>>> Diện tích đất thực tế lớn hơn trên sổ đỏ làm gì để được xác định đủ đất?

>>> Bồi thường khi diện tích đất thực tế khác trên giấy tờ

Nguyên nhân diện tích đất trong Sổ đỏ khác với thực tế

Hiện nay, có rất nhiều nguyên nhân diện tích đất trong Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khác so với thực tế. Một số nguyên nhân điển hình như: 

• Lỗi đo đạc: xuất phát từ kỹ thuật đo đạc cũ, công nghệ đo đạc chưa chính xác dẫn đến sai số trong việc xác định diện tích đất. 

• Tình trạng lấn chiếm đất: một phần đất có thể bị lấn chiếm hoặc người sử dụng lấn sang phần đất của người khác mà không được pháp luật công nhận.

• Đất bị quy hoạch hoặc thu hồi: Một phần đất bị đưa vào diện quy hoạch hoặc thu hồi, dẫn đến diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong sổ đỏ.

• Chia tách hoặc hợp thửa đất: Khi đất được chia nhỏ hoặc hợp nhất, diện tích trong sổ đỏ không được chỉnh sửa chính xác.

• Sai sót trong hồ sơ địa chính: Có thể do lỗi của nhân viên đo đạc hoặc nhập dữ liệu sai thông tin diện tích. Hoặc do thông tin không được cập nhật trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Quy định pháp lý về việc điều chỉnh diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 quy định liên quan đến điều chỉnh diện tích đất trong Sổ đỏ như sau: 

“6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. 

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.”

Từ quy định trên, có 3 trường hợp liên quan đến việc điều chỉnh diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: 

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi

• Có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp.

• Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy về quyền sử dụng đất. 

• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Giải quyết: Khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi

• Có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp.

• Diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp.

Giải quyết: Phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp 3: Vị trí không chính xác so với vị trí trên Sổ đỏ

• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp có vị trí không chính xác.

Giải quyết: Rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Xác định ranh giới, vị trí

Trình tự và thủ tục đính chính diện tích đất

Cơ sở pháp lý: 

• Luật Đất đai năm 2024;

• Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

• Quyết định 2124/QĐ-BTNMT.

Trình tự và thủ tục đính chính diện tích đất được tiến hành như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm: 

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK (bản chính);

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK

Tải Mẫu số 11/ĐK Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất tại đây

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp;

• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

• Trường hợp cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 136 của Luật Đất đai năm 2024 (Ủy ban nhân dân các cấp; Tổ chức đăng ký đất đai…) phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận và đề nghị nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

Cách thức nộp hồ sơ: 

• Nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ;

• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai;

• Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm: 

• Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ, tính thống nhất về nội dung thông tin giữa các giấy tờ, tính đầy đủ của nội dung kê khai và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

• Trường hợp không tiếp nhận và trả hồ sơ: hồ sơ không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định.

• Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. 

• Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận cấp lần đầu có sai sót, Cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết có trách nhiệm thực hiện:

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 136 của Luật Đất đai 2024 phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận và đề nghị nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính;

Trường hợp Giấy chứng nhận cấp lần đầu có sai sót thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện:

• Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

• Kiểm tra hồ sơ, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

• Trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 136 của Luật Đất đai 2024 xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất có sai sót thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

• Kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

• Xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Bước 4: Trả kết quả

Đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Có phải nộp phí cho phần đất chênh lệch?

Khi thực hiện thủ tục điều chỉnh diện tích Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chênh lệch so với thực tế, các chi phí phát sinh có thể bao gồm: 

Tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể phải nộp tiền sử dụng đất nếu ranh giới thửa đất thay đổi tăng so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Tiền sử dụng đất được tính dựa trên diện tích đất được giao, được công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng; mục đích sử dụng đất; và giá đất theo quy định. 

Người sử dụng đất có thể phải nộp tiền sử dụng đất khi ranh giới thửa đất tăng lên

Chi phí đo đạc

Đây là khoản phí dành cho việc đo đạc lại diện tích đất, mức phí cụ thể tùy thuộc vào từng địa phương và trường hợp cụ thể.

Phí cấp giấy chứng nhận 

Bao gồm phí cấp đổi hoặc chỉnh sửa thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu như bạn cần thắc mắc gì hay có nhu cầu thực hiện thủ tục trên nhưng chưa biết phải làm sao, bạn có thể liên hệ ngay đến LHLegal, đội ngũ Luật sư giỏi nhà đất của chúng tôi sẽ tư vấn và hỗ trợ bạn trong việc chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục liên quan.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự