Rủi ro và quyền lợi: Hiểu rõ pháp lý trước khi mua chung cư trả góp

>>> Có được bán chung cư đang trả góp không? Thủ tục chi tiết 2024

>>> Giao dịch mua nhà chung: Bí quyết bảo vệ quyền lợi các đồng sở hữu

Những điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán chung cư trả góp

Khi mua chung cư trả góp, hợp đồng mua bán là văn bản pháp lý quan trọng đảm bảo quyền lợi của cả bên mua và bên bán. Dưới đây là những điều khoản quan trọng cần chú ý:

1. Thông tin của các bên: 

Họ và tên, địa chỉ, số CMND/CCCD của cả hai bên.

Thông tin pháp nhân nếu là công ty hoặc tổ chức: địa chỉ, số điện thoại liên hệ, mã số thuế…

2. Thông tin căn hộ:

Địa chỉ, số tầng, diện tích căn hộ (diện tích tim tường và thông thủy). 

Loại hình sở hữu (sở hữu lâu dài hay có thời hạn). 

Tiện ích đi kèm như chỗ để xe, hồ bơi, công viên…

3. Giá bán và phương thức thanh toán 

Giá căn hộ (đã bao gồm VAT hay chưa). 

Phương thức thanh toán: số tiền trả trước, số đợt thanh toán còn lại, lãi suất nếu có. 

Ngân hàng hỗ trợ cho vay (nếu có) và các điều kiện vay vốn.

4. Thời gian bàn giao căn hộ 

Thời hạn bàn giao và tình trạng bàn giao (căn hộ thô hay hoàn thiện). 

Chế tài nếu chậm bàn giao, ví dụ: phạt vi phạm hợp đồng nếu như chậm bàn giao nhà.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên 

Quyền của bên mua: nhận bàn giao đúng thời hạn, được cấp sổ hồng… 

Nghĩa vụ của bên mua: thanh toán đúng hạn, tuân thủ quy định chung cư… 

Quyền của bên bán: thu tiền đúng hạn, xử lý vi phạm hợp đồng… 

Nghĩa vụ của bên bán: bàn giao nhà đúng cam kết, bảo hành căn hộ… 

6. Lãi suất, phí phát sinh và xử lý chậm thanh toán 

Lãi suất vay ngân hàng khi mua trả góp chung cư. 

Phí phát sinh khi thanh toán chậm và thời gian gia hạn nếu cần. 

7. Chế độ bảo hành căn hộ 

Thời gian bảo hành (thường từ 24-60 tháng tùy hợp đồng). 

Các hạng mục được bảo hành (kết cấu, điện, nước, thấm dột…). 

8. Điều khoản chấm dứt hợp đồng và xử lý tranh chấp 

Các trường hợp có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

Mức phạt nếu vi phạm hợp đồng. 

Cơ quan giải quyết tranh chấp (tòa án hay trọng tài thương mại).

Các loại thuế và phí liên quan khi mua chung cư trả góp

Khi mua chung cư trả góp, bạn cần phải lưu ý các loại thuế và phí liên quan như sau: 

Lệ phí trước bạ

Người dân cần đóng lệ phí trước bạ khi mua bán căn hộ chung cư

Theo Điều 6, điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ khi mua bán căn hộ chung cư như sau: 

Trường hợp giá nhà chung cư trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành:

Trường hợp giá nhà chung cư trong hợp đồng mua bán thấp hơn hoặc bằng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành:

Giá tính lệ phí trước bạ theo giá nhà nước sẽ được xác định như sau: 

Đối với căn hộ chung cư: 

Đối với phần đất xây dựng nhà chung cư được phân bổ: 

Lưu ý: Đối với nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trường hợp trên hợp đồng mua bán nhà và trên hóa đơn mua bán nhà không tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khi mua nhà chung cư, bạn cần phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC. Theo đó, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư sẽ tùy thuộc vào căn hộ chung cư ở khu vực nào thì sẽ áp dụng mức phí do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đó quy định. Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về xác định mức thu lệ phí phù hợp như sau: 

“Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.”

Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Mức thu phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được quy định theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC như sau: 

Đối với trường hợp mua căn hộ chung cư theo phương thức đấu giá thì mức thu phí công chứng được quy định tại Điều 1 Thông tư 111/2017/TT-BTC như sau: 

Các khoản phí khác

a/ Phí quản lý chung cư: 

Theo Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo đó, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.

Trên thực tế, tùy từng chung cư mà mức thu khoản phí này có thể dao động từ 5.000 – 20.000 đồng/m2/tháng. Khoản phí này sẽ do bên mua thanh toán (thường thanh toán khi nhận nhà).

b/ Phí bảo trì căn hộ: 

Việc bảo trì chung cư là do chủ đầu tư thực hiện, tuy nhiên, cư dân trong chung cư phải đóng khoản phí này cho chủ đầu tư, quản lý tòa nhà chung cư với mức thu thông thường là 2% giá trị căn hộ và người mua thường thanh toán 01 lần cho cả thời gian sử dụng ngay khi nhận nhà.

c/ Lãi suất trả góp: 

Lãi suất trả góp còn phù thuộc vào ngân hàng và thời hạn vay. Ngoài ra, khoản phí này có thể bao gồm phí phát trả nợ trước hạn (từ 1% - 4% trên số tiền trả trước hạn). 

Quy trình và thủ tục pháp lý khi mua chung cư trả góp

Quy trình và thủ tục pháp lý khi mua chung cư trả góp được tiến hành như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ vay.

Trước tiên, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sau đây: 

• Hồ sơ nhân thân: CCCD/Hộ chiếu, hộ khẩu hoặc KT3, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

• Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu quy định của ngân hàng), hợp đồng đặt cọc/mua chung cư, các chứng từ nộp tiền các lần đã thanh toán vốn tự có, giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của chung cư dự định mua.

• Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập như hợp đồng lao động/sao kê tài khoản nhận lương hay bảng lương và xác nhận lương của công ty. Trong trường hợp khách hàng cho thuê tài sản cần phải có hợp đồng cho thuê tài sản/ Chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ gần nhất, giấy tờ pháp lý tài sản cho thuê và ảnh chụp tài sản cho thuê. Nếu khách hàng có nguồn thu nhập từ kinh doanh thì cần phải có giấy đăng ký kinh doanh hộ cá thể/doanh nghiệp, cùng các giấy tờ thể hiện kết quả kinh doanh.

Bước 2: Nộp hồ sơ vay cho ngân hàng.

Bước 3: Ngân hàng thẩm định hồ sơ vay và đánh giá tài sản.

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ vay, nhân viên ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và định giá tài sản thế chấp của khách hàng. Tài sản thế chấp có thể là chung cư mà bạn định mua hoặc tài sản thế chấp khác theo phương thức vay mà bạn lựa chọn. 

Bước 4: Phê duyệt khoản vay và giải ngân.

Nếu hồ sơ vay vốn hợp lệ, nhân viên ngân hàng sẽ tiến hành báo cáo đề xuất tín dụng và chờ phê duyệt khoản vay từ cấp có thẩm quyền. Sau khi được phê duyệt, ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân khoản vay. Bạn có thể nhận khoản vay trên trực tiếp tại ngân hàng hoặc thông qua chuyển khoản. 

Bước 5: Thanh toán trả góp.

Sau khi tiến hành mua bán căn hộ chung cư và có được chủ quyền căn hộ, người mua bắt đầu quá trình thanh toán trả góp theo thỏa thuận trong hợp đồng vay. Việc thanh toán có thể thực hiện hàng tháng hoặc theo chu kỳ đã được định trước, bao gồm cả số tiền vay và lãi suất vay. Lưu ý rằng người mua phải đảm bảo có đủ nguồn thu nhập để trả góp đúng hạn, sử dụng vốn vay đúng mục đích và tránh việc vi phạm hợp đồng vay. 

Luật sư giỏi tư vấn pháp lý mua chung cư trả góp

Mua chung cư trả góp là giải pháp phổ biến giúp nhiều người sở hữu nhà ở khi chưa có đủ tài chính. Tuy nhiên, nếu không tìm hiểu kỹ, bạn có thể gặp nhiều rủi ro về pháp lý, hợp đồng và thủ tục vay vốn. Dưới đây là một số vấn đề cần lưu ý khi mua chung cư trả góp: 

1. Kiểm tra pháp lý của dự án chung cư:

Trước khi quyết định mua chung cư, bạn cần kiểm tra các giấy tờ pháp lý quan trọng sau: 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) của dự án: Xác định đất dự án có hợp pháp không, có đang thế chấp hay tranh chấp không. 

• Giấy phép xây dựng: Đảm bảo dự án được cấp phép hợp lệ. 

• Văn bản chấp thuận đầu tư: Chứng minh dự án được cấp phép và phê duyệt theo quy định. 

• Hợp đồng mua bán mẫu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

• Giấy phép nghiệm thu công trình (nếu mua nhà đã hoàn thiện).

2. Xem xét hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Hợp đồng mua bán là văn bản quan trọng ràng buộc quyền và nghĩa vụ của hai bên. Một số điểm quan trọng cần lưu ý:

• Giá trị hợp đồng: Bao gồm VAT, phí bảo trì (2% giá trị căn hộ), các chi phí phát sinh khác. 

• Tiến độ thanh toán: Nếu trả góp qua ngân hàng, cần hiểu rõ lãi suất, thời gian vay, và phí trả nợ trước hạn. 

• Thời gian bàn giao nhà: Điều khoản phạt nếu chủ đầu tư chậm bàn giao. 

• Quyền lợi và trách nhiệm: Điều kiện bảo hành, sửa chữa, quyền sở hữu sổ hồng. 

• Điều khoản xử lý tranh chấp: Nên có điều khoản rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư nếu vi phạm hợp đồng.

Nếu bạn không rõ hoặc gặp khó khăn trong việc xem xét hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bạn có thể nhờ đến luật sư tư vấn trước khi ký kết để tránh các điều khoản bất lợi cho mình. Và nếu bạn có nhu cầu tìm kiếm một luật sư giỏi để hỗ trợ bạn trong việc ký kết hợp đồng mua bán chung cư, bạn có thể cân nhắc lựa chọn LHLegal - đội ngũ luật sư giỏi và giàu kinh nghiệm của chúng tôi cam kết hỗ trợ bạn trong việc tư vấn pháp lý, soạn thảo hợp đồng, tiến hành ký kết hợp đồng… đảm bảo quyền lợi của bạn luôn được bảo vệ một cách tốt nhất. 

Liên hệ đội ngũ Luật sư LHLegal để được tư vấn pháp lý và đảm bảo quyền lợi của bạn

3. Khoản vay ngân hàng để mua chung cư trả góp

Một số lưu ý mà bạn cần biết khi vay ngân hàng để mua chung cư trả góp:

• Lãi suất vay: lãi suất vay là bao nhiêu? Lãi suất vay đó là cố định hay thả nổi?

• Thời hạn vay: cân nhắc thời gian vay phù hợp với khả năng tài chính để tránh việc bị áp lực trả nợ. 

• Điều kiện giải ngân: Ngân hàng thường chỉ giải ngân khi dự án có pháp lý rõ ràng, do đó bạn cần kiểm tra kỹ hợp đồng vay.

4. Một số rủi ro khi mua chung cư trả góp

Việc mua chung cư trả góp là giải pháp phổ biến giúp nhiều người sở hữu nhà ở khi chưa có đủ tài chính nhưng vẫn có một số rủi ro nhất định như: 

• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc không cấp sổ hồng. 

• Dự án bị đình trệ do pháp lý chưa hoàn thiện. 

• Lãi suất vay ngân hàng tăng cao, gây áp lực tài chính. 

• Hợp đồng có điều khoản bất lợi cho người mua.

• …

Như vậy, để tránh gặp phải những rủi ro kể trên, bạn có thể tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi quyết định mua. Nếu bạn có nhu cầu tìm kiếm luật sư để tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến mua chung cư trả góp, bạn có thể liên hệ ngay đến LHLegal để được sự hỗ trợ nhanh chóng nhất. 

5. Tìm luật sư giỏi để tư vấn mua chung cư trả góp:

Khi mua chung cư trả góp, bạn có thể gặp phải các rủi ro không đáng có. Chính vì thế, để tránh việc gặp phải các rủi ro nêu trên, bạn có thể tìm luật sư giỏi để tư vấn mua nhà chung cư trả góp. Một luật sư giỏi có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản có thể giúp bạn:

• Kiểm tra tính pháp lý của dự án và chủ đầu tư. 

• Soạn thảo hợp đồng.

• Xem xét hợp đồng mua bán và hợp đồng vay vốn để đảm bảo quyền lợi. 

• Tư vấn giải quyết tranh chấp nếu có rủi ro phát sinh.

• Tham gia với tư cách đại diện trong ký kết, giao dịch, đàm phán hợp đồng. 

• Thực hiện rà soát cơ cấu giao dịch vay, hợp đồng vay. 

• Đại diện khách hàng thực hiện các công việc liên quan đến hồ sơ vay với ngân hàng. 

• …

Nếu bạn có nhu cầu tìm kiếm luật sư để tiến hành việc mua bán chung cư trả góp, bạn có thể liên hệ đến LHLegal, đội ngũ luật sư giỏi của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn một cách nhanh chóng và kịp thời nhất. 

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự