Mua chung cư đang thế chấp: Thủ tục và lưu ý quan trọng

>>> Hiểu rõ pháp lý trước khi mua chung cư trả góp

>>> [2025] Hướng dẫn tài chính và pháp lý chi tiết cho người trẻ mua chung cư trả góp

Tìm hiểu về giao dịch mua bán chung cư thế chấp

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015: Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm, trong đó một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Đối tượng của biện pháp thế chấp là tài sản bao gồm cả bất động sản, động sản.

Giao dịch mua bán chung cư thế chấp có bản chất là việc mua bán tài sản đang thế chấp.

Căn cứ khoản 8 Điều 320, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên sở hữu chung cư/bên thế chấp hoàn toàn có quyền bán chung cư thế chấp nếu được bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Nếu bên nhận thế chấp không đồng ý cho mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với bên nhận thế chấp để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Sổ đỏ”), xoá đăng ký thế chấp và làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư.

Những điều cần biết về pháp lý

Thông thường, chung cư được thế chấp tại ngân hàng và được đăng ký giao dịch bảo đảm, có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

Căn cứ điểm b Điều 6 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm là căn cứ để xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, nếu bên mua chung cư mà bên nhận thế chấp (ngân hàng) không đồng ý cho bên thế chấp bán căn chung cư đó, thì hậu quả pháp lý là bên mua phải gánh chịu là hợp đồng mua bán vô hiệu, bên mua mất nhiều thời gian, chi phí mà không hoàn thành thủ tục mua chung cư.

Quy trình và thủ tục mua bán chung cư thế chấp, các loại giấy tờ và hồ sơ cần thiết

Như đã phân tích, hiện nay có hai cách để mua bán chung cư thế chấp:

Bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý cho các bên mua bán chung cư

Thực tế có rất ít ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán khi chung cư đang còn thế chấp tại ngân hàng. Nếu đồng ý, ngân hàng sẽ yêu cầu các bên ký văn bản cam kết ba bên về việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng. 

Căn cứ theo Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu được phía ngân hàng đồng ý. 

Bước 1: Các bên sẽ ký văn bản thỏa thuận để bên mua trở thành bên có nghĩa vụ thanh toán nợ cho ngân hàng.

Bước 2: Hết thời gian trả nợ và bên mua đã thanh toán hết nợ, ngân hàng sẽ làm thủ tục giải chấp;

Bước 3: Bên mua công chứng hợp đồng mua bán và làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, trường hợp này luôn có nhiều rủi ro với cả bên ngân hàng và bên mua chung cư. 

Trường hợp chuyển giao khoản nợ tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ngân hàng không đồng ý hoặc các bên thỏa thuận bên thế chấp trả hết nợ và thực hiện mua bán

Trong trường hợp này, hai bên mua bán sẽ lập hợp đồng đặt cọc để bên thế chấp trả hết nợ cho ngân hàng. Các bên lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cùng thông báo giải chấp và thực hiện thủ tục công chứng, cập nhật biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc

Để thực hiện đặt cọc mua bán chung cư, các bên có thể công chứng hoặc không công chứng hợp đồng đặt cọc.

Bước 2: Giải chấp và xóa đăng ký thế chấp

Sau khi nhận được tiền đặt cọc, bên mua ngay lập tức thực hiện các thủ tục giải chấp để lấy bản chính sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Khi nhận được Sổ đỏ, các bên thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp.

Bước 3: Ký hợp đồng mua bán chung cư

Khi lựa chọn công chứng hợp đồng mua bán chung cư thì các bên cần công chứng hợp đồng mua bán:

• Hồ sơ chuẩn bị: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bản chính), giấy tờ tùy thân (căn cước công dân, Giấy chứng nhận kết hôn (nếu có),…)

• Địa điểm công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

Rủi ro và giải pháp khi mua chung cư thế chấp

Không nắm được chính xác thông tin căn nhà

Vì căn nhà đang thế chấp nên sổ đỏ vẫn do bên nhận thế chấp nắm giữ. Do đó, dẫn đến việc người mua không thể nắm được chính xác thông tin thửa đất, cũng như căn chung cư muốn mua.

Giải pháp cho bên mua là yêu cầu người bán cung cấp bản photocopy sổ đỏ và đề nghị công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu thông tin lịch sử giao dịch chung cư đó; Hoặc cách xác minh thông tin nhà đất tối ưu nhất là bên mua có thể yêu cầu người bán cùng trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh chung cư đó đúng là đang được vay thế chấp; Hoặc bên mua có thể yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp để xem mô tả chi tiết tài sản thế chấp, yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cá nhân người sở hữu gồm: chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân, ...

Tiền đặt cọc bị bên bán chiếm dụng mục đích riêng mà không dùng để giải chấp

Trong trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) không đồng ý cho bên thế chấp (bên bán) bán tài sản thế chấp thì bên bán phải giải chấp chung cư thì mới có thể bán. Khoảng thời gian từ khi bên mua đặt cọc hoặc ứng tiền trước cho bên bán để giải chấp sổ, cho đến khi các bên ký hợp đồng mua bán công chứng, có thể phát sinh các rủi ro như bên bán chiếm dụng tiền cọc để dùng cho mục đích riêng (tiêu dùng cá nhân, …) mà không dùng để giải chấp.

Bên nhận thế chấp không đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản thì bên bán phải giải chấp chung cư mới có thể bán

Giải pháp là bên mua phải có biện pháp kiểm soát việc sử dụng tiền ứng trước cho bên bán: Bên mua và bên bán sẽ ký hợp đồng đặt cọc có thể có sự tham gia của thừa phát lại để lập vi bằng – ghi nhận việc đặt cọc mua chung cư. Hợp đồng đặt cọc nên có quy định bên mua sẽ thay mặt bên bán để chuyển tiền đặt cọc vào thẳng ngân hàng nơi đang nhận tài sản thế chấp, khi đó bên mua có thể “kiểm soát” dòng tiền thực sự sẽ vào ngân hàng nơi bên bán đang thế chấp tài sản. Sau đó, ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ ký thỏa thuận ba bên với nội dung đồng ý cho bên mua chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng trả nợ thay cho bên vay, tất toán khoản vay và thực hiện thủ tục giải chấp, bàn giao hợp đồng mua bán hoặc sổ đỏ. Các bên có thể thỏa thuận ngân hàng sẽ bàn giao sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán sau khi giải chấp cho cho bên mua giữ nếu bên bán đồng ý với điều này. Cuối cùng, các bên ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ như các trường hợp thông thường.

Giải chấp xong nhưng bên bán không làm thủ tục sang tên

Kể cả khi người mua cùng người bán đến ngân hàng và người mua đã chuyển trả tiền cho ngân hàng để lấy sổ ra và người mua được cầm sổ thì vẫn còn rủi ro người bán đổi ý, không sang tên trên sổ được (có thể do chồng bán nhưng vợ không chịu ký tên,...)

Mua chung cư đang thế chấp là một quyết định quan trọng, đòi hỏi người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng. Bên cạnh việc tìm hiểu kỹ thông tin về căn hộ, người mua cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ pháp lý, làm việc với bên nhận thế chấp (ngân hàng) để giải quyết các thủ tục liên quan đến khoản vay. Đặc biệt, việc tham khảo ý kiến của luật sư sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý không mong muốn và đảm bảo quyền lợi của mình trong suốt quá trình giao dịch. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề mua chung cư đang thế chấp, đừng ngần ngại liên hệ đến đường dây nóng của LHLegal để được giải đáp.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự