Có được đòi lại tiền đặt cọc khi mua bán nhà đất?

Câu hỏi:

Chào Luật sư! Nhà tôi có một mảnh đất được rao bán với giá 2 tỷ. Tháng 7/2022, ông A (hàng xóm của tôi) có hỏi mua mảnh đất này. Tôi và ông có làm hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay. Trong hợp đồng, ông A phải đặt cọc cho tôi số tiền là 300 triệu đồng. Đến đầu tháng 10, ông A đã thanh toán xong số tiền đặt cọc. 

Do hai bên là chỗ quen biết lâu năm, nên hợp đồng đặt cọc giữa tôi và ông A cũng không mang ra công chứng. Tuy nhiên, đến nay, ông A nói là không muốn mua mảnh đất này nữa và yêu cầu tôi phải trả lại toàn bộ số tiền ông A đã đặt cọc. Tôi không chịu trả thì ông A đòi kiện tôi ra Tòa.

Luật sư cho tôi hỏi, trong trường hợp này tôi có phải trả lại tiền đặt cọc không? Hợp đồng đặt cọc của tôi không được công chứng thì có hiệu lực không? Và làm cách nào để tôi giữ lại số tiền cọc này? Cảm ơn Luật sư.

(Anh Vũ - 40 tuổi)

Nội dung tư vấn:

LHLegal chào anh!

Với những thông tin mà anh cung cấp, LHLegal gửi đến nội dung tư vấn như sau:

Đầu tiên, cần phải xác định xem trường hợp của anh có thuộc trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc khi mua bán nhà đất không.

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.​

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP đã hướng dẫn về trường hợp có “tranh chấp về tiền đặt cọc mua bán nhà đất” mà các bên không có thỏa thuận khác thì được xử lý như sau:

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để đảm bảo việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì sẽ bị phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận

• Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng vô hiệu, thì trường hợp này hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng đó vô hiệu

• Trong trường hợp thứ nhất và thứ ba nêu trên, nếu các bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc

Theo quy định trên, sẽ có 3 trường hợp được đòi tiền đặt cọc mua bán nhà đất:

• Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc;

• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu;

• Do các bên tự thỏa thuận.

Như vậy, với thông tin anh cung cấp, ông A giao kết hợp đồng đặt cọc và đã thanh toán 300 triệu tiền đặt cọc, sau đó không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng nên yêu cầu trả lại số tiền đã đặt cọc là không thuộc trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, việc ông A đòi lại số tiền cọc này là không có căn cứ. Và trong trường hợp ông A không mua mảnh đất đó, thì ông A sẽ bị mất tiền cọc theo quy định “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Xem thêm: Tranh chấp mua bán nhà đất có dấu hiệu giả chữ ký xử lý ra sao?

Hợp đồng đặt cọc không được công chứng/chứng thực có giá trị pháp lý không?

Công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà do do nhu cầu của các bên

Hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên mua giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hợp đồng mua/bán đất.

Bộ luật Dân sự 2015 không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Cũng như Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 cũng không quy định vấn đề trên. Vì vậy việc công chứng hay chứng thực hợp đồng đặt cọc mua nhà là do nhu cầu của các bên. 

Bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc thì công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của thỏa thuận giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc. Trong quá trình tố tụng dân sự, hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng này không được chứng minh.

Ngược lại, khi hợp đồng đặt cọc không được công chứng/chứng thực, nhiều trường hợp các bên do không đủ am hiểu quy định pháp luật mà xác lập hợp đồng đặt cọc với hình thức và nội dung không đảm bảo yêu cầu của pháp luật. Dẫn đến khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng đặt cọc này có nhiều khả năng không được Tòa án công nhận.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không được công chứng/chứng thực vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đủ các yêu cầu về hình thức, nội dung, chủ thể giao kết theo luật định. Tuy nhiên thực tế thì cần làm thủ tục này để đảm bảo tính pháp lý, an toàn, hạn chế tranh chấp về sau.

Làm cách nào để giữ lại tiền đặt cọc?

Bên bán không có nghĩa vụ phải trả lại tiền đặt cọc mua nhà cho bên mua

Như đã phân tích về các trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc, nếu trường hợp của anh không thuộc các trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc trên thì anh không có nghĩa vụ phải trả lại tiền đặt cọc cho ông A.

Nếu ông A vẫn kiên quyết đòi lại số tiền này, anh có thể giải thích, thương lượng dựa vào quy định “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” tại Bộ luật Dân sự để bên mua hiểu và dừng lại về hành vi trái pháp luật của mình.

Trong trường hợp bên mua vẫn muốn khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc, lúc này anh nên nhờ Luật sư có chuyên môn trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc, tranh chấp đất đai hỗ trợ anh giải quyết vấn đề này để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho anh.

Trên đây là nội dung tư vấn của LHLegal về nội dung: “Có được đòi lại tiền đặt cọc khi mua bán nhà đất?”. Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900 2929 01 để được hỗ trợ ngay lập tức.

Liên hệ LHLegal - Đội ngũ Luật sư giỏi giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc

Giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc là phạm trù khó, đòi hỏi Luật sư phải có trình độ chuyên môn cao. Văn phòng luật sư nhà đất LHLegal sở hữu đội ngũ Luật sư, Chuyên gia, Cố vấn pháp lý dày dạn kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tranh chấp tiền đặt cọc một cách nhanh chóng, kịp thời và thuận tiện nhất cho người dân thông qua các cách thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự