Tài sản vừa đặt cọc vừa thế chấp ngân hàng, ai được ưu tiên thanh toán?

Tài sản đặt cọc đồng thời được thế chấp ngân hàng, ai được ưu tiên thanh toán?

Trong các giao dịch dân sự, một tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc nghĩa vụ thanh toán.

Thông thường, các bên sử dụng tiền hoặc vàng để đặt cọc. Tuy nhiên, theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, tài sản đặt cọc còn có thể là những tài sản có giá trị khác nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Trên thực tế, có trường hợp một chiếc ô tô đã được giao cho bên nhận đặt cọc nhưng sau đó tiếp tục được chủ sở hữu sử dụng để thế chấp tại ngân hàng.

Khi bên có nghĩa vụ vi phạm, cả bên nhận đặt cọc và ngân hàng đều có thể yêu cầu xử lý tài sản để bảo vệ quyền lợi.

Vậy chủ thể nào được thanh toán trước?

Theo khoản 3 Điều 4 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trường hợp tài sản đặt cọc được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và đặt cọc đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự ưu tiên thanh toán của bên nhận đặt cọc được thực hiện theo Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật có liên quan.

Theo đó, thứ tự ưu tiên thanh toán không được xác định đơn thuần dựa trên việc chủ thể nào là ngân hàng hay bên nhận đặt cọc, mà phải căn cứ vào hiệu lực đối kháng với người thứ ba và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng của từng biện pháp bảo đảm.

Nếu đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng trước thế chấp, bên nhận đặt cọc có thể được ưu tiên thanh toán trước ngân hàng theo quy định.

Ngược lại, nếu thế chấp có hiệu lực đối kháng trước, ngân hàng có thể được hưởng thứ tự ưu tiên tương ứng.

Tuy nhiên, việc xác định cụ thể còn phải căn cứ vào tình trạng pháp lý của tài sản, thời điểm xác lập các biện pháp bảo đảm và các quy định pháp luật liên quan.

Nghị quyết 03/2026 hướng dẫn thế nào về tài sản vừa đặt cọc vừa thế chấp?

Khoản 3 Điều 4 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đưa ra ví dụ cụ thể để làm rõ thứ tự ưu tiên thanh toán.

Theo đó, A sử dụng một chiếc ô tô được định giá 3 tỷ đồng để đặt cọc cho B nhằm bảo đảm việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất trị giá 2 tỷ đồng.

Hai bên thỏa thuận nếu A vi phạm hợp đồng đặt cọc thì A phải chịu phạt cọc 1 tỷ đồng và B phải trả lại chiếc ô tô cho A.

Sau đó, B đồng ý để A sử dụng chiếc ô tô đang đặt cọc để thế chấp tại ngân hàng nhằm vay 1 tỷ đồng.

Ngân hàng đã được thông báo về việc chiếc ô tô là tài sản đặt cọc và việc thế chấp được đăng ký theo đúng quy định.

Khi xảy ra tranh chấp, vấn đề đặt ra là B hay ngân hàng được ưu tiên thanh toán từ tài sản bảo đảm.

Theo hướng dẫn tại Nghị quyết, hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp đặt cọc phát sinh từ thời điểm B nhận chiếc ô tô.

Do đó, khi xử lý tài sản, B được ưu tiên thanh toán khoản phạt cọc 1 tỷ đồng theo điểm a khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015.

Ví dụ này cho thấy, dù ngân hàng đã đăng ký thế chấp theo quy định nhưng bên nhận đặt cọc vẫn có thể được ưu tiên thanh toán nếu quyền bảo đảm của bên này phát sinh hiệu lực đối kháng trước.

Tuy nhiên, kết quả trên được xác định theo những tình tiết cụ thể mà Nghị quyết đưa ra, không đồng nghĩa với việc bên nhận đặt cọc luôn được ưu tiên hơn ngân hàng trong mọi trường hợp.

Vì sao bên nhận đặt cọc được ưu tiên thanh toán trước ngân hàng?

Để hiểu cơ chế ưu tiên thanh toán, cần làm rõ hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm.

Theo Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bên nhận bảo đảm có quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định của Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan.

Đối với đặt cọc, khoản 1 Điều 4 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba được xác định theo pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Trong ví dụ của Nghị quyết, B đã nhận chiếc ô tô trước khi A sử dụng chiếc xe để thế chấp tại ngân hàng.

Vì vậy, quyền của B đối với tài sản đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng trước biện pháp thế chấp.

Khi tài sản được xử lý để thanh toán các nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên được xem xét theo Điều 308 Bộ luật Dân sự.

Điểm a khoản 1 Điều 308 quy định trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng.

Như vậy, yếu tố quyết định trong tình huống này là thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng, không phải tên gọi của biện pháp bảo đảm hay tư cách ngân hàng của bên nhận thế chấp.

Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo Điều 308 Bộ luật Dân sự thế nào?

Theo khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo các nguyên tắc sau.

Các biện pháp bảo đảm đều có hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Trong trường hợp này, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng của từng biện pháp bảo đảm.

Ví dụ, tài sản đặt cọc đã được giao cho bên nhận đặt cọc và phát sinh hiệu lực đối kháng trước khi thế chấp ngân hàng có hiệu lực đối kháng.

Khi đó, bên nhận đặt cọc có thể được ưu tiên thanh toán trước theo quy định.

Ngược lại, nếu thế chấp đã có hiệu lực đối kháng trước khi đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng thì thứ tự ưu tiên có thể thuộc về ngân hàng.

Có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng và biện pháp chưa phát sinh hiệu lực đối kháng

Theo điểm b khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự, trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp chưa phát sinh hiệu lực đối kháng thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng được thanh toán trước.

Ví dụ, ngân hàng đã xác lập biện pháp thế chấp và đăng ký hợp lệ, làm phát sinh hiệu lực đối kháng theo quy định.

Trong khi đó, bên nhận đặt cọc chưa đáp ứng điều kiện làm phát sinh hiệu lực đối kháng.

Nếu thuộc trường hợp được áp dụng quy định này, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp có thể được ưu tiên thanh toán trước.

Các biện pháp bảo đảm đều chưa phát sinh hiệu lực đối kháng

Theo điểm c khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự, trường hợp các biện pháp bảo đảm đều chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

Như vậy, việc xác định thứ tự ưu tiên cần phân biệt rõ thời điểm xác lập biện pháp bảo đảm với thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng.

Đây là hai thời điểm có thể khác nhau trong thực tế.

Hợp đồng thế chấp đã đăng ký, ngân hàng có đương nhiên được ưu tiên không?

Không ít người cho rằng chỉ cần ngân hàng đã đăng ký giao dịch bảo đảm thì ngân hàng đương nhiên được ưu tiên thanh toán trước các chủ thể khác.

Tuy nhiên, cách hiểu này chưa đầy đủ.

Đăng ký thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba đối với những trường hợp pháp luật quy định.

Tuy nhiên, nếu trước đó đã tồn tại một biện pháp bảo đảm khác có hiệu lực đối kháng hợp pháp thì cần xem xét thứ tự phát sinh hiệu lực đối kháng giữa các biện pháp.

Ví dụ, A đã giao một chiếc ô tô cho B để đặt cọc và biện pháp đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng theo quy định.

Sau đó, A sử dụng chiếc xe để thế chấp tại ngân hàng và việc đăng ký thế chấp được thực hiện hợp lệ.

Nếu quyền của B đã phát sinh hiệu lực đối kháng trước quyền của ngân hàng, B có thể được ưu tiên thanh toán theo Điều 308 Bộ luật Dân sự.

Điều đó cho thấy đăng ký thế chấp không tự động làm mất hiệu lực ưu tiên của một biện pháp bảo đảm khác đã phát sinh hiệu lực đối kháng trước đó.

Tuy nhiên, trong mỗi vụ việc, cần kiểm tra thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng và các điều kiện pháp lý của từng biện pháp bảo đảm.

Bên nhận đặt cọc có được ưu tiên thanh toán toàn bộ giá trị tài sản không?

Một vấn đề quan trọng khác là phạm vi số tiền được ưu tiên thanh toán.

Ví dụ, trong tình huống tại Điều 4 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, chiếc ô tô có giá trị 3 tỷ đồng nhưng khoản phạt cọc mà B được ưu tiên thanh toán là 1 tỷ đồng.

Điều này không có nghĩa B đương nhiên được nhận toàn bộ 3 tỷ đồng từ việc xử lý chiếc xe.

Theo hướng dẫn của Nghị quyết, B được ưu tiên thanh toán khoản phạt cọc 1 tỷ đồng trong ví dụ cụ thể.

Phần giá trị tài sản còn lại sau khi xử lý nghĩa vụ được ưu tiên, chi phí xử lý tài sản và những nghĩa vụ hợp pháp khác được giải quyết theo quy định pháp luật.

Đồng thời, quyền thanh toán của ngân hàng phụ thuộc vào nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp và thứ tự ưu tiên tương ứng.

Do đó, cần phân biệt giữa giá trị của tài sản bảo đảm và giá trị nghĩa vụ được ưu tiên thanh toán.

Việc được ưu tiên thanh toán không đồng nghĩa với việc bên nhận bảo đảm được tự động sở hữu toàn bộ tài sản hoặc được hưởng giá trị vượt quá phạm vi quyền hợp pháp của mình.

Một tài sản có được sử dụng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ không?

Theo Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015, một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Về nguyên tắc, giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản đang được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản theo quy định.

Như vậy, pháp luật không đặt ra nguyên tắc cấm tuyệt đối việc một tài sản vừa được dùng để đặt cọc vừa được dùng để thế chấp.

Tuy nhiên, các giao dịch phải đáp ứng những điều kiện pháp luật, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Ví dụ, trong tình huống được Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đưa ra, B đã đồng ý để A sử dụng chiếc ô tô đang đặt cọc để thế chấp ngân hàng.

Ngân hàng cũng được thông báo về tình trạng đặt cọc của chiếc xe.

Đây là những tình tiết quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.

Nếu tài sản được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ nhưng các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo hoặc vi phạm điều kiện pháp luật, có thể phát sinh những tranh chấp khác cần được xem xét riêng.

Bên nhận đặt cọc có được tự ý đem tài sản đi thế chấp ngân hàng?

Cần phân biệt việc chủ sở hữu tài sản sử dụng tài sản đang đặt cọc để thế chấp với việc bên nhận đặt cọc tự ý đem tài sản của người khác đi thế chấp.

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Do đó, nếu bên nhận đặt cọc chỉ đang nắm giữ tài sản thuộc sở hữu của bên đặt cọc thì không mặc nhiên có quyền đem tài sản đó thế chấp cho khoản nợ riêng.

Ví dụ, A giao một chiếc ô tô cho B để đặt cọc.

Trong thời hạn đặt cọc, B tự ý sử dụng chiếc ô tô này để thế chấp vay tiền ngân hàng mà không có quyền định đoạt hợp pháp.

Trong trường hợp này, cần xem xét hiệu lực giao dịch thế chấp, quyền của chủ sở hữu tài sản và trách nhiệm của các chủ thể liên quan.

Không thể chỉ dựa vào việc B đang trực tiếp nắm giữ chiếc ô tô để kết luận B có quyền định đoạt.

Đặc biệt, nếu tài sản đã được chuyển giao hoặc thế chấp trái quy định, việc giải quyết còn phải xem xét quyền lợi hợp pháp của người thứ ba và các quy định có liên quan.

Tài sản không đủ giá trị thanh toán cho cả hai nghĩa vụ thì xử lý thế nào?

Trong thực tế, giá trị tài sản bảo đảm có thể giảm theo thời gian hoặc không đủ để thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ.

Chẳng hạn, một chiếc ô tô được định giá 2 tỷ đồng tại thời điểm đặt cọc nhưng sau đó giá trị giảm xuống còn 1,5 tỷ đồng.

Trong khi đó, các nghĩa vụ được bảo đảm gồm khoản phạt cọc và khoản vay ngân hàng có tổng giá trị lớn hơn giá trị tài sản.

Khi xảy ra tranh chấp, việc xử lý tài sản phải tuân thủ quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán.

Bên có thứ tự ưu tiên cao hơn được thanh toán trước trong phạm vi quyền hợp pháp của mình.

Phần giá trị còn lại được sử dụng để thanh toán cho những chủ thể có thứ tự ưu tiên tiếp theo theo quy định.

Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ, phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xử lý theo quy định pháp luật và quan hệ nghĩa vụ giữa các bên.

Tuy nhiên, việc xử lý tài sản bảo đảm còn có thể phát sinh chi phí xử lý và các nghĩa vụ khác cần được xem xét theo quy định.

Do đó, không thể chỉ lấy giá trị định giá ban đầu của tài sản để kết luận chắc chắn mỗi bên sẽ được nhận bao nhiêu tiền.

Có thể thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán không?

Theo khoản 2 Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015, các bên cùng nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau.

Tuy nhiên, bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

Quy định này cho thấy thứ tự ưu tiên thanh toán không phải trong mọi trường hợp đều cố định và không thể thay đổi.

Ví dụ, nếu bên nhận đặt cọc và ngân hàng đều có quyền ưu tiên thanh toán theo quy định, các bên có thể xem xét thỏa thuận về thứ tự ưu tiên trong phạm vi pháp luật cho phép.

Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi và hạn chế tranh chấp, nội dung thỏa thuận cần được xác lập rõ ràng, phù hợp với tình trạng pháp lý của tài sản và quyền của các chủ thể có liên quan.

Đặc biệt, việc thay đổi thứ tự ưu tiên không đồng nghĩa với việc các bên được tự ý làm ảnh hưởng đến quyền hợp pháp của chủ thể khác ngoài phạm vi pháp luật cho phép.

Cần lưu ý gì khi nhận đặt cọc bằng tài sản đang thế chấp?

Để hạn chế rủi ro khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, các bên cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trước khi xác lập giao dịch.

Thứ nhất, xác minh quyền sở hữu tài sản. Cần xác định người đặt cọc có quyền sở hữu và quyền định đoạt hợp pháp hay không.

Thứ hai, kiểm tra tình trạng bảo đảm của tài sản. Cần làm rõ tài sản đã được dùng để thế chấp, cầm cố hoặc bảo đảm nghĩa vụ khác hay chưa.

Thứ ba, xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng. Đây là yếu tố quan trọng để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo Điều 308 Bộ luật Dân sự.

Thứ tư, thực hiện nghĩa vụ thông báo. Nếu tài sản đang được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ khác, các bên cần tuân thủ quy định về thông báo và xác lập giao dịch bảo đảm.

Thứ năm, thỏa thuận rõ phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm. Cần xác định khoản tiền phạt cọc, khoản vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Thứ sáu, đánh giá giá trị thực tế của tài sản. Trường hợp giá trị tài sản biến động, cần xem xét khả năng thanh toán khi phải xử lý tài sản bảo đảm.

Thứ bảy, lưu giữ chứng cứ giao nhận và đăng ký. Hợp đồng đặt cọc, biên bản bàn giao tài sản, hợp đồng thế chấp, thông tin đăng ký và các tài liệu liên quan có ý nghĩa quan trọng khi phát sinh tranh chấp.

Đặc biệt, đối với tài sản có giá trị lớn như ô tô, cổ phiếu hoặc những tài sản có khả năng biến động giá, việc đánh giá kỹ điều kiện pháp lý và thứ tự ưu tiên trước khi nhận bảo đảm sẽ giúp hạn chế nguy cơ không thu hồi được khoản tiền phải thanh toán.

Kết luận

Theo khoản 3 Điều 4 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, khi tài sản đặt cọc đồng thời được sử dụng để thế chấp ngân hàng, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định pháp luật liên quan.

Theo đó, nếu cả biện pháp đặt cọc và thế chấp đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, chủ thể có quyền bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng trước được ưu tiên thanh toán trước.

Đáng chú ý, trong ví dụ tại Điều 4 Nghị quyết, bên nhận đặt cọc được ưu tiên thanh toán khoản phạt cọc 1 tỷ đồng từ chiếc ô tô được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ, dù tài sản sau đó đã được thế chấp tại ngân hàng.

Tuy nhiên, ngân hàng không phải lúc nào cũng xếp sau bên nhận đặt cọc. Thứ tự ưu tiên còn phụ thuộc vào thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng, tính hợp pháp của các giao dịch và những tình tiết cụ thể.

Vì vậy, trước khi nhận đặt cọc hoặc nhận thế chấp bằng tài sản đã được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ khác, các bên cần xác minh quyền sở hữu, tình trạng pháp lý và thứ tự ưu tiên thanh toán để hạn chế tranh chấp.

Công ty Luật TNHH LH Legal cung cấp dịch vụ tư vấn, soạn thảo và rà soát hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thế chấp, đánh giá hiệu lực giao dịch bảo đảm và hỗ trợ giải quyết tranh chấp về thứ tự ưu tiên thanh toán, xử lý tài sản bảo đảm nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định pháp luật.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal