Pháp luật quy định như thế nào về đứng tên nhà đất giùm?

Pháp luật có cho phép nhờ người khác đứng tên giùm mua bất động sản hay không?

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định nào liên quan đến việc đứng tên giùm nhà đất.

Xét ở góc độ pháp lý việc mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là trái với quy định pháp luật và giao dịch này không được pháp luật công nhận.

Ngoài ra, khi mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận nghĩa là bạn đang trao cho họ quyền sử dụng, sở hữu đối với bất động sản đó. Trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng thực sự của bất động sản đó và bạn sẽ có nguy cơ gặp nhiều rủi ro trong tương lai.

Các rủi ro khi nhờ người khác đứng tên giùm nhà đất

Để mua nhà đất với giá ưu đãi, có chiết khấu cao hoặc vì lý do nào đó mà nhiều người nhờ người khác đứng tên giùm mua bất động sản. Tuy nhiên, việc làm này có thể khiến khách hàng gặp không ít rủi ro, dẫn đến những tranh chấp không đáng có, mất thời gian, công sức lẫn tiền bạc.

Nguy cơ mất trắng tài sản nhờ người khác đứng tên khi mua đất

Về hình thức, các giao dịch “đứng tên giùm” thường được lập thành giấy viết tay, có đủ chữ ký các bên, trong trường hợp này sẽ không công chứng được. Trường hợp  không có giấy viết tay, cũng có các căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên giùm” này trên thực tế như bản ghi âm, người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng,...

Tranh chấp phát sinh khi người được nhờ đứng tên giùm nhà đất muốn chiếm hữu luôn nhà đất mình do đứng tên hoặc không chịu thực hiện các thủ tục chuyển nhượng lại cho người nhờ đứng tên giùm khi họ yêu cầu chuyển nhượng lại theo thỏa thuận “nhờ đứng tên giùm” ban đầu.

Đây cũng chính là rủi ro lớn nhất và phổ biến nhất là khi người được nhờ đứng tên có ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên lại tài sản và phủ nhận việc họ được nhờ đứng tên thì bạn hoàn toàn có nguy cơ bị mất trắng tài sản. Nếu muốn đòi lại thì cũng phải trải qua tranh chấp, kiện tụng rất phức tạp và mất nhiều thời gian.

Nếu nhờ người khác đứng tên đất và họ có ý định chiếm đoạt thì bạn sẽ có nguy cơ mất trắng tài sản

Chủ sở hữu thực sự không có bất kỳ quyền hạn nào đổi với bất động sản khi nhờ người khác đứng tên

Theo pháp luật đất đai quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ có toàn quyền đối với bất động sản ghi trên Giấy chứng nhận đó bao gồm quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Cho dù trên thực tế bạn mới là chủ sở hữu thực sự của bất động sản thì bạn cũng không có bất cứ quyền hạn nào.

Như vậy, trường hợp nếu người được nhờ đứng tên là người có ý định muốn thực hiện những hành động này mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu thì rất khó kiểm soát.

Mất quyền lợi khi nhà ở bị kê biên

Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.

Hoặc trong trường hợp người được nhờ đứng tên đang nợ cá nhân, tổ chức khác mà không có khả năng chi trả và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyến thì bất động sản đứng tên họ cũng sẽ bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ của họ. Vì vậy, nguy cơ mất tài sản là hoàn toàn có thể xảy ra.

Rủi ro khi người được nhờ người đứng tên đất qua đời

Trong trường hợp người mà bạn nhờ đứng tên đất qua đời thì bất động sản mà bạn đã nhờ họ đứng tên cũng sẽ được tính vào di sản thừa kế và được phân chia cho những người thừa kế của họ. Dù những người thừa kế này biết hoặc không biết nhưng nếu như họ không chịu thừa nhận nguồn gốc của bất động sản đó là do bạn nhờ đứng tên đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Hoặc tương tự, trong trường hợp người đứng tên trên bất động sản ly hôn và phát sinh việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Chủ sở hữu thực sự không được bồi thường khi đất bị thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường). Như vậy, chủ sở hữu thực sự của nhà đất sẽ không có bất cứ khoản tiền bồi thường nào nếu Nhà nước thu hồi đất.

Nếu Nhà nước thu hồi đất, người nhận được tiền bồi thường là người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ

>>> Vì sao không nên nhờ người khác đứng tên đất giùm?

Lời khuyên khi nhờ người khác đứng tên giùm mua bất động sản

Khi rủi ro xảy ra, tranh chấp và xung đột phát sinh thì điều đầu tiên là bất lợi sẽ thuộc về bạn, bạn phải mất nhiều thời gian và công sức, tiền bạc để chứng minh rằng mình là người chủ thực sự của bất động sản đó.

Nếu như không chứng minh được thì quyền sử dụng và sở hữu của bạn sẽ không được pháp luật công nhận và hệ quả là bạn sẽ mất tài sản đó. Trong trường hợp bắt buộc phải nhờ người khác đứng tên giùm thì bạn phải lập những cam kết và những thỏa thuận rõ ràng, luôn giữ chứng từ hóa đơn đầy đủ để phục vụ cho quá trình chứng minh bạn là người chủ thực sự của bất động sản đó.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật, trước khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ thì người chủ sở hữu thực sự cần tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ về việc chuyển quyền sử dụng đất (sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ người đó sang bạn.

Nếu người đó đồng ý, hai bên có thể chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực và thực hiện sang tên tại Phòng tài nguyên môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Trong trường hợp không thể thỏa thuận với người đó để chuyển quyền sử dụng đất, bạn có thể khởi kiện lên tòa án có thẩm quyền để được giải quyết.

Nếu hai bên không có thỏa thuận bằng văn bản thì phải có các chứng cứ khác để chứng minh.

Tuy nhiên, để bảo đảm những quyền lợi được pháp luật bảo hộ, không nên nhờ người khác đứng tên giùm trên sổ đỏ. Điều này sẽ không được pháp luật công nhận và giao dịch này là trái pháp luật.

Người đứng tên trên sổ đỏ có những quyền lợi gì theo quy định của pháp luật?

Quyền lợi của người đứng tên sổ đỏ theo quy định của Bộ luật dân sự 2015

Điều 190 và 192 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản có liên quan đến đất (sổ đỏ).

• Được hưởng kết quả lao động, kết quả đầu tư từ đất.

• Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

• Được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất

• Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có người xâm phạm lợi ích hợp pháp về đất đai.

• Được bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi đất

• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm về đất đai

​Người đứng tên sổ đỏ sẽ nhận được rất nhiều quyền lợi theo Điều 190 và 192 Bộ luật dân sự 2015

Quyền lợi của người đứng tên sổ đỏ theo quy định của Luật đất đai 2013

Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định người đứng tên sổ đỏ có quyền:

• Chuyển đổi

• Chuyển nhượng

• Cho thuê

• Cho thuê lại

• Thừa kế

• Tặng cho

• Thế chấp

• Góp vốn quyền sử dụng đất và quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

Ngoài ra, đối với sổ đỏ nhà ở - giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, người đứng tên sổ đỏ còn có các quyền được quy định tại điều 167 và điều 171 của Luật đất đai 2013 như sau:

• Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình

• Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác pháp luật không cấm

• Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

• Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, đổi, đổi thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

• Sử dụng chung của các công trình tiện ích công cộng ở khu nhà đó

• Bảo trì, xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà ở

• Được bồi thường khi được nhà nước trưng dụng, thu hồi

• Khiếu kiện, khiếu nại khi quyền và lợi ích hợp pháp về nhà ở của mình bị xâm phạm.

Như vậy, trường hợp nhờ người khác đứng tên trên sổ tức là đang trao toàn quyền đối với bất động sản cho người đứng tên hộ, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ là hành vi trái pháp luật và giao dịch này không được pháp luật công nhận. Về mặt pháp lý, người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/sở hữu đối với nhà, đất, trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu thực sự của nhà đất.

Vì thế, khi thực hiện giao dịch nhờ người khác đứng tên giùm nhà đất sẽ xảy ra nhiều rủi ro pháp lý, xảy ra những tranh chấp chấp không đáng có và có thể mất “cả tình lẫn tiền”

Tìm luật sư giỏi nhà đất giải quyết tranh chấp đứng tên nhà đất giùm

Đất đai là một lĩnh vực khó,các quy định về pháp luật đất đai còn chồng chéo và khó khăn khi thực hiện các thủ tục. Nếu khách hàng còn gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện các thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi nhờ người khác đứng tên giùm, vui lòng liên hệ với đội ngũ luật sư làm giấy tờ nhà đất LHLegal, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý vị: Chuẩn bị hồ sơ; Kiểm tra hồ sơ; Thủ tục khởi kiện và các thủ tục liên quan khác.

Hy vọng bài viết cung cấp đầy đủ thông tin bổ ích đến Quý bạn đọc. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự