Bản án 06/2019/DSST ngày 25/04/2019 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

Trong quá trình giải quyết các tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ, một trong những vụ án nổi bật là Bản án 06/2019/DSST ngày 25/04/2019 của Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.

Vụ án này phản ánh mối quan hệ giữa ông Nguyễn Ngọc H và Công ty Cổ phần Thương mại Quảng cáo Xây dựng Địa ốc V trong việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Goldmark City. Tranh chấp phát sinh khi ông H không đồng ý nhận bàn giao căn hộ vì lý do cho rằng công trình chưa hoàn thiện, dẫn đến yêu cầu chấm dứt hợp đồng và đòi các khoản tiền bồi thường. Tuy nhiên, Tòa án đã đưa ra phán quyết không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, khẳng định các căn cứ hợp đồng giữa hai bên đã được thực hiện đầy đủ và hợp pháp, đồng thời yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận ban đầu.

Bản án này không chỉ có giá trị pháp lý đối với các bên trong vụ án, mà còn là một bài học về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là trong các trường hợp tranh chấp về tiến độ bàn giao và chất lượng công trình.

Tóm tắt vụ án

Ngày 27/5/2015, ông Nguyễn Ngọc H và Công ty V đã ký Hợp đồng số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB để mua căn hộ chung cư số: 3415 tầng 34 tòa R4 tại Dự án Goldmark City, Hà Nội. Trong quá trình thực hiện, ông H đã nộp tổng số tiền là: 3.085.178.851 đồng.

Ngày 22/5/2017, Công ty V đã thông báo cho ông H về việc bàn giao căn hộ số 3415, tầng 34, tòa nhà RUBY4 vào ngày 09/6/2017. Ngày 11/6/2017, ông H đã đến kiểm tra căn hộ và từ chối nhận bàn giao vì lý do cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, chất lượng công trình không đúng, chưa được cung cấp bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ R4.3415; Biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng,…

Ngày 07/8/2017, ông Nguyễn Ngọc H đã khởi kiện ra Tòa án quận Bắc Từ Liêm, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty V phải thanh toán trả khoản tiền phạt và bồi thường Hợp đồng là 118.618.398 đồng (tính đến thời điểm nộp đơn khởi kiện) bao gồm các khoản tiền sau:

1- Khoản tiền phạt vi phạm là:

3.085.178.851 đồng x 0,05%/ngày = 1.542.589 đồng/ngày

1.542.589 đồng/ngày x 38 ngày (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 07/8/2017) = 58.618.398 đồng.

2- Khoản tiền bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao là:

Phí mời luật sư: 30.000.000 đồng;
Tiền cho thuê nhà: 2 tháng x 15.000.000 đồng/1 tháng = 30.000.000 đồng.

Ngày 12/12/2017, ông H bổ sung yêu cầu khởi kiện đề nghị đơn phương chấm dứt Hợp đồng số GM/RUBY4.3415/2015/HĐMB tại Dự án Goldmark City ký ngày 27/5/2015 giữa ông với Công ty V, đề nghị Tòa án giải quyết buộc Công ty V phải thanh toán tổng số tiền 4.122.167.696 đồng (bốn tỷ, một trăm hai mươi hai triệu, một trăm sáu mươi bảy nghìn, sáu trăm chín sáu đồng)

Gồm các khoản tiền sau:

1- Toàn bộ tiền đã thanh toán cho Công ty V: 3.085.178.851 đồng;

2- Tiền phạt vi phạm Hợp đồng theo công thức 3.085.178.851 đồng x 0,05%/ngày = 1.542.589 đồng/ngày;

1.542.589 đồng/ngày x 175 ngày (từ ngày 01/7/2017 đến ngày 12/12/2017) = 269.953.075 đồng;

3- Tiền bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng bằng 20% tổng số tiền đã nộp cho V: 3.085.178.851 đồng x 20% = 617.035.770 đồng;

4- Tiền bồi thường thiệt hại ngoài Hợp đồng:

Phí mời luật sư: 06 tháng x 10.000.000 đồng/1 tháng = 60.000.000 đồng;
Tiền cho thuê nhà: 06 tháng x 15.000.000 đồng/1 tháng = 90.000.000 đồng;

Bị đơn trình bày:

Công ty V thông báo bàn giao căn hộ vào 09/6/2017, nhưng ông H từ chối với nhiều lý do như: người bàn giao chưa đúng thẩm quyền, hạ tầng chưa hoàn thiện, chất lượng công trình không đảm bảo, và yêu cầu đo lại diện tích. Công ty V phản hồi rằng tại thời điểm bàn giao, toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà đã hoàn thiện, bao gồm hệ thống giao thông, điện, nước, và các tiện ích như siêu thị, trường học, khu vui chơi. Hơn nữa, Cục giám định Nhà nước đã chấp thuận nghiệm thu công trình để đưa vào sử dụng. Công ty cho rằng những yêu cầu của ông H là không phù hợp và vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng, đồng thời khẳng định sẵn sàng khắc phục các lỗi nhỏ trong thời gian 7-15 ngày.

Cuối cùng, Công ty V đề nghị Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm xem xét và không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn dựa trên quy định pháp luật và hồ sơ vụ án.

Nhận định của Tòa án:
Sau khi xem xét toàn bộ hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử đã bác bỏ toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc H chống lại Công ty V về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Goldmark City. Tòa án xác định Công ty V đã thực hiện đúng các điều khoản hợp đồng: bàn giao căn hộ đúng thời hạn quy định (trước 30/6/2017), hoàn thiện đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, và đảm bảo các nhu cầu thiết yếu cho cư dân như hệ thống giao thông, điện, nước, và các tiện ích như siêu thị, trường học.

Các lý do ông H đưa ra để không nhận bàn giao căn hộ, như chưa hoàn thiện hạ tầng và chất lượng công trình kém, đã không được Tòa chấp nhận. Cục giám định Nhà nước cũng khẳng định công trình đủ điều kiện sử dụng, mặc dù có một số khiếm khuyết nhỏ. Do vậy, yêu cầu của ông H về việc đòi lại toàn bộ số tiền đã thanh toán (khoảng 4,1 tỷ đồng) bị bác hoàn toàn.

Quyết định của Tòa án:

Thứ nhất, Tòa không chấp nhận yêu cầu của ông H về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua căn hộ số 15, tầng 34, tòa R4. Đồng thời, Tòa cũng bác bỏ toàn bộ yêu cầu của ông H về việc phạt vi phạm hợp đồng với tổng số tiền 4.122.167.696 đồng (bốn tỷ, một trăm hai mươi hai triệu, một trăm sáu mươi bảy nghìn, sáu trăm chín sáu đồng), bao gồm các khoản tiền phạt, bồi thường và chi phí thuê nhà, luật sư.

Thứ hai, Tòa quyết định hai bên sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết ngày 27/5/2017.

Cuối cùng, ông H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 43.109.665 đồng, và còn phải nộp thêm 209.665 đồng sau khi trừ số tiền tạm ứng đã nộp. Án có hiệu lực kháng cáo trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án.