Hàng rào pháp lý nghiêm ngặt: Chấm dứt thời kỳ "bán lúa non" dự án

Để ngăn chặn triệt để tình trạng các chủ đầu tư lách luật nhằm huy động vốn khi dự án vẫn còn nằm trên giấy, dự thảo sửa đổi lần này đã thiết lập những tiêu chuẩn kiểm soát vô cùng khắt khe đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Nguồn tin nêu rõ quy định bắt buộc: "bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ dự án và phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt". Riêng đối với các công trình xây dựng cụ thể, quy định yêu cầu "bắt buộc phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng theo quy định".

Bên cạnh đó, một nguyên tắc cốt lõi được khẳng định để bảo vệ quyền lợi lâu dài cho khách hàng là việc mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng "phải gắn liền với quyền sử dụng đất", nhằm loại bỏ hoàn toàn các rủi ro tranh chấp về mặt lợi ích pháp lý sau này.

Giải pháp đột phá cho dòng tiền doanh nghiệp và giao dịch điện tử

Trong nỗ lực tháo gỡ khó khăn về tài chính cho các đơn vị phát triển nhưng vẫn đặt sự an toàn của khách hàng lên hàng đầu, ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch HoREA) đã đưa ra một đề xuất mang tính thực tiễn cao.

Cụ thể, đề xuất này cho phép chủ đầu tư "bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp ngân hàng mà không cần giải chấp ngay". Tuy nhiên, để thực hiện điều này, cần có điều kiện tiên quyết là "được người mua và ngân hàng nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp bằng văn bản". Khi đó, phía ngân hàng sẽ trực tiếp giám sát dòng tiền thu được từ khách hàng để đảm bảo chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích thanh toán nợ vay. Cơ chế này cũng được kiến nghị áp dụng cho các loại hình bất động sản thương mại, dịch vụ và lưu trú.

Hơn nữa, xu hướng công nghệ cũng được tích hợp vào luật khi khuyến khích các bên giao kết hợp đồng qua hình thức điện tử và sử dụng chữ ký số. Đối với mảng cho thuê ngắn hạn tại chung cư, dự thảo yêu cầu khách thuê "bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt nội quy nhà chung cư và quy định phòng cháy chữa cháy" để đảm bảo an ninh trật tự chung.

Công khai thông tin và chế tài xử lý "thổi giá" nhiễu loạn thị trường

Sự minh bạch là yếu tố sống còn được nhấn mạnh trong lần sửa đổi này. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị buộc phải "công khai trung thực, chính xác thông tin dự án trên hệ thống thông tin quốc gia và trang web doanh nghiệp".

Để cứu vãn những doanh nghiệp đang gặp khó khăn về thủ tục, có ý kiến kiến nghị cho phép "chuyển nhượng dự án kể cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính", giúp dòng vốn trên thị trường được luân chuyển linh hoạt hơn. Tuy nhiên, đi kèm với sự thông thoáng đó là các biện pháp kỷ luật cứng rắn. Dự thảo dự kiến sẽ "bổ sung chế tài xử lý nghiêm minh các hành vi đấu giá, thổi giá nhà ở và bất động sản làm nhiễu loạn thị trường", nhằm dập tắt các cơn sốt đất ảo gây hại cho nền kinh tế.

Chuẩn hóa chứng chỉ môi giới: Cấp mã định danh để "quét sạch" tiêu cực

Một mảng tối đáng báo động hiện nay là có tới 89% cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ hợp lệ, dẫn đến tình trạng làm ăn chộp giật, thiếu kiến thức pháp lý và đạo đức nghề nghiệp.

Trước thực trạng này, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ siết chặt tiêu chuẩn đầu vào của nghề môi giới. Các đơn vị đào tạo phải đáp ứng yêu cầu khắt khe về pháp nhân, giảng viên và cơ sở vật chất. Bước tiến quan trọng nhất là đề xuất "cấp mã định danh duy nhất đối với từng bất động sản và từng chứng chỉ hành nghề môi giới" trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Hệ thống này sẽ giúp Nhà nước:

• Dễ dàng giám sát mọi quy trình giao dịch.

• Truy xuất chính xác lịch sử biến động của tài sản.

• Ngăn chặn từ sớm các hành vi lừa đảo và đầu cơ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tin rằng bộ tiêu chuẩn mới sẽ là bộ lọc tự nhiên để giữ lại những người làm nghề trách nhiệm và đào thải những cá nhân làm ăn chớp nhoáng.

Hành lang pháp lý rõ ràng cho Condotel và kiểm soát hợp đồng mẫu

Loại hình căn hộ du lịch (condotel) vốn gây nhiều tranh cãi về pháp lý nay đã được định danh rõ nét hơn. Theo các chuyên gia, cần khẳng định bản chất của condotel là "phục vụ mục đích kinh doanh, hoàn toàn không hình thành đơn vị ở". Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này "chỉ nên áp dụng hình thức có thời hạn", kể cả khi xây dựng trên đất có quyền sử dụng lâu dài, nhằm tránh việc chủ đầu tư lập lờ thông tin khiến người dân hiểu lầm là mua để ở.

Cuối cùng, cơ quan chức năng sẽ tăng cường kiểm soát các loại hợp đồng mẫu. Điều này nhằm triệt tiêu các hành vi huy động vốn sai mục đích ẩn nấp dưới dạng "hợp đồng dân sự hay đặt cọc giữ chỗ", đảm bảo mọi giao dịch đều nằm trong khuôn khổ pháp luật. Dự kiến, hồ sơ dự án Luật này sẽ được trình Chính phủ chậm nhất vào ngày 30/6/2026.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal