Đáng chú ý, việc chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, kể cả trường hợp doanh nghiệp có 50% vốn nước ngoài, không phải là căn cứ để loại trừ quyền bán nhà ở thương mại cho người nước ngoài. Vấn đề cần kiểm tra là tư cách của chủ đầu tư, điều kiện của dự án, khu vực quốc phòng - an ninh và giới hạn sở hữu áp dụng đối với người nước ngoài.

Người nước ngoài có được mua nhà ở thấp tầng tại Việt Nam không?

Có thể.

Theo điểm c khoản 1 Điều 8 và Điều 17 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc nhóm đối tượng có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Hình thức sở hữu bao gồm việc mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Phạm vi nhà ở mà người nước ngoài có thể sở hữu không chỉ giới hạn ở căn hộ chung cư mà còn bao gồm nhà ở riêng lẻ trong dự án, tức các sản phẩm thấp tầng như nhà liền kề, biệt thự và các dạng nhà ở riêng lẻ khác nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Điều kiện để cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại dự án là gì?

Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

• Được phép nhập cảnh vào Việt Nam;

• Không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự;

• Nhà ở được mua thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu;

• Dự án không nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh;

• Việc mua nhà đáp ứng các giới hạn về số lượng, khu vực và điều kiện sở hữu theo pháp luật nhà ở.

Do đó, việc người mua có hộ chiếu nước ngoài và được nhập cảnh mới chỉ là bước đầu. Chủ đầu tư vẫn phải rà soát điều kiện của chính dự án trước khi ký hợp đồng.

Người nước ngoài có được mua nhà riêng lẻ trực tiếp từ chủ đầu tư không?

Có.

Điểm b, điểm c khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng luật định sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc:

• Mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án;

• Nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án phù hợp;

• Mua, thuê mua lại nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hợp pháp nhà ở mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Như vậy, về nguyên tắc, người nước ngoài được mua trực tiếp nhà ở riêng lẻ thấp tầng từ chủ đầu tư nếu sản phẩm nằm trong dự án được phép bán cho người nước ngoài.

Doanh nghiệp có 50% vốn nước ngoài làm chủ đầu tư có được bán cho người nước ngoài không?

Có thể.

Điều 35 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong đó bao gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam.

Doanh nghiệp này phải đáp ứng các điều kiện như:

• Có vốn chủ sở hữu theo pháp luật kinh doanh bất động sản;

• Có quyền sử dụng đất phù hợp hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

• Có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án;

• Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định.

Pháp luật không đặt ra nguyên tắc rằng chủ đầu tư có vốn nước ngoài thì không được bán nhà cho người nước ngoài.

Do đó, doanh nghiệp có 50% vốn đầu tư nước ngoài vẫn có thể bán nhà ở thương mại cho người nước ngoài nếu dự án, sản phẩm và người mua đều đáp ứng điều kiện pháp luật.

Có giới hạn số lượng nhà ở thấp tầng người nước ngoài được sở hữu không?

Có.

Đây là nội dung rất quan trọng khi chủ đầu tư bán nhà cho người nước ngoài.

Pháp luật nhà ở quy định giới hạn tỷ lệ, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong từng khu vực, dự án. Đối với nhà ở riêng lẻ, việc sở hữu không được vượt quá giới hạn pháp luật quy định trong khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính nhất định.

Vì vậy, dù dự án không thuộc khu vực quốc phòng - an ninh, chủ đầu tư vẫn phải kiểm tra room sở hữu của người nước ngoài trước khi ký hợp đồng.

Nếu số lượng nhà ở dành cho người nước ngoài tại khu vực hoặc dự án đã đạt mức tối đa, giao dịch mới có thể không đủ điều kiện thực hiện.

Dự án nào không được bán nhà cho người nước ngoài?

Theo khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Do đó, trước khi bán nhà cho người nước ngoài, chủ đầu tư phải xác định dự án có thuộc danh mục hoặc khu vực hạn chế theo quy định hay không.

Đây là điều kiện bắt buộc và không thể chỉ căn cứ vào việc dự án đã được phê duyệt làm dự án nhà ở thương mại.

Người nước ngoài mua nhà ở thấp tầng có đồng thời được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Cần phân biệt rất rõ giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Việc pháp luật cho phép cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án không nên được hiểu đơn giản là người đó được tự do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như cá nhân Việt Nam.

Quyền của người nước ngoài đối với đất gắn với nhà ở được xác định theo cơ chế pháp luật đất đai và nhà ở áp dụng cho chủ thể nước ngoài.

Do đó, hợp đồng và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận phải được xử lý đúng theo chế độ sở hữu nhà ở của người nước ngoài, không thể áp dụng máy móc cơ chế chuyển nhượng đất giữa các cá nhân trong nước.

Chủ đầu tư có những quyền gì khi kinh doanh nhà ở thương mại?

Theo Điều 38 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có các quyền như:

• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục liên quan đến dự án theo quy định;

• Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở;

• Huy động vốn và thu tiền theo quy định;

• Thực hiện quyền của người sử dụng đất trong dự án;

• Kinh doanh sản phẩm của dự án theo nội dung đã được phê duyệt;

• Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo điều kiện pháp luật;

• Quản lý, khai thác hạ tầng thuộc phạm vi được phép;

• Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở trong dự án;

• Hưởng các chính sách ưu đãi nếu đáp ứng điều kiện.

Quyền bán nhà của chủ đầu tư vì vậy được pháp luật ghi nhận, nhưng phải thực hiện đúng đối tượng và điều kiện của từng giao dịch.

Chủ đầu tư cần kiểm tra gì trước khi bán nhà thấp tầng cho người nước ngoài?

Đối với giao dịch với cá nhân nước ngoài, chủ đầu tư nên rà soát ít nhất các vấn đề sau:

• Người mua có được phép nhập cảnh vào Việt Nam hay không;

• Người mua có thuộc diện miễn trừ ngoại giao, lãnh sự không;

• Dự án có nằm trong khu vực quốc phòng, an ninh hạn chế sở hữu không;

• Sản phẩm là nhà ở thương mại được phép kinh doanh chưa;

• Hạn mức sở hữu của người nước ngoài tại dự án hoặc khu vực còn hay đã hết;

• Hợp đồng mua bán có sử dụng đúng mẫu và nội dung dành cho người nước ngoài không;

• Thời hạn sở hữu được xác định ra sao;

• Nghĩa vụ tài chính, thuế và thủ tục cấp Giấy chứng nhận sau mua bán.

Việc kiểm tra “room” người nước ngoài là một trong những bước quan trọng nhất, bởi đây là điều kiện có thể thay đổi theo số lượng giao dịch đã phát sinh tại dự án.

Chủ đầu tư cần kiểm tra nghĩa vụ tài chính, thuế,... trước khi bán nhà thấp tầng cho người nước ngoài

Việc chủ đầu tư có vốn nước ngoài có làm thay đổi quyền bán nhà không?

Về nguyên tắc, không.

Pháp luật tập trung vào việc chủ đầu tư có đủ tư cách thực hiện dự án nhà ở thương mại hay không, chứ không đặt ra quy định cấm bán nhà cho người nước ngoài chỉ vì chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài.

Do đó, một doanh nghiệp Việt Nam có 50% vốn nước ngoài nếu:

• Được công nhận hoặc chấp thuận làm chủ đầu tư hợp pháp;

• Có chức năng kinh doanh bất động sản;

• Đáp ứng điều kiện về vốn, đất đai và năng lực;

• Dự án đủ điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh;

thì vẫn có quyền bán nhà ở thương mại cho người nước ngoài thuộc diện được mua.

Người nước ngoài có được mua lại nhà từ người nước ngoài khác không?

Có thể.

Luật Nhà ở 2023 cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà thông qua việc mua trực tiếp từ chủ đầu tư, nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng lại vẫn phải kiểm tra các giới hạn về sở hữu của người nước ngoài và thời hạn sở hữu còn lại.

Chính sách phát triển nhà ở hiện nay được định hướng thế nào?

Theo Điều 4 Luật Nhà ở 2023, Nhà nước có chính sách phát triển đa dạng các loại hình nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của cá nhân, gia đình và thị trường.

Các định hướng chính gồm:

• Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Bố trí quỹ đất phù hợp thông qua quy hoạch;

• Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở;

• Hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội;

• Khuyến khích ứng dụng công nghệ và vật liệu mới;

• Phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng;

• Quản lý, sử dụng nhà ở an toàn, hiệu quả và đúng công năng.

Trong khuôn khổ đó, pháp luật cũng cho phép người nước ngoài tham gia thị trường nhà ở nhưng có những giới hạn nhằm bảo đảm yêu cầu quản lý, quốc phòng và an ninh.

Tóm lại, chủ đầu tư có được bán nhà ở thấp tầng cho người nước ngoài không?

Có, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự có thể mua nhà ở thương mại, bao gồm nhà ở riêng lẻ thấp tầng, trực tiếp từ chủ đầu tư dự án.

Chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài, kể cả doanh nghiệp có 50% vốn nước ngoài, không bị cấm bán nhà cho người nước ngoài chỉ vì cơ cấu vốn của mình.

Tuy nhiên, giao dịch chỉ được thực hiện nếu:

• Dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh;

• Nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;

• Người mua đáp ứng điều kiện sở hữu;

• Chưa vượt giới hạn số lượng nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu;

• Các điều kiện khác theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai được đáp ứng.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal