Tóm tắt và bình luận bản án: Bản án số 629/2021/DS-PT Về đòi lại tài sản và huỷ kết quả đấu giá

Việc phân tích bản án không chỉ giúp làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm mà còn đưa ra những bài học quan trọng cho ngân hàng và doanh nghiệp trong việc thực hiện xử lý khoản nợ, tài sản bảo đảm  một cách an toàn, đúng quy định pháp luật.

>>> Có thể yêu cầu hủy kết quả đấu giá đất nếu có sai phạm không?

>>> Những tranh chấp phổ biến khi mua tài sản đấu giá ngân hàng và cách xử lý

Nguyên đơn:

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng Thương mại Dịch vụ B

Địa chỉ: Quận 7, TP. Hồ Chí Minh

Có người đại diện theo ủy quyền và có mặt tại phiên tòa

Bị đơn:

Bà Lê Thị Minh T

Ông Lê Bá Đ

Ông Lê Hồng P

Cùng địa chỉ: Số nhà 151/6, 151/12, 151/20 đường G, phường P, Quận 7 Thành phố Hồ Chí Minh. 

Có người đại diện hợp pháp và có mặt tại phiên tòa

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Đ

Địa chỉ: Quận C, Hà Nội

Có người đại diện theo ủy quyền, vắng mặt

2. Công ty đấu giá hợp danh N

Địa chỉ: Quận 1, TP.HCM 

Có người đại diện hợp pháp, có mặt 

3. Ngân hàng TMCP Đ

Địa chỉ: Quận 1, TP.HCM

4. Công ty TNHH Một thành viên Q

Địa chỉ: Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Có người đại diện theo pháp luật

Vắng mặt

5. Công ty Tài chính cổ phần Đ 

6. Bà L, ông T, ông V, bà S 

Cùng địa chỉ:  151/6, 151/12, 151/20 đường G, phường P, Quận 7 Thành phố Hồ Chí Minh, vắng mặt. 

Người kháng cáo: ông Bùi Duy T và ông Lý Văn Đ là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn.

Xem chi tiết Bản án số 629/2021/DS-PT Về đòi lại tài sản và huỷ kết quả đấu giá tại đây

A. Tóm tắt vụ án 

Bối cảnh phát sinh tranh chấp:

• Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh nhà Đ (Công ty Đ) vay 100 tỷ đồng từ ngân hàng BIDV, thế chấp tài sản là nhà đất có địa chỉ tại nhà số 151/6, 151/12, 151/20 G, Khu phố 2, phường P, Quận 7, TP.HCM nhưng sau đó công ty Đ không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho BIDV nên BIDV bán khoản nợ này cho VAMC và được VAMC ủy quyền xử lý khoản nợ. 

• Sau đó, khoản nợ này được xử lý bằng hình thức bán đấu giá, bán kèm theo tài sản đảm bảo là nhà đất có địa chỉ tại nhà số 151/6, 151/12, 151/20 G, Khu phố 2, phường P, Quận 7, TP.HCM. Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng Thương mại Dịch vụ B (Công ty B) trúng đấu giá, đã thực hiện nghĩa vụ đầy đủ theo quy chế cuộc đấu giá và ngày 11/3/2019, trở thành chủ sở hữu hợp pháp nhà đất thông qua việc trúng đấu giá khoản nợ kèm tài sản bảo đảm, được sang tên quyền sở hữu tài sản trên giấy chứng nhận. 

• Tuy nhiên, bà Lê Thị Minh T, ông Lê Bá Đ và ông Lê Hồng P (bị đơn) vẫn cư trú tại tài sản và không bàn giao tài sản cho chủ mới là công ty B. 

• Nguyên đơn là công ty B khởi kiện, yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu hợp pháp của mình với nhà đất, buộc bị đơn giao tài sản 

• Bị đơn có yêu cầu phản tố cho rằng họ có quyền thực tế và có liên quan đến tài sản vì là người thừa kế hợp pháp của bà T - cổ đông sáng lập công ty Đ nên họ mặc nhiên trở thành cổ đông công ty Đ, có quyền quyết định với tài sản. Bị đơn cũng cho rằng quy trình đấu giá không minh bạch, vi phạm và yêu cầu tòa án hủy kết quả đấu giá, xác lập lại quyền sở hữu cho công ty Đ vì họ chưa đồng ý bán đấu giá tài sản này. 

• Như vậy, Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản sau khi khoản nợ được xử lý qua đấu giá – một bên là người được công nhận quyền sở hữu hợp pháp (nguyên đơn), một bên là người đang chiếm giữ tài sản và cho rằng quyền lợi của họ bị xâm phạm (bị đơn).

B. Quan điểm pháp lý của các bên

Nguyên đơn

Thứ nhất, nguyên đơn cho rằng, mình có quyền sở hữu hợp pháp: Công ty B đã mua lại khoản nợ của Công ty Đ từ VAMC thông qua đấu giá, trong đó có tài sản bảo đảm là nhà đất nêu trên. Sau khi trúng đấu giá, Công ty B đã thanh toán đầy đủ và được cập nhật quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 11/3/2019, trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.​

Thứ hai, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bàn giao tài sản: Mặc dù đã hoàn tất các thủ tục pháp lý, nhưng các bị đơn là bà Lê Thị Minh T, ông Lê Bá Đ và ông Lê Hồng P vẫn cư trú tại tài sản này và không bàn giao lại cho Công ty B. Do đó, nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc các bị đơn giao trả tài sản.​

Thứ ba, nguyên đơn phản đối yêu cầu phản tố của bị đơn: Nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy kết quả đấu giá và xác lập lại quyền sở hữu cho Công ty Đ, vì cho rằng việc đấu giá và chuyển nhượng tài sản đã được thực hiện đúng quy định pháp luật.​

Bị đơn

Thứ nhất, bị đơn yêu cầu hủy kết quả đấu giá tài sản vì cho rằng quá trình xử lý tài sản bảo đảm và đấu giá khoản nợ của Công ty Đ là trái pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Thứ hai, bị đơn cho rằng, họ không được thông báo đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình xử lý nợ và bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ đang sử dụng và cư trú.

Thứ ba, bị đơn khẳng định mình là người có quyền sử dụng và đang cư trú hợp pháp tại tài sản (nhà đất) đang tranh chấp vì là người thừa kế hợp pháp của cổ đông sáng lập là bà T, sở hữu 10% cổ phần và họ chính là cổ đông công ty nên cho rằng việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nguyên đơn là không minh bạch, vì khoản nợ gốc đã được trả gần hết và Công ty Đ vẫn còn khả năng thanh toán, việc đem tài sản này ra bán đấu giá để xử lý khoản nợ chưa được sự đồng ý của họ. 

Thứ tư, bị đơn cho rằng, việc bán đấu giá tài sản này đã vi phạm trình tự thủ tục đấu giá, quá trình bán đấu giá không minh bạch, thiếu khách quan và có dấu hiệu thỏa thuận ngầm hoặc làm sai lệch giá trị thực của tài sản, gây thiệt hại cho người có quyền lợi liên quan.

Thứ năm, bị đơn yêu cầu khôi phục quyền sở hữu cho Công ty Đ, đề nghị Tòa án hủy kết quả đấu giá và giao dịch mua bán nợ, để Công ty Đ tiếp tục trả nợ và nhận lại tài sản. Bị đơn cũng nhấn mạnh rằng tài sản đang bị định đoạt trái với ý chí của người sử dụng thực tế là họ.

Như vậy, các bị đơn dựa trên các lập luận về vi phạm trình tự pháp lý trong xử lý tài sản bảo đảm, xâm phạm quyền cư trú và quyền lợi hợp pháp, và thiếu minh bạch trong đấu giá để yêu cầu Tòa hủy kết quả đấu giá và trả lại tài sản cho Công ty Đ.

Tòa án

Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (Công ty B): 

• Công nhận Công ty B là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản;

• Buộc các bị đơn phải trả lại tài sản (nhà đất) cho Công ty B.

• Không chấp nhận yêu cầu phản tố của các bị đơn:

• Bác yêu cầu hủy kết quả đấu giá và yêu cầu xác lập lại quyền sở hữu cho Công ty Đ.

Quyết định của Tòa án cấp phúc thẩm

• Giữ nguyên bản án sơ thẩm

• Bác kháng cáo của các bị đơn.

• Tiếp tục công nhận quyền sở hữu tài sản của nguyên đơn.

• Buộc các bị đơn giao trả tài sản.

C. Phân tích bản án

Tóm tắt nhận định và phán quyết của HĐXX Sơ thẩm

Nhận định:

• Khoản nợ giữa Công ty Đ và VAMC được thế chấp bằng tài sản là nhà đất đang tranh chấp (Do BIDV đã bán khoản nợ này cho VAMC). Do Công ty Đ không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, BIDV (trên cơ sở ủy quyền của VAMC) đã tiến hành xử lý tài sản bảo đảm theo đúng quy định pháp luật.

• Quá trình đấu giá khoản nợ đã được thực hiện công khai, minh bạch, đúng trình tự theo Luật Đấu giá tài sản và Nghị định 53/2013/NĐ-CP.

• Công ty B là bên trúng đấu giá, đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và được sang tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Các bị đơn không chứng minh được việc đấu giá có vi phạm pháp luật hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của họ.

Phán quyết:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty B: công nhận quyền sở hữu hợp pháp và buộc các bị đơn phải giao trả tài sản.

• Bác toàn bộ yêu cầu phản tố của các bị đơn về việc hủy kết quả đấu giá và yêu cầu khôi phục quyền sở hữu cho Công ty Đ.

HĐXX Sơ thẩm phán quyết công nhận quyền sở hữu hợp pháp của công ty B

Tóm tắt nhận định của HĐXX Phúc thẩm

Khẳng định quy trình xử lý nợ và đấu giá khoản nợ bảo đảm bằng tài sản của VAMC là đúng pháp luật.

Việc Công ty B trúng đấu giá, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và đã được cấp Giấy chứng nhận là cơ sở xác lập quyền sở hữu hợp pháp.

Không có căn cứ pháp lý để chấp nhận yêu cầu phản tố của các bị đơn, vì họ không chứng minh được hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình bán đấu giá.

Việc các bị đơn đang cư trú tại tài sản không làm phát sinh quyền sở hữu, và không làm vô hiệu hóa giao dịch đấu giá hợp pháp.

Phán quyết của HĐXX Phúc thẩm

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn - bà Lê Thị Minh T, ông Lê Bá Đ, ông Lê Hồng P. 

Sửa bản án sơ thẩm 64/2021/DSST ngày 31/3/2021 của Tòa án nhân dân Quận 7, theo hướng:

• Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn CTCP B. Buộc các bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải trả lại cho nguyên đơn công ty B quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại số 151/6,151/12, 151/20, khu phố 2, phường P, Quận 7 TP.HCM. Trả ngay sau khi bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật. 

• Bác yêu cầu phản tố của bị đơn 

• Quyết định các vấn đề về chi phí, án phí liên quan: 

Các bị đơn chịu án phí dân sự sơ thẩm là 1.500.000 đồng, sau khi trừ đi 300.000 đồng đã tạm ứng án phí, lệ phí. Hoàn trả cho nguyên đơn 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Các bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. 

Cơ sở pháp lý: Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 26, 35, 39, 227, 229, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 122, 161, 163, 164, Điều 166, 169, Điều 221, Điều 223  của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 13, Điều 121, Điều 126, Điều 149 Luật Doanh nghiệp năm 2014; Điều 7, Điều 9, Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. 

D. Bài học rút ra từ vụ án so với quy định pháp luật, khuyến nghị 

Bài học rút ra từ vụ án (so với pháp luật hiện hành)

Tính pháp lý của quy trình xử lý tài sản bảo đảm: Việc xử lý tài sản thông qua đấu giá hợp pháp, đúng trình tự thủ tục theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đấu giá tài sản 2016, và các văn bản hướng dẫn (như Nghị định 21/2021/NĐ-CP), sẽ được pháp luật bảo vệ. Người mua tài sản qua đấu giá hợp pháp có quyền sở hữu hợp pháp theo Điều 133 BLDS (bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình).

Không tham gia hoặc không có ý kiến kịp thời khi tài sản bị xử lý: Người đang cư trú hoặc quản lý tài sản nhưng không có quyền sở hữu hợp pháp, hoặc không có phản ứng đúng thời điểm, sẽ khó được bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra.

Ranh giới giữa quyền cư trú và quyền sở hữu: Việc cư trú thực tế tại tài sản không đồng nghĩa với quyền sở hữu hợp pháp, nếu người cư trú không chứng minh được quyền này bằng giấy tờ hoặc giao dịch dân sự rõ ràng. Việc cư trú tại tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của người khác không là căn cứ để vô hiệu hóa quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu. Khi phát sinh tranh chấp, quyền sở hữu hợp pháp sẽ được pháp luật bảo vệ.

Việc xác lập tư cách cổ đông công ty của người thừa kế hợp pháp: Tư cách cổ đông công ty trong trường hợp người thừa kế hợp pháp của cổ đông sáng lập (như trong bản án) không phát sinh một cách đương nhiên mà phải trải qua thủ tục công nhận tư cách cổ đông của công ty. Muốn được xác lập tư cách cổ đông, người thừa kế hợp pháp cần phải liên hệ với công ty để thực hiện trình tự, thủ tục để xác lập quyền của mình với các giao dịch định đoạt tài sản của công ty. Việc không chủ động cập nhật thông tin cổ đông của người thừa kế hợp pháp có thể làm cho quyền cổ đông của họ không phát sinh, dẫn đến việc họ không có quyền trong định đoạt các vấn đề thuộc công ty như trong tranh chấp tại bản án này. 

Một số khuyến nghị thực tiễn để tránh tranh chấp tương tự

Đối với bên thế chấp và người cư trú tại tài sản bảo đảm:

• Nên chủ động làm việc với bên nhận thế chấp (ví dụ như VAMC, ngân hàng) khi có nguy cơ bị xử lý tài sản, tránh tình trạng bị bán đấu giá mà không nắm rõ thông tin.

• Nếu có quyền lợi gắn với tài sản (như đang ở, sử dụng, quản lý), cần có hợp đồng rõ ràng hoặc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để tránh bị coi là người ngoài cuộc.

Đối với tổ chức tín dụng hoặc tổ chức mua bán nợ (như VAMC):

• Khi xử lý tài sản, nên giao thông báo đầy đủ cho bên thế chấp và người liên quan; lập biên bản rõ ràng để làm căn cứ nếu phát sinh tranh chấp.

• Quá trình đấu giá cần đảm bảo minh bạch, khách quan và tuân thủ đúng quy định, đặc biệt là việc niêm yết công khai và thông báo cho các bên theo Luật Đấu giá tài sản.

Đối với bên mua tài sản qua đấu giá:

• Nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản, trạng thái pháp lý cư trú để chuẩn bị phương án xử lý sau khi trúng đấu giá.

• Sau khi trúng đấu giá, cần phải đăng ký biến động cập nhật quyền sở hữu, đồng thời làm việc với chính quyền địa phương để phối hợp xử lý khi có người chiếm giữ tài sản.

Việc tuân thủ quy trình xử lý tài sản bảo đảm đúng luật và chủ động về mặt pháp lý trong từng bước là chìa khóa để tránh tranh chấp. Đồng thời, minh bạch và phối hợp đầy đủ với các bên liên quan là điều kiện cần để đảm bảo quyền lợi được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Thuận (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal