Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ

Quyền của người đứng tên sổ đỏ

Người sử dụng đất có những quyền cơ bản như sau (Căn cứ Điều 166 Luật đất đai 2013):

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

- Được hưởng các lợi ích từ các công trình do Nhà nước xây dựng phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;

- Có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai;

- Thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; 

Các rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của một cá nhân. Theo đó, người nào đó đứng tên trong Sổ đỏ sẽ là người sử dụng mảnh đất đó.

Như vậy, khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ thì chính chủ sẽ mất đi các quyền cơ bản của người sử dụng đất đối với mảnh đất của mình. Từ đó, việc nhờ người khác đứng tên sổ đỏ sẽ dẫn đến nhiều rủi ro, cụ thể:

Người đứng tên có ý chiếm đoạt mảnh đất

Khi nhờ người khác nhận chuyển nhượng, đứng tên trên sổ đỏ, vì tin tưởng người đứng tên nên chính chủ thường chỉ thỏa thuận miệng mà không có cam kết bằng ủy quyền, có công chứng và chữ kỹ của các bên.

Từ đó, nếu người đứng tên có ý định muốn chiếm đoạt mảnh đất, không chịu trả lại tài sản thì sẽ xảy ra tranh chấp và gây khó khăn cho chính chủ vì lúc này người đứng tên là người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo hộ.

Chính chủ không được bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật Đất đai thì người được ghi tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường.

Vậy, trong trường hợp này, người được bồi thường và người được nhờ đứng tên hộ còn chính chủ sẽ không được nhận bồi thường.

Người được nhờ đứng tên có quyền thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn là những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Nếu người được nhờ đứng tên hộ có ý định thực hiện những quyền này mà không thông báo cho chính chủ thì chính chủ rất khó kiểm soát và có thể dễ dàng mất đi tài sản của mình.

Vấn đề về thừa kế tài sản khi người đứng tên hộ sổ đỏ mất

Nếu người được nhờ đứng tên sổ đỏ chết thì nhà đất mà người đó đang sở hữu sẽ trở thành một di sản thừa kế. Nếu trước khi chết, họ không xác nhận việc đứng tên hộ hoặc cố tình giấu diếm, khai man về nguồn gốc nhà đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp trước pháp luật.

Mất tài sản khi quyền sử dụng đất, nhà ở bị kê biên

Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án của Nhà nước trong những trường hợp nhất định nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài sản của người bị kê biên.

Khi người được nhờ đứng tên hộ bị Tòa án yêu cầu phải thực hiện một nghĩa vụ tài sản mà người đó không có khả năng thực hiện nghĩa vụ đó thì tài sản khác của người đó sẽ bị kê biên, ví dụ: quyền sử dụng đất, nhà ở,… Khi đó, nếu không chứng minh được tài sản là của mình thì có khả năng chính chủ sẽ bị mất trắng tài sản. 

Lấy lại sổ đỏ khi xảy ra tranh chấp với người đứng tên hộ

Tự hòa giải, hòa giải tại UBND xã

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Tuy nhiên, phương thức này cũng chỉ mang tính tương đối và ít đạt hiệu quả trong thực tế nếu cả hai bên không thống nhất được với nhau. Vì vậy, thường các tranh chấp đất đai sẽ được khởi kiện ra Tòa án.

Khởi kiện tại Tòa án

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

- Danh mục tài liệu, chứng cứ liên quan đến tranh chấp đất đai (Ví dụ: bản vẽ hiện trạng nhà đất; hồ sơ trích đo địa chính;…)

=> Tham khảo hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại đây: Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm những gì?

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Khi ghi đơn xong người khởi kiện lựa chọn nộp đơn theo một trong ba hình thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án (phổ biến nhất);

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Đối với tranh chấp về đất đai, Tòa án có thẩm quyền giải quyết được xác định như sau:

- Thẩm quyền theo lãnh thổ: Đối với đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

- Thẩm quyền theo cấp: Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện trừ các trường hợp:

 + Các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nhưng Tòa án nhân dân cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.

 + Những tranh chấp đất đai mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.

Bước 3: Toà án nhận và thụ lý đơn khởi kiện

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ khởi kiện hợp lệ, người khởi kiện tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ khởi kiện không hợp lệ. Toà án ra thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.

Bước 4: Giải quyết tranh chấp

Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng 06 tháng); nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, đương sự có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án; có mặt tại Tòa án theo giấy triệu tập của Tòa án; tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; tham gia phiên tòa xét xử sơ thẩm.

Một số chứng cứ, tài liệu chứng minh: văn bản, giấy tờ chứng minh việc thỏa thuận nhờ đứng tên sổ đỏ, người làm chứng (nếu có); nếu không có văn bản, giấy tờ chứng minh thì phải có các chứng cứ khác như: tin nhắn, cuộc gọi có ghi âm,… liên quan đến việc nhờ đứng tên sổ đỏ hộ.

Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định. 

Dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai giỏi tại Tp. Nha Trang

Trên đây là toàn bộ phân tích của LHLegal về các rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ. Để tránh những rủi ro trên, tốt nhất là không nên nhờ người khác đứng tên hộ khi mua đất, mua nhà. Nếu bắt buộc phải nhờ thì cần chuẩn bị những cam kết, thỏa thuận, hợp đồng ủy quyền rõ ràng, giữ những hóa đơn, chứng từ có tác dụng chứng minh chủ sở hữu để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai, nếu bạn đọc cần tư vấn pháp luật về đất đai, soạn thảo đơn thư, các văn bản pháp lý, cần luật sư để tham gia tố tụng thì hãy liên hệ với LHLegal thông qua các cách thức sau:

Hotline: 1900 2929 01

Zalo: 0903 796 830

Email: Hoa.Le@luatsulh.com; LHLegal.Mar@luatsulh.com

Fanpage: https://www.facebook.com/GiaiQuyetTranhChap 

Fanpage Chi nhánh Nha Trang: https://www.facebook.com/LuatSuNhaTrangLHLegal

Hoặc đến gặp luật sư tư vấn trực tiếp tại địa chỉ: 17A Phan Bội Châu, Phường 2, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh;

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang, Tỉnh Khánh Hoà.