TÓM TẮT ÁN LỆ SỐ 55/2022/AL VỀ CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG VI PHẠM ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC

Khái quát nội dung Án lệ

Nguồn án lệ: Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2012/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Võ Sĩ M với bị đơn là ông Đoàn C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 05 người.

Tình huống Án lệ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng  đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình.

Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Quy định của pháp luật liên quan đến Án lệ

Điều 129 và Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tóm tắt nội dung vụ án

*Theo đơn khởi kiện ngày 18/4/2017 được sửa đổi bổ sung ngày 06/6/2017, bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Võ Sĩ M và bà Phùng Thị N trình bày: 

[1] Giữa nguyên đơn và bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng. Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng H) với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng cho bị đơn. 

[2] Đến năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ. Lúc này bị đơn đã chỉ vị trí cũng như mốc giới thửa đất chuyển nhượng cho phía nguyên đơn. 

[3] Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn có cho bà Nguyễn Thị M1 thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì.

[4] Đến tháng 10/2016, Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã P cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa 877. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 tờ bản đồ số 24 xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi cho nguyên đơn.

*Bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L và ông Trương Quang T (người đại diện theo ủy quyền của bị đơn) trình bày: 

[5] Bị đơn thừa nhận có việc thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nguyên đơn trình bày (khi lập hợp đồng bị đơn chưa được Nhà nước cấp đất), bị đơn đã nhận đủ 90.000.000 đồng và sau đó có nhận thêm số tiền 20.000.000 đồng, đây là tiền mà nguyên đơn nói đưa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình bị đơn thì có nghe Nhà nước sẽ cấp cho gia đình bị đơn 03 lô đất trong đó có 02 lô B và 01 lô A, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi rõ lô B tự chọn. Khi lập hợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên không có đất để giao cho nguyên đơn.

[6] Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật. 

[7] Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn L1 trình bày:

[8] Anh là con của bị đơn, anh thống nhất với lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn. Anh có ý kiến bổ sung là anh đứng ra bán đất cùng với cha mẹ do lúc đó quá khó khăn, còn việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là do bị đe dọa. Anh thừa nhận đổ đá chẻ lên thửa đất đang tranh chấp để làm quán cho cha mẹ nhưng do chưa sử dụng nên anh có bán cho nguyên đơn với số tiền là 6.450.000 đồng. Việc nguyên đơn tự ý xây dựng móng đá chẻ thì ông M có lên nói nhưng anh không đồng ý và có ngăn cản không cho xây dựng.  

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn N1, chị Đoàn Thị Thu V, chị Đoàn Thị Mỹ N2 trình bày:

[9] Các anh, chị có chung hộ khẩu với cha mẹ khi Nhà nước thu hồi đất cho đến nay, các anh, chị có quyền trong khối tài sản chung của gia đình. Việc cha mẹ các anh chị và anh L1 tự ý đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình mà không hỏi ý kiến của các anh, chị là xâm phạm đến quyền lợi của các anh, chị nên các anh, chị không đồng ý. Các anh, chị yêu cầu tuyên bố giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 vô hiệu.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị M1 trình bày:

[10] Vào năm 2014, bà có đến nhà bị đơn hỏi thuê thửa 877 để mở quán nước, nhưng bị đơn nói đã bán đất cho nguyên đơn rồi nên đến nguyên đơn để hỏi thuê. Bà đã thỏa thuận với nguyên đơn thuê đất mở quán, trả tiền hàng năm; bà có thuê bị đơn là ông C tới dựng quán cho bà. Sau khi hòa giải ở xã thì bà có thấy anh L1 đổ đá chẻ trên thửa đất, khi nguyên đơn xây móng nhà được hai ngày thì anh L1 đến không cho xây. Bà không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nhưng khi giao đất cho ai thì bà sẽ tự dỡ quán và không có yêu cầu gì.

[11] Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ tuyên xử: 

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009. Buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn. 

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009. 

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn giải quyết về chi phí tố tụng, án phí và tuyên quyền kháng cáo của các đương sự. 

[12] Ngày 02/10/2017, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Đoàn Tấn L1, Đoàn Tấn N1, Đoàn Thị Thu V, Đoàn Thị Mỹ N2 có đơn kháng cáo: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại. Tại phiên tòa phúc thẩm, những người kháng cáo thay đổi nội dung kháng cáo, yêu cầu Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. 

[13] Ngày 05/10/2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ có quyết định kháng nghịsố 1317/QĐKNPT-VKS-DS: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các nguyên đơn và bị đơn vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát rút toàn bộ kháng nghị.

[14] Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên xử: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

[15] Ngày 19/9/2018, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018: Đề nghị hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại.

[16] Quyết định giám đốc thẩm số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DSPT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

Nhận định của Tòa án

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi rút toàn bộ Quyết định kháng nghị số 1317/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/10/2017 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ. Vì vậy, đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần vụ án mà Viện kiểm sát đã rút kháng nghị là phù hợp với quy định tại Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự. 

[2] Trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, các đương sự trong vụ án không ai yêu cầu áp dụng thời hiệu nên không xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự. 

[3] Bị đơn ông C, bà L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh L1 thừa nhận, vì biết thông tin gia đình bị đơn bị thu hồi đất sẽ được cấp ba lô đất tái định cư, trong đó có một lô A và hai lô B, nên ngày 10/8/2009 nguyên đơn ông M, bà N cùng phía bị đơn ông C, bà L và anh Đoàn Tấn L1 thỏa thuận và lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” (Bút lục 27), nội dung thỏa thuận là bị đơn và anh L1 chuyển nhượng cho nguyên đơn một lô đất thuộc lô B, diện tích 5m x 20m (tự chọn khi Nhà nước cấp đất) trong phần đất của gia đình bị đơn sẽ được cấp tái định cư với giá 90.000.000 đồng, anh L1 có trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất trên thực địa cho nguyên đơn, các bên tham gia giao dịch đều thống nhất ký tên; bị đơn đã giao đủ 90.000.000 đồng cho phía nguyên đơn. Đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. 

[4] Phía bị đơn không thừa nhận có việc thay đổi thỏa thuận chuyển nhượng từ lô B sang lô A với giá 120.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày vì đến năm 2016 bị đơn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 20.000.000 đồng phía bị đơn nhận thêm chỉ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng tại phiên tòa phúc thẩm anh L1 thừa nhận năm 2011 phía bị đơn đã biết vị trí ba lô đất gia đình bị đơn được cấp tái định cư trên bản đồ, không có lô B như thỏa thuận với nguyên đơn, trong 03 lô đất này có thửa 877; bên cạnh đó, tại Biên bản lấy lời khai của đương sự (Bút lục 192) ông C trình bày ông đã làm nhà trên 01 lô đất tái định cư từ năm 2013. Như vậy, tuy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phía bị đơn đã biết vị trí các lô đất tái định cư được Nhà nước cấp. 

[5] Căn cứ thực tế sử dụng thửa 877, lời khai người thuê đất là bà Nguyễn Thị M1, “Giấy thỏa thuận cho thuê đất” (Bút lục 27); biên bản lấy lời khai ông Đoàn C ngày 25/7/2017 (bút lục 192) chứng tỏ phía bị đơn đã giao thửa 877 và giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất này cho bị đơn, bị đơn đã cho bà M1 thuê đất để xây dựng quán, ông C cũng đến làm công xây dựng quán cho bà M1 và không có tranh chấp gì; chính anh L1 đã đổ đá chẻ trên thửa 877 và bán cho nguyên đơn để nguyên đơn xây móng nhà. 

[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật. 

[7] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh chị Đoàn Tấn L1, Đoàn Tấn N1, Đoàn Thị Thu V, Đoàn Thị Mỹ N2 là thành viên trong gia đình bị đơn kháng cáo cho rằng việc cha mẹ các anh, chị chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được sự đồng ý của các anh chị, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các anh chị thì thấy rằng: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa 877 là đất tái định cư được cấp cho bị đơn, không phải cấp cho hộ gia đình nên bị đơn có quyền chuyển nhượng, việc chuyển nhượng thửa 877 của bị đơn không vi phạm điều cấm của pháp luật như bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày; trường hợp thửa 877 là tài sản chung của hộ gia đình thì bị đơn chỉ chuyển nhượng một trong ba thửa đất tái định cư nên vẫn thuộc phạm vi quyền tài sản của bị đơn trong khối tài sản chung của hộ gia đình. 

[8] Từ những nhận định trên, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông C, bà L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị L1, N1, V, N2. 

[9] Tuy nhiên, theo thỏa thuận chuyển nhượng thì nguyên đơn còn phải trả cho bị đơn 10.000.000 đồng, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng nhưng không buộc phía nguyên đơn tiếp tục trả số tiền còn lại cho bị đơn là thiếu sót, cần sửa bản án sơ thẩm về nội dung này. 

[10] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn tự nguyện để cho quán nước tạm có diện tích 25m2 dựng bằng cây bạch đàn, mái lợp tôn sắt, nền láng xi măng của bà Nguyễn Thị M1 được tiếp tục tồn tại trên đất trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Như nhận định trên thì nguyên đơn là người sử dụng đất hợp pháp nên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn. 

[11] Đối với phần móng đá nguyên đơn đã xây dựng trên thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24 xã P có giá trị 9.400.000 đồng, do nguyên đơn mua vật liệu và tự xây dựng nên thuộc quyền sở hữu, sử dụng của nguyên đơn. 

[12] Các phần khác của bản án sơ thẩm xét xử phù hợp với quy định pháp luật được giữ nguyên. 

[13] Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi có căn cứ, đúng pháp luật nên được chấp nhận. 

[14] Bị đơn là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí, vì vậy miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bị đơn là phù hợp với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị L1, N1, V, N2 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự. 

Quyết định

Đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần vụ án đối với Quyết định kháng nghị số1317/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/10/2017 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ. 

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị Đoàn Tấn L1, Đoàn Tấn N1, Đoàn Thị Thu V, Đoàn Thị Mỹ N2. 

Tuyên xử: Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ. 

Nội dung chính của Án lệ

Nội dung của Án lệ số 55/2022/AL được trích từ đoạn 6 phần nhận định của Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2012/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi. Cụ thể như sau:

“[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.”