Theo quy định pháp luật thì trường hợp nào bên thuê hoặc bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà? Bài viết này sẽ giải đáp các vấn đề pháp lý liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản, bên cho thuê giao tài sản là căn nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê nhà phải trả tiền thuê.

Đồng thời, hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản theo điểm b, khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

Vì vậy, hợp đồng thuê nhà được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Vậy trong trường hợp nào thì bên thuê nhà hoặc bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Trường hợp bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, Bên thuê nhà, nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê nhà có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa nhà khi nhà không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;

• Tăng giá thuê nhà, nhà ở bất hợp lý; hoặc tăng giá thuê nhà ở mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

• Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Trường hợp bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

• Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;

• Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;

• Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;

• Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thuê

Trường hợp bên cho thuê nhà ở được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đối với hợp đồng cho thuê nhà ở

Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở;

• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

• Thuộc trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà 

Để bảo vệ quyền và lợi ích của một bên trong bị đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì pháp luật có quy định thời hạn báo trước nhất định mà bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thực hiện báo trước.

Thời hạn báo trước mà bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước được quy định như sau:

• Đối với hợp đồng thuê nhà ở: ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; (Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 )

• Đối với hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác: 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác. (Khoản 3 Điều 30 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014)

Thời gian báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ít nhất là 30 ngày

Hậu quả pháp lý do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau:

• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải thông báo trước cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng theo thời gian báo trước theo quy định pháp luật, nếu vi phạm việc thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

• Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

• Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

• Nếu trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ theo quy định được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Hy vọng bài viết này mang lại kiến thức pháp luật liên quan đến chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho Quý Bạn đọc.

Dịch vụ tư vấn pháp luật về kinh doanh thương mại tại LHLegal

Khi có tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, việc thuê Luật sư là hoàn toàn cần thiết. Đội ngũ Luật sư giỏi kinh doanh thương mại của chúng tôi sẵn sàng cung cấp các giải pháp toàn diện an toàn, hiệu quả cho doanh nghiệp.

Với kiến thức và trình độ chuyên môn sâu rộng chúng tôi luôn xem xét, đánh giá sự việc trên nhiều khía cạnh để doanh nghiệp hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp một cách tốt nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự