụ cho thuê theo phòng trọ, cho nhiều hộ gia đình thuê chung một căn nhà...), việc xác định nghĩa vụ thuế không căn cứ trên từng người thuê riêng lẻ mà căn cứ vào tổng doanh thu cho thuê mà chủ nhà thu được. Như đã phân tích trên, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê của chủ nhà trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì phát sinh nghĩa vụ thuế GTGT và TNCN; nếu doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống thì bên cho thuê không phải nộp hai loại thuế này.

Tuy nhiên, chủ nhà vẫn có trách nhiệm kê khai doanh thu cho cơ quan thuế một cách trung thực, đầy đủ và đúng hạn ngay cả khi thuộc diện không phải nộp thuế. Việc kê khai thuế là thủ tục bắt buộc nhằm để cơ quan thuế quản lý, giám sát quá trình tuân thủ quy định về thuế, nếu không phát sinh số thuế phải nộp thì hồ sơ kê khai sẽ ghi nhận doanh thu miễn thuế. 

Cách kê khai và nộp thuế cho thuê bất động sản theo hình thức trực tiếp khai thuế

Khi xác định có phát sinh nghĩa vụ thuế từ hoạt động cho thuê bất động sản, chủ nhà cần thực hiện kê khai và nộp thuế đầy đủ theo đúng quy định. Thủ tục kê khai thuế cho thuê bất động sản hiện nay đã được đơn giản hóa, và người cho thuê có thể lựa chọn kỳ kê khai theo từng lần thanh toán hoặc kê khai theo năm tùy nhu cầu. Theo quy định tại Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, việc quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khai thuế

Cá nhân cho thuê nhà cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khai thuế theo quy định trước khi nộp cho Cơ quan thuế. Hồ sơ bao gồm các giấy tờ chính sau:

“a) Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư này;

c) Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

d) Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.”

Chủ nhà nên kiểm tra kỹ thông tin trên các mẫu tờ khai và phụ lục, đảm bảo kê khai đúng doanh thu thực tế, đúng kỳ hạn thanh toán, mã số thuế, địa chỉ... Việc kê khai phải trung thực, chính xác và đầy đủ, vì người cho thuê sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ thuế.

Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế

Sau khi chuẩn bị xong, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế có thẩm quyền như sau:

“Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.”

Phương thức nộp hồ sơ để người nộp thuế lựa chọn:

• Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa của Chi cục Thuế địa phương.

• Gửi hồ sơ qua đường bưu điện đến cơ quan thuế.

• Nộp hồ sơ điện tử thông qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế hoặc Cổng Dịch vụ công quốc gia (đối với cá nhân đã có tài khoản giao dịch thuế điện tử).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thuế sẽ kiểm tra và ban hành thông báo số thuế phải nộp (nếu có). Người cho thuê tiến hành nộp số tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo thông báo. Việc nộp tiền thuế có thể thực hiện trực tiếp tại kho bạc nhà nước hoặc ngân hàng được Cơ quan thuế ủy nhiệm thu, hoặc nộp qua mạng bằng dịch vụ internet banking, dịch vụ thuế điện tử, v.v.

Lưu ý, thời hạn nộp tiền thuế được quy định tại khoản 4 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:

“Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.”

Nếu quá thời hạn quy định, tiền thuế nợ sẽ bị tính lãi chậm nộp theo quy định.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai theo tháng, theo quý

Theo khoản 1 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019 quy định cụ thể về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai theo tháng, quý như sau:

• Đối với trường hợp khai thuế theo tháng: Hạn chót nộp hồ sơ khai thuế là ngày 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế. (Ví dụ: Tờ khai thuế GTGT tháng 9 phải nộp chậm nhất là ngày 20/10).

• Đối với trường hợp khai thuế theo quý: Hạn chót nộp hồ sơ khai thuế là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên quý sau quý phát sinh nghĩa vụ thuế. (Ví dụ: Tờ khai thuế TNCN Quý 3 phải nộp chậm nhất vào ngày 31/10).

Như vậy, nếu chủ nhà hoặc tổ chức thuê nhà lựa chọn phương pháp khai thuế theo tháng thì cần lưu ý nộp tờ khai và tiền thuế trước ngày 20 của tháng kế tiếp. Trường hợp lựa chọn hình thức khai thuế theo quý thì phải nộp tờ khai và thuế trước ngày cuối cùng của tháng đầu quý kế. Việc tuân thủ đúng thời hạn này là rất quan trọng, vì nếu nộp trễ, người nộp thuế sẽ bị tính phạt vi phạm hành chính về khai thuế và tiền chậm nộp (lãi suất) cho số ngày chậm nộp thuế.

Chế tài khi không kê khai, nộp thuế đúng quy định

Việc không thực hiện đúng quy định về kê khai và nộp thuế phát sinh từ hoạt động cho thuê bất động sản có thể dẫn đến chế tài xử phạt nghiêm khắc, bao gm:

Chế tài hành chính

Nghị định 125/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020  về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực thuế, hóa đơn quy định nhiều mức xử phạt tùy theo tính chất và mức độ vi phạm của người nộp thuế, trong đó có thể kể đến các hành vi sau:

Kê khai sai thuế dẫn đến nộp thiếu số thuế phải nộp (khoản 1 Điều 16 Nghị định 125/2020/NĐ-CP): Bị phạt hành chính 20% trên số thuế nộp thiếu. Ví dụ, nếu chủ nhà khai doanh thu thấp hơn thực tế làm giảm 10 triệu đồng tiền thuế phải nộp, sẽ bị phạt 2 triệu đồng (20% của 10 triệu) ngoài việc phải nộp đủ số thuế thiếu.

Nộp chậm hoặc không nộp hồ sơ khai thuế (Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP): Bị phạt tiền từ 2 triệu đến 25 triệu đồng tùy thời gian chậm nộp, chậm kê khai thuế và mức độ vi phạm (thời gian chậm càng lâu, số tiền thuế chậm nộp càng lớn thì mức phạt càng cao). Trường hợp nộp chậm tờ khai quá 90 ngày hoặc không nộp sẽ bị phạt hành chính ở mức từ 15-25 triệu đồng.

Ngoài nghĩa vụ nộp phạt hành chính, chủ nhà vi phạm quy định về nộp thuế còn phải nộp đủ số thuế đã trốn/nộp thiếu vào ngân sách nhà nước, đồng thời bị tính tiền chậm nộp trên số thuế đó. Theo điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019, tiền chậm nộp thuế hiện nay tính theo lãi suất 0,03% mỗi ngày trên số tiền thuế chậm nộp, s. Số ngày chậm càng nhiều thì khoản tiền lãi phạt càng lớn, có thể đáng kể nếu để kéo dài.

Truy cứu trách nhiệm hình sự

Nếu hành vi trốn thuế nghiêm trọng (ví dụ cố ý không khai, giấu doanh thu lớn trong thời gian dài nhằm trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này nhưng chưa được xóa án tích mà còn vi phạm) và đủ yếu tố cấu thành tội phạm, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 của Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017. Cơ quan thuế sẽ chuyển hồ sơ đến Cơ quan Công an có thẩm quyền khi phát hiện dấu hiệu phạm tội để xử lý theo quy định. Theo quy định, tội trốn thuế đối với cá nhân có thể bị phạt tiền lên đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù lên đến 07 năm, ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Tóm lại, khi cho nhiều người thuê cùng một bất động sản, chủ nhà cần đặc biệt lưu ý tuân thủ các quy định về ngưỡng doanh thu chịu thuế thu nhập cá nhân, thực hiện kê khai và nộp thuế kịp thời và đúng quy định pháp luật. Việc hiểu và làm đúng nghĩa vụ thuế không chỉ tránh bị phạt mà còn thể hiện trách nhiệm của chủ nhà, góp phần đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

Trong trường hợp cần tư vấn cụ thể về hồ sơ, thủ tục kê khai - nộp thuế, hoặc hỗ trợ giải quyết các vướng mắc pháp lý liên quan đến hoạt động cho thuê bất động sản, quý khách hàng vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH LH Legal để được Luật sư giàu kinh nghiệm hỗ trợ nhanh chóng, hiệu quả và đúng quy định pháp luật hiện hành.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal