Có thể yêu cầu hủy kết quả đấu giá đất nếu có sai phạm không?

Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là: Liệu có thể yêu cầu hủy kết quả đấu giá nếu phát hiện có sai phạm hay không? Đây là vấn đề không chỉ mang tính pháp lý mà còn liên quan đến công bằng, minh bạch trong quản lý đất đai. LHLegal sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này thông qua bài viết dưới đây.

>>> Mua nhà đất đấu giá từ ngân hàng: Cách kiểm tra tránh rủi ro pháp lý

>>> Quy trình bán đấu giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng

Quy định pháp luật về việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khoản 3 Điều 229 Luật Đất đai 2024, việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được thực hiện như sau:

• Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

• Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Các hành vi sai phạm thường gặp trong quy trình đấu giá đất

Các hành vi sai phạm thường thấy trong quy trình đấu giá đất bao gồm, nhưng không giới hạn các hành vi sau:

• Ban hành quy chế cuộc đấu giá có nội dung không đúng; 

• Không thông báo công khai về việc đấu giá quyền sử dụng đất;

• Không trực tiếp bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, không trực tiếp thu tiền bán hồ sơ cũng như không tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá;

• Bán cho người không đủ điều kiện đấu giá tham gia đấu giá;

• Đấu giá đất không đủ điều kiện đưa ra bán đấu giá;

• Thông đồng, móc nối giữa các chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên quan đến phiên đấu giá để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;

• Lập hồ sơ khống, gây rối, đe dọa, cưỡng ép người tham gia đấu giá, nhận ủy quyền trái phép, và tham gia đấu giá khi có quan hệ thân thích hoặc cùng công ty với người tham gia đấu giá khác;

• Nhận tiền, tài sản hoặc lợi ích ngoài các khoản theo quy định của pháp luật để làm sai lệch kết quả đấu giá.

Khi nào có thể yêu cầu hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo Điều 72 Luật Đấu giá tài sản 2016 được sửa đổi, hướng dẫn bởi Điều 1 Luật Đấu giá tài sản 2024, các trường hợp có thể yêu cầu hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất gồm:

• Người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá có thỏa thuận về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức;

• Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật Đấu giá tài sản 2016; 

• Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ theo quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật Đấu giá tài sản 2016; 

• Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính ra quyết định hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khi có một trong các căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật Đấu giá tài sản 2016 hoặc trong trường hợp người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản.

Ai là người có quyền yêu cầu hủy kết quả đấu giá đất?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 102 Luật Thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi bởi khoản 34 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014, người mua được tài sản bán đấu giá, Chấp hành viên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, nếu có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản.

Theo khoản 1 Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về việc hủy kết quả đấu giá:

“Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức”;

Và tại khoản 2 Điều 7 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định:

“Việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá, khiếu nại, khởi kiện về hiệu lực pháp lý của cuộc đấu giá thành, việc hủy kết quả đấu giá tài sản quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 72 của Luật này được thực hiện theo thủ tục rút gọn của pháp luật tố tụng dân sự”.

Đồng thời, khoản 5 Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định:

“Theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp đấu giá tài sản nhà nước khi có một trong các căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật này”.

Như vậy, tùy thuộc trường hợp hủy kết quả đấu giá tài sản cụ thể mà thẩm quyền hủy kết quả đấu giá có thể là tổ chức đấu giá, Tòa án có thẩm quyền hoặc người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.

Trình tự, thủ tục yêu cầu hủy kết quả đấu giá đất theo quy định pháp luật

Việc yêu cầu hủy kết quả đấu giá đất được thực hiện theo trình tự yêu cầu hủy kết quả đấu giá tài sản nói chung, bao gồm các bước sau:

Đối với trường hợp các bên trong quan hệ đấu giá thỏa thuận về việc hủy kết quả

Bước 1: Các bên trong quan hệ đấu giá đất thỏa thuận với nhau về việc hủy kết quả đấu giá đất.

Bước 2: 

• Các bên trong quan hệ đấu giá đất nộp văn bản thỏa thuận về việc hủy kết quả đấu giá đất;

• Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và ban hành quyết định, tiến hành hủy kết quả đấu giá đất nếu có đủ căn cứ cho rằng phiên đấu giá đất có sai phạm.

Các bên trong quan hệ đấu giá đất nộp văn bản thỏa thuận hủy kết quả đấu giá cho cơ quan thẩm quyền

Đối với trường hợp một trong các bên trong quan hệ đấu giá đất nộp đơn khiếu nại, khởi kiện

Bước 1: Một trong các bên trong quan hệ đấu giá đất chuẩn bị và nộp đơn khiếu nại, khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền để hủy kết quả đấu giá đất;

Bước 2: 

• Cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết, đánh giá và xem xét về tính hợp pháp của việc đấu giá tài sản;

• Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và ban hành quyết định, tiến hành hủy kết quả đấu giá đất nếu có đủ căn cứ cho rằng phiên đấu giá đất có sai phạm.

Thực tiễn xét xử: Tòa án đã từng hủy kết quả đấu giá đất trong các trường hợp nào?

Bản án về đòi lại tài sản và huỷ kết quả đấu giá số 629/2021/DS-PT: Xem chi tiết tại đây

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng Thương mại Dịch vụ B khởi kiện yêu cầu đòi lại tài sản là nhà đất đã bị bán đấu giá vì cho rằng việc xử lý, kê biên và đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không đúng quy định pháp luật, vi phạm trình tự, thủ tục đấu giá, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của công ty. Tòa án xác định có sai phạm trong thủ tục đấu giá, bao gồm việc thông báo, xử lý tài sản đảm bảo chưa đúng quy định. Do đó, Tòa phúc thẩm tuyên hủy kết quả đấu giá và trả lại tài sản cho nguyên đơn.

Một số lưu ý pháp lý khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Những hành vi bị cấm khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Đối với đấu giá viên

Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đấu giá tài sản 2024, những hành vi bị cấm trong đấu giá quyền sử dụng đất đối với đấu giá viên gồm:

• Cho cá nhân, tổ chức khác sử dụng Chứng chỉ hành nghề đấu giá của mình;

• Lợi dụng danh nghĩa đấu giá viên để trục lợi;

• Lập danh sách khống về người đăng ký tham gia đấu giá; lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động đấu giá tài sản; thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

• Hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không đúng quy định của pháp luật;

• Vi phạm Quy tắc đạo đức nghề nghiệp đấu giá viên;

• Để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá;

• Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

Đối với tổ chức hành nghề đấu giá tài sản

Những hành vi bị cấm trong đấu giá quyền sử dụng đất đối với  tổ chức hành nghề đấu giá tài sản được quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đấu giá tài sản 2024):

• Cho tổ chức khác sử dụng tên, Giấy đăng ký hoạt động của tổ chức mình để hành nghề đấu giá tài sản;

• Lập danh sách khống về người đăng ký tham gia đấu giá; lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động đấu giá tài sản; thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

• Cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham dự phiên đấu giá;

• Để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá;

• Giả mạo hồ sơ hoặc cố ý cung cấp thông tin làm sai lệch hồ sơ tham gia lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản;

• Sử dụng tiền đặt trước của người tham gia đấu giá vào bất kỳ mục đích nào khác;

• Nhận bất kỳ một khoản tiền, tài sản hoặc lợi ích nào từ người có tài sản đấu giá ngoài giá dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật, chi phí dịch vụ khác liên quan đến tài sản đấu giá theo thỏa thuận;

• Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

Đối với Hội đồng đấu giá tài sản

Nghiêm cấm Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện các hành vi được quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đấu giá tài sản 2024):

• Lập danh sách khống về người đăng ký tham gia đấu giá; lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động đấu giá tài sản; thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

• Cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham dự phiên đấu giá;

• Để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá;

• Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

Đối với người có tài sản đấu giá

Người có tài sản đấu giá bị cấm thực hiện các hành vi quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đấu giá tài sản 2024):

• Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

• Nhận bất kỳ một khoản tiền, tài sản hoặc lợi ích nào từ đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá để làm sai lệch kết quả lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, kết quả đấu giá tài sản;

• Hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không đúng quy định của pháp luật;

• Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

Đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác

Cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đấu giá tài sản 2024):

• Cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham dự phiên đấu giá;

• Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

• Cản trở hoạt động đấu giá tài sản; gây rối, mất trật tự tại phiên đấu giá;

• Đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;

• Các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.

Điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

Đối với tổ chức:

• Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai:

  • Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật Đất đai 2024;

  • Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;

• Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;

• Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;

• Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;

• Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

Đối với cá nhân:

• Bảo đảm các quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai: thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật Đất đai 2024;

• Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal