Tranh chấp sổ hồng chung cư: Nguyên nhân và hướng giải quyết

>>> 5 điều cần lưu ý trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai

>>> Cách giải quyết tranh chấp đất khai hoang không có giấy tờ

Vậy nguyên nhân sâu xa của các tranh chấp sổ hồng chung cư là gì? Khi xảy ra tranh chấp, cư dân có thể xử lý ra sao và làm cách nào để phòng ngừa hiệu quả? Hãy cùng LHLegal phân tích rõ từng khía cạnh pháp lý dưới đây.

Các nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp sổ hồng chung cư

Căn cứ khoản 1 Điều 41 Nghị định 101/2024 quy định về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản như sau:

“a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về nhà ở, công trình xây dựng xác nhận nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng đủ điều kiện được đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng kê khai;

d) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

đ) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;

e) Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;

g) Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, việc tuân thủ, nắm rõ các quy định pháp luật và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ giúp cho chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm nộp hồ sơ để xin cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng chung cư. Việc thực hiện các thủ tục  không đúng, và không đáp ứng đầy đủ một trong các điều kiện sẽ dẫn đến các tranh chấp kéo dài như:

Chủ đầu tư vi phạm pháp luật hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

“1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

a) Quyết định giao đất;

b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

...”

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành huy động vốn, bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Thực tế cho thấy, nếu dự án chưa được nghiệm thu, hoàn thành xây dựng thì chủ đầu tư không được phép nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua. Điều này khiến cư dân dù đã trả tiền đầy đủ nhưng vẫn không thể được cấp sổ hồng.

Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ hoặc cố tình giữ quyền kiểm soát

Một số chủ đầu tư sau khi bàn giao nhà vẫn cố tình không nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ nhằm gây áp lực cư dân tiếp tục đóng các khoản phí hoặc nhằm giữ quyền kiểm soát phần diện tích chung.

Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao căn hộ bên mua và thuê đã thanh toán đủ tiền. Việc không thực hiện nghĩa vụ này là hành vi vi phạm pháp luật.

Cư dân không được đứng tên sổ hồng do hồ sơ thiếu, hợp đồng chưa đầy đủ

Một số cư dân ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng góp vốn chứ không phải hợp đồng mua bán có công chứng hợp pháp, dẫn đến không đủ điều kiện để được cấp sổ hồng.

Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2023, chỉ khi giao dịch mua bán căn hộ được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực thì mới đủ điều kiện đăng ký quyền sở hữu.

Mâu thuẫn về diện tích, công năng sử dụng giữa thực tế và hợp đồng

Việc chủ đầu tư bàn giao căn hộ có diện tích sử dụng không đúng so với hợp đồng, hoặc công năng không đúng mục đích (thương mại thành nhà ở…) cũng gây cản trở cho việc cấp sổ. 

Theo điểm c, d Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ, Các hành vi bị cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

“c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;”

Ngoài ra, theo khoản 2 điều 27 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định: 

“2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Việc phải xác định diện tích sử dụng theo thực tế bàn giao để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận. Nếu có chênh lệch quá lớn hoặc không thỏa thuận được, tranh chấp sẽ phát sinh và kéo dài.

Hệ lụy khi tranh chấp sổ hồng kéo dài

Không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê… do không có giấy tờ pháp lý;

Nguy cơ mất trắng tài sản nếu chủ đầu tư phá sản, bị cưỡng chế hoặc bỏ trốn;

Ảnh hưởng an sinh, cư dân không thể đăng ký thường trú, cho con đi học đúng tuyến;

Mâu thuẫn, bất ổn nội bộ chung cư, mất đoàn kết trong ban quản trị – cư dân – chủ đầu tư.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cấp sổ hồng

Chủ đầu tư

Theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nêu rõ:

“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Như vây, chủ đầu tư có nghĩa vụ nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho cư dân theo quy định trên. Ngoài ra, phải cung cấp toàn bộ giấy tờ pháp lý của dự án, bản vẽ hoàn công, hồ sơ nghiệm thu, quyết định giao đất…;

Cư dân/người mua nhà

• Có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn theo hợp đồng;

• Cung cấp đầy đủ thông tin, giấy tờ tùy thân để chủ đầu tư làm thủ tục;

• Có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện khi chủ đầu tư chậm hoặc không cấp sổ.

Cơ quan nhà nước

• Cơ quan có thẩm quyền, chức năng được phân công có trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết đơn khiếu nại;

• Sở Tài nguyên và Môi trường, Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện việc xét duyệt hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận;

• Thanh tra Bộ Xây dựng có thể thanh kiểm tra việc thực hiện pháp luật về cấp sổ hồng.

Hướng giải quyết tranh chấp sổ hồng chung cư

1. Làm việc trực tiếp với chủ đầu tư: Yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý, văn bản bàn giao, giải trình lý do chậm trễ;

2. Gửi đơn kiến nghị đến UBND quận/huyện hoặc Sở tài nguyên và môi trường: Kèm các bằng chứng về việc mua bán hợp pháp và thanh toán đầy đủ;

3. Tập thể cư dân có thể đối thoại thông qua Ban quản trị chung cư;

4. Khởi kiện ra Tòa án/Trọng tài thương mại: Nếu chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng hợp đồng và pháp luật.

Người dân nên làm việc trực tiếp với chủ đầu tư để yêu cầu giải trình, cung cấp hồ sơ pháp lý

Kinh nghiệm phòng tránh rủi ro sổ hồng khi mua căn hộ

• Kiểm tra pháp lý dự án: Có quyết định giao đất, giấy phép xây dựng và văn bản nghiệm thu chưa;

• Xem kỹ hợp đồng mua bán: Phải nêu rõ thời gian cấp sổ hồng, trách nhiệm các bên nếu chậm trễ;

• Hạn chế mua qua giấy tay, chuyển nhượng nội bộ không minh bạch;

• Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đủ giấy tờ pháp lý trước khi ký hợp đồng.

LHLegal - Đồng hành cùng khách hàng trong tranh chấp sổ hồng

Với đội ngũ luật sư chuyên sâu về bất động sản và kinh nghiệm xử lý hàng chục vụ tranh chấp sổ hồng chung cư trên cả nước, LHLegal cam kết:

• Hỗ trợ cư dân làm việc với chủ đầu tư và cơ quan nhà nước;

• Soạn thảo đơn khiếu nại, kiến nghị và khởi kiện đúng pháp luật;

• Bảo vệ quyền lợi khách hàng từ giai đoạn thương lượng đến xét xử.

Đừng để quyền sở hữu căn hộ của bạn bị treo mãi trên giấy. Hãy liên hệ LHLegal ngay hôm nay để được tư vấn giải pháp hiệu quả nhất cho tranh chấp sổ hồng chung cư.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal